نقص في الشقة: مسؤولية الصيانة على المالك، خمسة تدابير يمكنك اتخاذها، أمر بالإصلاح مع غرامة، إدارة البيئة وكيفية الإيداع دون فقدان العقد

أنت هنا: في المنزل → نقص في الشقة

النواقص في الشقة هي المجال الذي غالبًا ما يكون للمستأجرين الحق فيه وغالبًا ما يتخلون عنه - لأن البلاغ عن العطل تم شفهيًا، لأنهم لم يعرفوا أن هناك تخفيضًا، أو لأنهم خصموا من الإيجار وفجأة وجدوا أنفسهم مع إشعار بالإخلاء بدلاً من سخان يعمل. هذا الدليل هو النظام الذي يجعل النقص مشكلة المالك ويبقى هناك.

ما هو النقص - وما ليس نقصًا

الإبلاغ عن الأعطال الذي يحدد الوقت

كل شيء يعتمد على متى علم المالك. يبدأ حقك في التخفيض عندما يتم الإبلاغ عن النقص (في الممارسة)، وتبدأ واجب المالك في التصرف "بأسرع ما يمكن" حينها، وتفي بواجبك في الإبلاغ عن الأضرار التي يجب معالجتها بسرعة حينها (24 § الفقرة الثانية). الإبلاغ الشفهي عن الأعطال إلى مدير العقار لا يعتبر شيئًا فيما بعد. اكتب.

الموضوع: الإبلاغ عن الأعطال، الشقة [العنوان، الرقم]، [التاريخ]

مرحبًا،

أبلغ عن النقص التالي في الشقة:
– ماذا: [الوصف، النطاق]
– أين: [الغرفة، المكان]
– اكتشف/مستمر منذ: [التاريخ]
– التأثير على السكن: [رائحة، صحة، غرفة لا يمكن استخدامها، درجة الحرارة ...]

المرفقات: صور مؤرخة [التاريخ].

أطلب متابعة كتابية مع رقم القضية وجدول زمني للإجراء. إذا كان النقص يتطلب فحصًا - مثل قياس الرطوبة - أطلب إخطارًا بموعد إجرائه.

أحتفظ بحقي في تخفيض الإيجار للمدة التي تكون فيها الشقة في حالة نقص (12 kap. 11 och 16 §§ jordabalken).

مع أطيب التحيات،
[الاسم، الهاتف]

خمسة عقوبات – ومتى تستخدم أي منها

1. الإصلاح على نفقة المالك (11 § الفقرة الأولى 1 عبر 16 §): إذا لم يقم المالك بالإصلاح بعد الإخطار في أقرب وقت ممكن، يمكنك القيام بذلك والمطالبة بالتكلفة. استخدم ذلك للأخطاء المحددة – مثل الاستعانة بصانع الأقفال، أو خدمة الطوارئ للسباكة في حالة تسرب، أو الزجاجي – حيث يمكنك إثبات أن المالك حصل على الفرصة. استعن بخبير، احتفظ بالفاتورة، وثق الحالة قبل وبعد. لا تقم بالمقاصة مع الإيجار؛ قم بفوترة المالك أو إيداع المبلغ.
2. تخفيض الإيجار (النقطة 3): للمدة التي تكون فيها الشقة في حالة غير مرضية، يحق لك الحصول على تخفيض معقول، بغض النظر عما إذا كان المالك مهملًا. انظر القسم التالي.
3. تعويض الأضرار (النقطة 4): للأثاث التالف، الملابس، تكاليف الرعاية الصحية، السكن المؤقت – إذا لم يثبت المالك أن العيب لا يعود إلى إهماله. عبء الإثبات المعكوس لصالحك. وثق الأضرار والتكاليف.
4. أمر بالإصلاح (النقطة 5، 16 § الفقرة الثانية): تأمر لجنة الإيجارات المالك بالإصلاح خلال فترة معينة، مع غرامة. الأداة التي تحقق الأمور فعليًا. انظر أدناه.
5. إنهاء العقد (النقطة 2): إذا لم يكن بالإمكان إصلاح العيب دون تأخير، أو لم يقم المالك بالإصلاح بعد الإخطار، يمكنك إنهاء العقد – ولكن فقط إذا كان العيب ذو أهمية كبيرة، وليس بعد أن يقوم المالك بالإصلاح. نادرًا ما ترغب في ذلك؛ ولكن الحق في الإنهاء الفوري دون فترة إشعار يمكن أن يكون ذا قيمة إذا كنت ستنتقل من شقة غير صالحة للسكن.

ما هو مقدار التخفيض المعقول؟

يقول القانون "معقول". تعطي السوابق من لجان الإيجارات وتوصيات جمعية المستأجرين معايير – دائمًا كنسبة من الإيجار للمدة التي استمر فيها العيب:

• لا يوجد تدفئة أو ماء ساخن خلال فصل الشتاء: 50-100 بالمائة حسب النطاق والمدة.
• غرفة غير صالحة للاستخدام (رطوبة، عفن، أعمال تنظيف): نسبة الغرفة من المساحة، غالبًا 20-35 بالمائة لغرفة من ثلاث غرف.
• موقد، ثلاجة أو غسالة معطلة: 5-15 بالمائة حتى يتم الإصلاح.
• مصعد خارج الخدمة لمن يسكن في طابق عالٍ أو يجد صعوبة في المشي: 5-20 بالمائة.
• أعمال بناء مزعجة في المبنى التي تستمر لفترة طويلة: 10-30 بالمائة حسب الضوضاء والمدة.
• إزعاجات من الجيران التي لا يتخذ المالك إجراءً ضدها بعد الإبلاغ: 10-25 بالمائة.

الأرقام هي نقاط انطلاق، وليست حقوقًا. اطلب التخفيض كتابيًا من المالك مع الإشارة إلى تاريخ الإبلاغ عن العيب. إذا لم يوافق المالك: قدم طلبًا إلى لجنة الإيجارات للحصول على التخفيض – أو، إذا كنت قد انتقلت بالفعل، اطلب المبلغ في المحكمة الابتدائية. يسقط الحق في المطالبة بعد سنتين من مغادرتك الشقة (61 §).

أمر باتخاذ إجراء – عندما لا يقوم المالك بأي شيء

إدارة البيئة – مسار موازٍ

الرطوبة، العفن، البرودة، التهوية السيئة، الضوضاء والآفات ليست فقط مسألة إيجار بل مشكلة لصحة الإنسان وفقًا لقانون البيئة (الفصل 9، المادة 3). لجنة حماية البيئة والصحة في البلدية لديها إشراف على المساكن ويمكنها بعد الإبلاغ التفتيش و إلزام مالك العقار بالتحقيق واتخاذ الإجراءات، مع الغرامة (الفصل 26، المواد 9 و14 من قانون البيئة). تقدم النصائح العامة لهيئة الصحة العامة معايير: يجب ألا تقل درجة الحرارة الداخلية عن 18 درجة مئوية (20 درجة مئوية للمجموعات الحساسة) ويجب أن يكون معدل التهوية على الأقل 0.35 لتر في الثانية لكل متر مربع. الإبلاغ مجاني ويمكن القيام به بالتوازي مع تقرير العطل وطلب اللجنة. يتصرف العديد من الملاك بسرعة أكبر بناءً على إشعار التفتيش من إدارة البيئة مقارنة برسالة البريد الإلكتروني من المستأجر.

الإيداع – وليس الخصم

دخول المالك لإجراء الأعمال – وحقوقك أثناءها

للمالك الحق في الدخول دون تأخير لإجراء الفحوصات الضرورية وللأعمال التحسينية التي لا يمكن تأجيلها دون ضرر (المادة 26 الفقرة الأولى). الأعمال التحسينية الأقل إلحاحًا يمكن تنفيذها بعد إشعار قبل شهر على الأقل، ولا يمكن تنفيذها خلال الشهر الأخير من عقد الإيجار دون موافقتك (الفقرة الثالثة). إذا أراد المالك تنفيذ أعمال أخرى – إعادة البناء، رفع المستوى – يمكنك إنهاء العقد خلال أسبوع من الإشعار، ولا يمكن بدء العمل قبل الوقت الذي كان يمكنك إنهاء العقد فيه. أثناء الأعمال يجب على المالك التأكد من أنك لا تتعرض لإزعاج أكبر من اللازم وتعويض الأضرار التي تسببها الأعمال حتى دون إهمال (الفقرة الرابعة). لديك الحق في تخفيض الإيجار للمدة التي لا يمكنك فيها استخدام الشقة بالكامل، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك في اتفاقية التفاوض (المادة 16 الفقرة الثالثة). إذا رفضت الدخول عندما يكون للمالك الحق، فإن ذلك يعتبر سببًا للإلغاء (المادة 42 الفقرة الأولى 10)، واعتبارًا من 2 يوليو 2026 يمكن لكورونوفوغدن منح الدخول من خلال التنفيذ – لذلك قدم دائمًا الأوقات كتابيًا.

المصادر

• قانون الأرض الفصل 12، المواد 9-11 - الحالة عند الدخول والعواقب
• قانون الأرض الفصل 12، المادة 15 - الصيانة بفواصل زمنية معقولة
• قانون الأرض الفصل 12، المادة 16 - النقص أثناء فترة الإيجار، أمر بالإجراء
• قانون الأرض الفصل 12، المادة 18 أ - أمر بالتجديد، الحد الأدنى للمعيار المقبول
• قانون الأرض الفصل 12، المادة 21 - الإيداع لدى مجلس المقاطعة
• قانون الأرض الفصل 12، المادة 26 - دخول المالك (النص من 2 يوليو 2026)
• قانون البيئة الفصل 9، المادة 3 والفصل 26 - الإزعاج لصحة الإنسان، الإشراف والأمر
• التوجيهات العامة لهيئة الصحة العامة بشأن درجة الحرارة الداخلية (FoHMFS 2014:17)
• مجلس المقاطعة: إيداع الإيجار
• لجنة الإيجار - أمر بالإجراء

الدليل هو معلومات عامة عن القواعد السارية، وليس استشارة في قضيتك. إذا كنت تستأجر من شخص خاص يملك السكن، فإن قانون التأجير الخاص يسري اعتبارًا من 1 يوليو 2026 بدلاً من الفصل 12 من قانون الأرض في عدة نقاط. تم التحقق من الوضع القانوني في 25 سبتمبر 2026.

لكل من يقرأ في حالة من التوتر

الدليل مصمم كدعم عندما يكون لديك الكثير من الأمور في ذهنك. لست بحاجة لقراءة كل شيء دفعة واحدة: ابدأ بالقسم الذي يتناسب مع وضعك الحالي وارجع عندما يصبح الخطوة التالية ذات صلة.

القضايا مع السلطات نادراً ما تتحسن إذا كنت تتحمل كل شيء بمفردك. اطلب المساعدة من شخص داعم، محامٍ أو قريب إذا استطعت - خاصة قبل اتخاذ قرارات ذات تأثير طويل الأمد.

الأخطاء الشائعة التي تجعل القضية أكثر صعوبة

• الاعتماد فقط على الوعود الشفوية دون تأكيد كتابي قصير أو بريد إلكتروني متابعة.
• الانتظار لطلب المستندات حتى تصبح النزاع مغلقاً بالفعل - عندها يصبح من الصعب إثبات ما قيل.
• الكتابة بشكل طويل ومتحكم بالعواطف لدرجة أن السلطة تتوقف عن الرد على المسألة الأساسية.
• تفويت المواعيد النهائية لإعادة النظر أو الاستئناف لأن القرار لم يُقرأ حرفياً.

قائمة تحقق صغيرة قبل مغادرة الدليل

1. هل لديّ التاريخ، رقم اليوميات/القضية واسم الشخص الذي يعالج القضية (إذا كنت تعرف)؟
2. هل أعرف ما هي الخطوة التالية: الرد، طلب المستندات، التذكير، الاستئناف أو الإبلاغ؟
3. هل حفظت البريد الإلكتروني والمرفقات في مكان أستطيع العثور عليها بعد أسبوع؟