إنهاء عقد الإيجار: الفسخ أو الإنهاء عند انتهاء مدة الإيجار - الأسس، متطلبات الشكل، المهل الزمنية والجهة التي تذهب إليها النزاع

أنت هنا: في المنزل → إنهاء عقد الإيجار

يختار الملاك الفسخ عندما يعتقدون أن لديهم أدلة ويريدون الإسراع. يختارون الإنهاء عند انتهاء مدة الإيجار عندما يكون الأساس أضعف أو عندما يتعلق الأمر بالمنزل بدلاً من بك. أحياناً يقومون بكلا الأمرين في نفس الوقت كإجراء احترازي. مهمتك الأولى هي تحديد المسار الذي أنت عليه، لأن التوقيت، المنتدى والدفاع مختلفون. مهمتك الثانية هي عدم القيام بما يأمل المالك: الانتقال طوعاً.

ما الورقة التي تلقيتها؟

المتطلبات الشكلية التي غالبًا ما تؤدي إلى إبطال الإنهاء

الأسباب الاثني عشر للفسخ - وما هو المطلوب لكل منها

يعتبر حق الإيجار مفسوخًا فقط في الحالات التي يعددها القانون (42 § الفقرة الأولى). هنا هي الأسباب التي تؤثر على مستأجري السكن، مع ما يجب على المالك إثباته:

1. دين الإيجار (النقطة 1): تأخرت في دفع الإيجار أكثر من أسبوع بعد تاريخ الاستحقاق. يمكن إنقاذه من خلال استعادة خلال ثلاثة أسابيع (44 §)، انظر أدناه. استثناء عندما يتعلق التأخير بزيادة متنازع عليها يتم النظر فيها (44 § الفقرة الثالثة).
2. تأجير غير قانوني من الباطن أو نقل (النقطة 3): قمت بتأجير العقار للاستخدام المستقل أو وضعت شخصًا آخر مكانك دون موافقة أو إذن، وتفتقر إلى عذر صالح. لا يتطلب الأمر تنبيهًا. يجب على المالك إنهاء العقد خلال ستة أشهر من العلم، ولكن في موعد لا يتجاوز ستة أشهر بعد انتهاء التأجير (43 § الفقرة الثانية). اقرأ التأجير من الباطن.
3. تجارة غير مشروعة (النقطة 5): قمت بتقديم أو تلقي أو طلب تعويض خاص عن حق الإيجار. يعتبر أيضًا جريمة (65–65 ب §§). فترة ستة أشهر من العلم، ولكن في موعد لا يتجاوز خمس سنوات بعد الحدث.
4. إيجار باهظ من الباطن (النقطة 6): قمت بتحصيل أكثر من إيجارك بالإضافة إلى 15 بالمائة كحد أقصى للأثاث والتكاليف الفعلية الأخرى (55 § الفقرة الرابعة)، دون عذر صالح. يعتبر أيضًا جريمة (65 ج §). ستة أشهر.
5. استخدام مخالف للعقد أو عدد كبير من المقيمين (النقطة 7، قارن 23 و41 §§): يتطلب تنبيهًا وعدم تصحيح الوضع دون تأخير.
6. الآفات (النقطة 8): تسببت في وجود الآفات بسبب الإهمال أو لم تبلغ عنها مما أدى إلى انتشارها. يجب على المالك إنهاء العقد خلال شهرين من العلم (43 § الفقرة الأولى).
7. إهمال، عدم العناية، اضطرابات أو عدم الإشراف (النقطة 9): يتطلب تنبيهًا وعدم تصحيح الوضع دون تأخير، وكذلك إخطار اللجنة الاجتماعية قبل الإنهاء (الفقرة الثالثة). استثناء في الحالات الخطيرة بشكل خاص (الفقرة الرابعة). اقرأ طلب التصحيح.
8. رفض الدخول (النقطة 10): رفضت دخول المالك بما يتعارض مع 26 § دون عذر صالح. التصحيح قبل الإنهاء ينقذ (43 §).
9. انتهاك شرط تعاقدي ذو أهمية خاصة (النقطة 11): التزام يتجاوز القانون وله أهمية خاصة للمالك. نادرًا ما يتم الوفاء به لحظر الحيوانات الأليفة أو التدخين. فترة شهرين.
10. جريمة خطيرة من الشقة (النقطة 12): تُستخدم الشقة لارتكاب جريمة خطيرة أو لارتكاب جريمة بشكل معتاد أو على نطاق واسع. ستة أشهر من العلم، تمدد إذا تم رفع دعوى أو بدء تحقيق (43 § الفقرة الثالثة).

ديون الإيجار واستردادها – الساعة التي تنقذ معظم العقود

الإيجار غير المدفوع هو السبب الأكثر شيوعًا للإلغاء والوحيد الذي لديه قاعدة إنقاذ خاصة. هكذا تعمل:

حمايتان إضافيتان: لا يمكن فصلك عن الشقة إذا التزمت اللجنة الاجتماعية كتابيًا بتحمل مسؤولية الدفع للإيجار، أو إذا كنت غير قادر على الدفع خلال المهلة بسبب مرض أو ظرف غير متوقع مشابه ودفعت بمجرد أن كان ذلك ممكنًا، ولكن في موعد أقصاه عند الفصل في نزاع الإخلاء في الدرجة الأولى (المادة 44 الفقرة الرابعة). اتصل بالخدمات الاجتماعية مباشرة إذا لم تتمكن من توفير المال – المساعدة المالية لسداد ديون الإيجار لمنع الإخلاء هي إجراء شائع، ويجب أن يتم الالتزام خلال ثلاثة أسابيع.

المواعيد النهائية الخاصة بالمالك

القانون لا يمنحك فقط مواعيد نهائية. يفقد المالك الحق في الإلغاء إذا انتظر طويلاً (المادة 43): شهرين من تاريخ العلم بالحشرات ومخالفة العقد ذات الأهمية البالغة، وللحث على الإيجار غير المصرح به من الباطن للمحل؛ ستة أشهر من تاريخ العلم بالإيجار غير المصرح به من الباطن، الإيجار غير المعقول من الباطن والجريمة، ولكن في موعد أقصاه ستة أشهر بعد انتهاء الإيجار من الباطن؛ خمس سنوات كحد أقصى في حالة التجارة السوداء. المالك الذي "كان يعلم منذ الربيع" ولكنه ينهي العقد في الخريف غالبًا ما يكون قد استنفد السبب. لذلك، اكتب دائمًا متى علم المالك أو كان ينبغي أن يعلم – بريد إلكتروني، مكالمة، تفتيش.

إنهاء عقد الإيجار عند انتهاء مدة الإيجار

هنا، أنت لست المتهم بخرق العقد. يريد المالك أن ينتهي العقد عند انتهاء فترة الإيجار - عادة بعد ثلاثة أشهر من الإشعار - ويجب أن يكون لديه أحد الأسباب الاستثنائية المذكورة في الفقرة الأولى من المادة 46: أنك قد أخللت بالتزاماتك إلى درجة كبيرة بحيث لا ينبغي تمديد العقد بشكل معقول (النقطة 2)، الهدم (3)، إعادة البناء الكبيرة (4)، أن الشقة لن تكون سكنًا بعد الآن (5)، أن المالك نفسه سيعيش في منزل لعائلة واحدة أو عائلتين أو في شقة تمليك (6-7)، سكن الخدمة (8-9)، أو أن انتهاء العقد لا يتعارض مع العرف الجيد أو ليس غير معقول بالنسبة لك (10). التقييم هو تقييم المعقولية حيث يتم موازنة حاجتك للسكن مقابل أسباب المالك. التفاصيل موجودة في حماية الحيازة.

إلى أين تتجه النزاع

• نزاع تمديد (إنهاء العقد حتى نهاية فترة الإيجار): مجلس الإيجارات، بناءً على طلب المالك. يمكن الطعن في قرار اللجنة أمام Svea hovrätt خلال ثلاثة أسابيع. يعتبر القرار الذي ينص على وجوب انتقالك سندًا تنفيذيًا.
• المصادرة: يجب على المالك إما رفع دعوى في المحكمة الابتدائية مع طلب الإخلاء أو التقدم بطلب التنفيذ العادي لدى Kronofogden. إذا اعترضت على التنفيذ في الوقت المناسب، يُحال الأمر إلى المحكمة الابتدائية إذا طلب المالك ذلك. يمكن للجنة الإيجارات التوسط ولكن لا يمكنها اتخاذ قرار. اقرأ الإخلاء وKronofogden.
• النزاعات المتعلقة بالإزعاج يجب معالجتها على وجه السرعة بغض النظر عن المنتدى (72 §).

عند المصادرة، يكون للمالك أيضًا الحق في تعويضات عن الضرر الذي تسببه الإنهاء – في الممارسة العملية، الإيجار للفترة حتى يتم تأجير الشقة مرة أخرى (الفقرة السادسة من المادة 42). في حالة الإنهاء العادي، لا يوجد مثل هذا الحق.

افعل هذا

إلى: [المالك]، نسخة: [جمعية المستأجرين إذا كنت عضوًا]
الموضوع: اعتراض على الإنهاء المؤرخ [التاريخ]، الشقة [العنوان، الرقم]

لقد تلقيت في [التاريخ] [تم تبليغي / تلقيت في صندوق البريد] إنهاء عقد الإيجار الخاص بكم للشقة المذكورة أعلاه.

أعترض على الإنهاء وأنوي البقاء. أسس اعتراضي هي:
1. [خطأ في الشكل: لم يتم تبليغ الإنهاء بالطريقة المطلوبة في حالة المصادرة / لا يوجد سبب مذكور / لم يتم توجيهه إلى جميع المستأجرين / يذكر وقتًا خاطئًا.]
2. [لا يوجد أساس: لم تحدث الإزعاجات المزعومة / ذات أهمية طفيفة / لم يتم تقديم أي تنبيه وفقًا للفصل 12، المادة 25 أ / لم يتم إبلاغ اللجنة الاجتماعية.]
3. [تصحيح: انتهى الوضع المزعوم في [التاريخ]، قبل الإنهاء (الفصل 12، المادة 43).]
4. [دين الإيجار: تم دفع المبلغ [x] كرونة في [التاريخ]، ضمن فترة الاسترداد وفقًا للفصل 12، المادة 44 – مرفق الإيصال.]
5. [المهلة: كان المالك على علم بالوضع منذ [التاريخ] وبالتالي فقد الحق في الاستناد إليه (الفصل 12، المادة 43).]

أطلب منكم تحديد الظروف التي تستندون إليها كتابيًا، مع التواريخ، وتقديم الأساس الذي تعتمدون عليه.

أواصل دفع الإيجار في تاريخ الاستحقاق. في حال تمسكتم بالإنهاء، سأقوم بتقديم اعتراضاتي في لجنة الإيجارات أو المحكمة الابتدائية.

[الاسم، الرقم الشخصي، التاريخ]

المصادر

• قانون الأرض، الفصل 12، المادة 42 – أسباب الفسخ
• قانون الأرض، الفصل 12، المادة 43 – التصحيح ومهلة المالك
• قانون الأرض، الفصل 12، المادة 44 – استعادة الحق في حالة دين الإيجار
• قانون الأرض، الفصل 12، المادة 46 – الحق في التمديد
• قانون الأرض، الفصل 12، المواد 49-50 – الإحالة والحق في البقاء
• قانون الأرض، الفصل 12، المواد 4-8 – مدة الإشعار، الشكل والتبليغ
• قانون التبليغ (2010:1932)
• لجنة الإيجارات
• كروتوفوغدن: الإخلاء

الدليل هو معلومات عامة عن القواعد السارية، وليس استشارة في قضيتك. إذا كنت تستأجر من شخص خاص يملك السكن، فإن قانون التأجير الخاص يسري اعتبارًا من 1 يوليو 2026 بدلاً من الفصل 12 من قانون الأرض في عدة نقاط. تم التحقق من الوضع القانوني في 25 سبتمبر 2026.

لكل من يقرأ في حالة توتر

الدليل مصمم ليكون دعمًا عندما يكون لديك الكثير من الأمور في ذهنك. لا تحتاج إلى قراءة كل شيء دفعة واحدة: ابدأ بالقسم الذي يتناسب مع وضعك الحالي وارجع عندما يصبح الخطوة التالية ذات صلة.

نادراً ما تتحسن القضايا مع السلطات إذا كنت تحمل كل شيء بمفردك. اطلب المساعدة من شخص داعم، محامٍ أو قريب إذا استطعت – خاصة قبل اتخاذ قرارات ذات تأثير طويل الأمد.

الأخطاء الشائعة التي تجعل القضية أكثر صعوبة

• الاعتماد فقط على الوعود الشفوية دون تأكيد كتابي قصير أو بريد إلكتروني متابعة.
• التأخير في طلب الوثائق حتى تصبح النزاع مغلقًا – عندها يصبح من الصعب إثبات ما قيل.
• الكتابة بشكل طويل ومتحكم بالعواطف لدرجة أن السلطة تتوقف عن الرد على المسألة الأساسية.
• تفويت المواعيد النهائية لإعادة النظر أو الاستئناف لأن القرار لم يُقرأ حرفيًا.

قائمة تحقق صغيرة قبل مغادرة الدليل

1. هل لديّ التاريخ، رقم الملف/القضية واسم الشخص الذي يتولى المعالجة (إذا كنت تعرف)؟
2. هل أعرف ما هي الخطوة التالية: الرد، طلب الوثائق، التذكير، الاستئناف أو الإبلاغ؟
3. هل حفظت البريد الإلكتروني والمرفقات في مكان يمكنني العثور عليها بعد أسبوع؟