حق الإيجار: ما يجب عليك، وما يُسمح لك به، وما لا يجوز للمالك أن يطلبه أبدًا - الفصل 12 من قانون الأراضي في التطبيق العملي

أنت هنا: في المنزل → ما يحق لك وما يجب عليك

قانون الإيجار مكتوب لأن المستأجر هو الطرف الأضعف. يظهر ذلك في الهيكل: التزاماتك قليلة ومحددة، بينما التزامات المالك كثيرة وإلزامية. العقود التي تقول غير ذلك تعتبر عادة غير صالحة في هذا الجزء. هذه الدليل هو الخريطة للمكان – التزاماتك، حقوقك والشروط التي لا تحتاج للقلق بشأنها – حتى تعرف موقفك قبل أن يأتي المالك بورقة. عندما تكون الورقة قد وصلت بالفعل: عندما يتصدع.

ما يجب عليك

ما تحصل عليه

ما يحق للمالك فعله – وما لا يحق له

• يحق له: إنهاء العقد عند انتهاء مدة الإيجار وطلب من لجنة الإيجارات النظر في التمديد؛ إنهاء العقد قبل الأوان في حالة الإخلال؛ طلب الدخول للتفتيش والأعمال الضرورية؛ طلب زيادة الإيجار من خلال التفاوض أو بإشعار كتابي؛ المطالبة بأن تلتزم بالمادة 25.
• لا يحق له: زيادة الإيجار دون اتفاق تفاوضي أو إشعار صحيح وفق المادة 54 أ مع مهلة رد لمدة شهرين؛ دخول الشقة دون أساس قانوني أو إشعار؛ تغيير الأقفال، قطع الكهرباء أو التدفئة، أو إخراج الأشياء – هذا يعتبر تصرفًا غير قانوني؛ منع الضيوف؛ المطالبة بـ"تفتيش" كشرط مسبق لإصلاح العيوب؛ فرض رسوم إضافية غير متفق عليها وقانونية؛ المطالبة أو تلقي تعويض خاص عن العقد (المادة 65، جريمة)؛ المطالبة بالتنازل عن الحماية من الإخلاء كشرط للحصول على العقد دون موافقة اللجنة حيثما يتطلب ذلك (المادة 45 أ).

عشرة شروط تعاقدية لا تنطبق عليك

وفقًا للمادة 1 د، فإن الشروط التي تتعارض مع الفصل 12 لا تكون سارية ضد المستأجر ما لم يُذكر خلاف ذلك. هذه الشروط تتكرر في العقود دون أن تكون صالحة:

1. "ليس للمستأجر حق في التمديد" في النص الجاري في العقد. التنازل يتطلب وثيقة معدة خصيصًا وعادةً موافقة لجنة الإيجارات (المادة 45 أ).
2. مدة إنهاء أطول من ثلاثة أشهر لك كمستأجر سكني. يمكنك دائمًا إنهاء العقد بثلاثة أشهر (المادة 5).
3. "يتم تعديل الإيجار سنويًا بنسبة x بالمائة" في إيجار سكني متفاوض عليه. زيادة الإيجار تتطلب تفاوضًا أو إجراءً وفق المادة 54 أ.
4. "يحق للمالك تفتيش الشقة في أي وقت." الدخول محكوم بالمادة 26: التفتيش الضروري دون تأخير، غير ذلك مع إشعار.
5. "المستأجر مسؤول عن جميع الصيانة" في إيجار عادي. يمكن فقط التنازل عن مسؤولية المالك عن الصيانة وفق المادة 15 في المنازل الفردية أو من خلال اتفاق تفاوضي.
6. "المستأجر مسؤول عن جميع الأضرار بغض النظر عن السبب." مسؤوليتك تفترض الإهمال (المادة 24)؛ الاتفاقات التي تمددها تنطبق فقط على الأماكن التجارية.
7. "لا ضيوف للمبيت." لا يوجد دعم قانوني لذلك.
8. "وديعة تعادل ثلاثة أشهر من الإيجار." ليست غير قانونية بحد ذاتها، لكن المالك لا يمكنه الإخلاء أو رفض الاسترداد دون أساس، والوديعة لا تحل محل القواعد القانونية بشأن ديون الإيجار.
9. "في حالة عدم الدفع، ينتهي العقد تلقائيًا." الإخلاء يتطلب إنهاء العقد، الإبلاغ وفترة استرداد (المواد 42-44).
10. "يتم الفصل في النزاعات بواسطة محكمين" إذا كان الأمر يتعلق بحقك في الاحتفاظ بالشقة أو حجم الإيجار (المادة 66).

إذا كنت تستأجر من شخص خاص يملك السكن

إذا كنت تستأجر شقة تمليك أو فيلا أو شقة ملكية من المالك، وكان المالك يؤجر بحد أقصى مسكنين، فإن قانون التأجير الخاص (2026:772) يسري اعتبارًا من 1 يوليو 2026 بدلاً من معظم ما سبق. الفروقات: لا يوجد حماية للملكية – ينتهي العقد المحدد المدة عند انتهاء فترة الإيجار؛ فترة إشعار ثلاثة أشهر لك وللمالك في حالة العقد غير المحدد المدة (يمكنك دائمًا إنهاء العقد بثلاثة أشهر حتى في حالة المدة المحددة)؛ يجب أن تكون الإيجار محددًا بالمبلغ وهو ما تم الاتفاق عليه – يمكن للجنة الإيجارات تخفيضه فقط إذا كان أعلى بكثير مما تكلفه المساكن المؤجرة بشكل خاص المماثلة؛ فسخ العقد بمجرد تأخر أسبوعين في دفع الإيجار. القواعد المتعلقة بحالة الشقة، وخصم الإيجار في حالة النقص، والإزعاج والدخول تتوافق بشكل كبير مع قانون الإيجار. العقود المبرمة قبل 1 يوليو 2026 تتبع القانون القديم لتأجير السكن الخاص (2012:978)، الذي يشبه القانون الجديد ولكن مع إيجار مستند إلى التكلفة وفترة إشعار أقصر لك (شهر واحد). إذا كنت تستأجر شقة إيجار بشكل ثانوي، يسري الفصل 12 بالكامل، ولكن مع حماية ملكية أضعف (المادة 45).

أسئلة شائعة

هل يمكن للمالك رفع الإيجار كما يشاء؟

لا. في المباني التي لديها ترتيب تفاوضي، يتم تحديد الإيجار من خلال التفاوض بين المالك وجمعية المستأجرين. خارج الترتيب التفاوضي، يجب على المالك إرسال إشعار كتابي بالإيجار الجديد، والتاريخ، وفترة رد لا تقل عن شهرين (المادة 54 أ)؛ إذا اعترضت، يمكن للجنة الإيجارات تقييم المعقولية مقابل قيمة الاستخدام (المادة 55). "إيجار جديد من الشهر القادم" في بريد إلكتروني ليس زيادة صالحة.

هل يمكنني رفض السماح للمالك بالدخول؟

ليس عندما يكون للمالك أساس قانوني: يمكن إجراء الفحص الضروري أو الأعمال التي لا يمكن تأجيلها دون تأخير، والأعمال الأقل إلحاحًا بعد إشعار لمدة شهر (المادة 26). يمكنك طلب وقت معقول وحضور. يمكنك طلب توضيح كتابي للفحوصات غير المرغوب فيها بدون سبب. إذا رفضت عندما يكون للمالك الحق، فهذا يعتبر سببًا للفسخ (المادة 42 الفقرة الأولى 10) واعتبارًا من 2 يوليو 2026 يمكن لمكتب التنفيذ منح الدخول بمساعدة.

هل يمكن للمالك إنهاء عقدي من أجل التجديد أو البيع؟

الهدم والتجديد الكبير هما استثناءات من حماية الملكية، ولكن فقط إذا لم يكن ذلك غير معقول بالنسبة لك و– في حالة التجديد – إذا لم تتمكن من البقاء دون إزعاج كبير للعمل (المادة 46 الفقرة الأولى 3–4). بيع مبنى الإيجار ليس سببًا على الإطلاق؛ العقد يتبع المبنى. في حالة التجديد، يجب أن يتم عرض شقة مماثلة في المبنى عليك بعد ذلك إذا كان ذلك ممكنًا (المادة 46 الفقرة الرابعة).

ماذا يحدث للعقد إذا انفصلنا؟

الزوج أو الشريك الذي يحصل على الشقة عند تقسيم الممتلكات يدخل في العقد (المادة 33). إذا كان العقد باسم أحدهما فقط وانتقل أو أنهى العقد، يحق للآخر أن يتولى العقد إذا كان المالك يمكنه قبوله كمستأجر بشكل معقول (المادة 47). أبلغ المالك كتابيًا بمجرد أن يصبح الأمر واضحًا.

هل يجب علي دفع الإيجار لشقة لا أستطيع السكن فيها بسبب الرطوبة؟

لديك الحق في تخفيض معقول للإيجار عن الفترة التي تكون فيها الشقة في حالة غير مرضية (المواد 11 و16)، ولكن لا تقم بالخصم من تلقاء نفسك - قم بإيداع الفرق لدى länsstyrelsen (المادة 21) واطلب أمرًا بالإصلاح. وإلا فإن المالك لديه دين إيجار يمكنه استغلاله.

المصادر

• Jordabalken الفصل 12 - المواد 1 د، 2، 5، 9، 15، 20، 23–27 أ، 33–35، 39–41، 42–47، 54 أ، 55، 65–66
• SFS 2024:313 - الاضطرابات في السكن وسوء السلوك (1 يوليو 2024)
• Privatuthyrningslag (2026:772)
• Hyresnämnden
• Hyresgästföreningen

الدليل هو معلومات عامة عن القواعد السارية، وليس استشارة في قضيتك. إذا كنت تستأجر من شخص خاص يملك السكن، فإن قانون الإيجار الخاص يسري اعتبارًا من 1 يوليو 2026 بدلاً من الفصل 12 من jordabalken في عدة نقاط. تم التحقق من الوضع القانوني في 25 سبتمبر 2026.

لكل من يقرأ في حالة من التوتر

الدليل مصمم ليكون دعمًا عندما يكون لديك الكثير من الأمور في ذهنك. لست بحاجة لقراءة كل شيء دفعة واحدة: ابدأ بالقسم الذي يتناسب مع وضعك الحالي وارجع عندما يصبح الخطوة التالية ذات صلة.

نادراً ما تتحسن القضايا مع السلطات إذا كنت تتحمل كل شيء بمفردك. اطلب المساعدة من شخص داعم، محامٍ أو قريب إذا استطعت - خاصة قبل اتخاذ قرارات ذات تأثير طويل الأمد.

الأخطاء الشائعة التي تجعل القضية أكثر صعوبة

• الاعتماد فقط على الوعود الشفوية دون تأكيد كتابي قصير أو بريد إلكتروني متابعة.
• الانتظار لطلب المستندات حتى تصبح النزاع مغلقًا بالفعل - عندها يصبح من الصعب إثبات ما قيل.
• الكتابة بشكل طويل ومتحكم بالعواطف لدرجة أن الهيئة تتوقف عن الرد على المسألة الأساسية.
• تفويت المواعيد النهائية لإعادة النظر أو الاستئناف لأن القرار لم يُقرأ حرفيًا.

قائمة تحقق صغيرة قبل مغادرة الدليل

1. هل لدي التاريخ، رقم اليوميات/رقم القضية واسم الشخص الذي يتولى المعالجة (إذا كنت تعرف)؟
2. هل أعرف ما هي الخطوة التالية: الرد، الطلب، التذكير، الاستئناف أو الإبلاغ؟
3. هل قمت بحفظ البريد الإلكتروني والمرفقات في مكان يمكنني العثور عليها بعد أسبوع؟