تأجير الباطن والسكن المشترك: الموافقة، إذن لجنة الإيجارات، سقف الإيجار، الجرائم – وحقوقك إذا كنت المستأجر من الباطن

أنت هنا: في المنزل → تأجير من الباطن

منذ التشديد في عام 2019، يعتبر التأجير من الباطن المجال في قانون الإيجار الذي يكون فيه القانون الأكثر صرامة ضد المستأجر – وفي الوقت نفسه، المجال الذي يعتقد فيه الكثيرون أن "الجميع يفعلون ذلك". الفرق بين تأجير قانوني أثناء الدراسة في مكان آخر وعقد ملغى هو ورقة من المالك أو اللجنة. احصل عليها قبل أن ينتقل أحد. وإذا كنت أنت من يعيش من الباطن: لديك حقوق أكثر مما يريد المؤجر أن تعرف.

التأجير من الباطن أو السكن المشترك – الحد الفاصل

موافقة المالك

الطريقة الأسهل هي السؤال. يمكن للمالك أن يرفض دون تقديم مبرر، لكن الكثيرين يوافقون على التأجير المؤقت لأسباب وجيهة - والرفض يفتح الطريق إلى اللجنة. اطلب الموافقة كتابيًا، مع تحديد الفترة، واسم المستأجر والإيجار الذي تنوي أخذه. إن "موافقة" في الدردشة بدون تحديد فترة ليست أساسًا جيدًا في حال غير المالك رأيه أو تغير مالك العقار.

إلى: [المالك/المدير]
الموضوع: طلب موافقة على تأجير من الباطن، الشقة [العنوان، الرقم]

مرحبًا،

أطلب موافقتكم على تأجير شقتي من الباطن إلى [الاسم، الرقم الشخصي] خلال الفترة [التاريخ]–[التاريخ].

السبب: [دراسة/عمل في مكان آخر، تجربة السكن المشترك، إقامة طويلة في الخارج، مرض …]. أنوي العودة إلى الشقة كمسكن اعتبارًا من [التاريخ].

إيجار الباطن: [المبلغ] كرونة/شهر. إيجاري هو [المبلغ] كرونة؛ الإضافة تتعلق بـ [الأثاث حتى 15 بالمئة / الكهرباء والإنترنت حسب التكلفة الفعلية].

أتحمل المسؤولية الكاملة عن الشقة والمستأجر من الباطن خلال الفترة وأترك معلومات الاتصال بي خلال هذه الفترة: [الهاتف، البريد الإلكتروني، العنوان].

أطلب ردًا كتابيًا في موعد أقصاه [التاريخ، على الأقل أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع]. في حالة الرفض أو عدم الرد، أنوي التقدم بطلب للحصول على تصريح من لجنة الإيجارات وفقًا للفصل 12، المادة 40 من قانون الأراضي.

مع أطيب التحيات،
[الاسم]

تصريح لجنة الإيجارات - ثلاثة شروط

إذا رفض المالك أو لم يرد، يمكنك التقدم إلى لجنة الإيجارات. الطلب مجاني. اللجنة يجب أن تمنح التصريح إذا تم استيفاء جميع الشروط الثلاثة (المادة 40 الفقرة الثانية):

1. أسباب معتبرة بسبب ظروف عائلية خاصة، العمر، المرض، العمل المؤقت أو الدراسة في مكان آخر، إقامة طويلة في الخارج أو ظروف مشابهة. تجربة السكن المشترك مع شريك هو السبب العائلي الكلاسيكي ويُقبل عادة لمدة تصل إلى عام. تجربة السكن في مدينة أخرى بدون عمل أو دراسة هناك هو سبب أضعف. الإجازة لمدة أسبوعين ليست سببًا. رغبتك في كسب المال ليست سببًا.
2. المالك يفتقر إلى سبب مبرر للرفض. تاريخ الإزعاج، التأجير غير القانوني السابق، أن المستأجر المقترح معروف بالمشاكل، أو أنه من الواضح أنك لا تنوي العودة، كلها عوامل ضدك. رغبة المالك في إدخال مستأجر جديد بعقد أولي ليست سببًا مبررًا.
3. الإيجار معقول وفقًا للمادة 55 الفقرة الرابعة - إيجارك بالإضافة إلى 15 بالمئة كحد أقصى للأثاث والتكاليف الفعلية للخدمات الأخرى.

التصريح يجب أن يكون محدد المدة ويمكن أن يكون مشروطًا (المادة 40 الفقرة الثالثة). سنة واحدة هي المعتادة، أطول في حالة الخدمة الخارجية أو الدراسة. إذا كنت ترغب في التمديد، تقدم بطلب جديد في الوقت المناسب - التأجير بعد انتهاء التصريح غير قانوني. يمكن استئناف قرار اللجنة إلى محكمة الاستئناف Svea من قبل كلا الطرفين.

سقف الإيجار والجرائم

العواقب لخرق ذلك هي ثلاثة. المصادرة: تلقي إيجار غير معقول عند التأجير هو سبب مستقل للمصادرة دون الحاجة إلى تحذير، إذا لم تتمكن من إظهار عذر صالح (الفقرة الأولى من المادة 42، البند 6). الجريمة: الشخص الذي يؤجر في السوق الثانوية للاستخدام المستقل دون موافقة أو تصريح ويأخذ إيجارًا غير معقول يُحكم عليه بغرامة أو بالسجن لمدة تصل إلى سنتين (المادة 65 ج)؛ الحالات البسيطة لا تُعاقب. الاسترداد: يمكن للمستأجر الثانوي أن يطالب لدى اللجنة باسترداد ما يتجاوز الإيجار المعقول، مع الفائدة، لمدة سنتين إلى الوراء (المادة 55 و).

عندما يصفها المالك بأنها غير قانونية

التأجير غير القانوني في السوق الثانوية للسكن هو أحد الأسباب القليلة للمصادرة حيث لا يحتاج المالك إلى تحذيرك أولاً (الفقرة الأولى من المادة 42، البند 3). الاستثناء هو عذر صالح – ثغرة ضيقة لمن كان يعتقد مثلاً أنه حصل على موافقة لأسباب وجيهة، أو حيث كان التأجير قصير الأمد جدًا. الادعاء بعد الواقعة بأن "الصديق كان فقط يسقي الزهور" ليس عذرًا صالحًا إذا كان الشخص يقيم هناك لمدة أربعة أشهر بعنوان بريدي خاص به.

إذا كنت أنت المستأجر من الباطن

إذا كنت تستأجر حق الإيجار من الباطن، فإن الفصل 12 من قانون العقارات ينطبق بينك وبين المستأجر الرئيسي - وليس قانون التأجير الخاص، الذي يستثني المؤجرين الذين لديهم حق الإيجار بأنفسهم (3 § الفقرة الأولى 2). يمنحك ذلك:

• الحق في إيجار معقول وفقًا للسقف أعلاه، والحق في استرداد الإيجار الزائد مع الفائدة من لجنة الإيجارات لمدة تصل إلى سنتين ماضيتين (55 f §). يجب تقديم الطلب في غضون ثلاثة أشهر من مغادرتك الشقة. يمكنك أيضًا طلب أن تحدد اللجنة الإيجار للمستقبل. العديد من المستأجرين من الباطن يتجنبون ذلك خوفًا من فقدان السكن - لكن يمكن تقديم الطلب عندما تكون على وشك الانتقال، والمطالبة سارية بغض النظر عما إذا كان التأجير قانونيًا.
• مدة الإنهاء: يجب على مالكك الإنهاء بثلاثة أشهر في حالة العقد غير المحدد المدة (4 §)، ويمكنك دائمًا الإنهاء بثلاثة أشهر (5 §). يجب إنهاء العقد المحدد المدة لأكثر من تسعة أشهر لكي ينتهي (3 §).
• لا يوجد حماية للملكية في أول سنتين (45 § الفقرة الأولى 1). بعد سنتين متتاليتين، لديك حق التمديد ضد المستأجر الرئيسي - لكن حاجته الشخصية للعودة إلى المنزل لها وزن كبير في التقييم العادل.
• حالة الشقة، الإزعاجات والوصول: نفس القواعد كما ضد مالك عادي، ولكن موجهة ضد المستأجر الرئيسي.
• لا يوجد حق ضد مالك العقار: إذا تم إنهاء العقد الرئيسي - على سبيل المثال لأن التأجير لك كان غير قانوني - فإن سكنك يسقط معه. اسأل دائمًا عما إذا كان هناك موافقة أو تصريح قبل الانتقال، واطلب رؤيته.

هل تستأجر شقة تمليك أو فيلا من المالك، يسري اعتبارًا من 1 يوليو 2026 قانون التأجير الخاص: الإيجار هو ما تم الاتفاق عليه (يمكن للجنة فقط تخفيض الإيجار إذا كان مرتفعًا بشكل كبير)، فترة إشعار ثلاثة أشهر، لا يوجد حق في الاحتفاظ بالمأوى، ولا توجد قاعدة 15 بالمائة. العقود قبل 1 يوليو 2026 تتبع قانون تأجير السكن الخاص. اقرأ عندما تحدث مشاكل في شقة التمليك للحصول على القواعد الخاصة بصاحب الشقة التمليك بشأن التأجير من الباطن.

المصادر

• قانون الأرض الفصل 12 المادة 39 – التأجير من الباطن والاستخدام المستقل
• قانون الأرض الفصل 12 المادة 40 – إذن لجنة الإيجارات
• قانون الأرض الفصل 12 المادة 41 – السكن المشترك
• قانون الأرض الفصل 12 المادة 42 الفقرة الأولى 3، 5–6؛ المادة 43 الفقرة الثانية – المهل الزمنية
• قانون الأرض الفصل 12 المادة 55 الفقرة الرابعة – إيجار الباطن المعقول
• قانون الأرض الفصل 12 المادة 55 و – استرداد الإيجار الزائد
• قانون الأرض الفصل 12 المواد 65–65 ج – التجارة السوداء، رسوم الوساطة، إيجار الباطن غير المعقول
• قانون الأرض الفصل 12 المادة 45 – حماية الحيازة في التأجير من الباطن
• قانون الإيجار الخاص (2026:772)
• لجنة الإيجارات

الدليل هو معلومات عامة عن القواعد السارية، وليس استشارة في قضيتك. إذا كنت تستأجر من شخص خاص يملك السكن، فإن قانون الإيجار الخاص يسري اعتبارًا من 1 يوليو 2026 بدلاً من الفصل 12 من قانون الأرض في عدة نقاط. تم التحقق من الوضع القانوني في 25 سبتمبر 2026.

لكل من يقرأ في حالة من التوتر

الدليل مصمم ليكون دعمًا عندما يكون لديك الكثير من الأمور في ذهنك. لا تحتاج إلى قراءة كل شيء دفعة واحدة: ابدأ بالقسم الذي يتناسب مع وضعك الحالي وارجع عندما يصبح الخطوة التالية ذات صلة.

نادراً ما تتحسن القضايا مع السلطات إذا كنت تحمل كل شيء بمفردك. اطلب المساعدة من شخص داعم، محامٍ أو قريب إذا استطعت – خاصة قبل اتخاذ قرارات ذات تأثير طويل الأمد.

الأخطاء الشائعة التي تجعل القضية أكثر صعوبة

• الاعتماد فقط على الوعود الشفوية دون تأكيد كتابي قصير أو بريد إلكتروني متابعة.
• التأخير في طلب الوثائق حتى تصبح النزاع مغلقًا بالفعل – مما يجعل من الصعب إثبات ما قيل.
• الكتابة بشكل طويل وعاطفي لدرجة أن السلطة تتوقف عن الرد على المسألة الأساسية.
• تفويت المهل الزمنية لإعادة النظر أو الاستئناف لأن القرار لم يُقرأ حرفيًا.

قائمة تحقق صغيرة قبل مغادرة الدليل

1. هل لدي التاريخ، رقم الملف/القضية واسم الشخص الذي يعالجها (إذا كنت تعرف)؟
2. هل أعرف ما هي الخطوة التالية: الرد، طلب الوثائق، التذكير، الاستئناف أو الإبلاغ؟
3. هل حفظت البريد الإلكتروني والمرفقات في مكان يمكنني العثور عليها بعد أسبوع؟