Preskoči na sadržaj
Neuman Juridik
Nazad na ulaze po organima

Tematska stranica

Kod kuće

Kad najam puca trebate znati što vrijedi u sobi s najmodavcem — ne samo kako se zove 12. poglavlje zemljišnog zakona. Ovdje su vodiči o opomeni, smetnji, otkazu, kako pobijate i kako Udruga najmoprimaca stvarno radi, istim tragom: dokumentujte, tražite pismeno i ne idite sami.

Kod kuće

Počnite s materijalom

Vodiči, savjeti i sljedeći koraci

Najvažnije stavljamo prvo: vodič za početak, praktični savjeti i odabrani tekstovi. Duža serija korak po korak slijedi odmah ispod.

Kada se pojave problemi u stanu sa zakupom: dokumentujte, osigurajte ugovor, naučite pravila i ne ulazite sami
Počnite ovdjeNajam i dom

Kada se pojave problemi u stanu sa zakupom: dokumentujte, osigurajte ugovor, naučite pravila i ne ulazite sami

Vlasnik ima upravljačke sisteme, advokate i pritužbe komšija na papiru. Vi imate svoje pamćenje. Od prvog mejla o "ometanju" ili "neplaćenoj kiriji" potrebno je da imate sopstveni dosije: vremensku liniju, priznanice, prijave kvarova i mejlove za praćenje. Evo kako ga izgraditi, koja dokumenta vlasnik mora da vam dostavi, ko je zapravo vaš vlasnik, koji rokovi važe i šta nikada ne potpisujete na ulazu.

Otvori vodič

Odabrani vodiči

Najrelevantnije za ovu temu

Article image
Kod kućeNajam i domDio serije 1
Najamno pravoDokumentacija

14. септембар 2026. · 12 min čitanja

Zakup stana: šta morate, šta smete i šta stanodavac nikada ne sme zahtevati – 12. poglavlje Zakona o zemljištu u praksi

Morate plaćati kiriju na vreme, održavati stan, ne ometati susede i ne iznajmljivati bez dozvole. Možete ostati u stanu kada ugovor istekne, zahtevati da se vlaga sanira, prefarbati, preneti stan na partnera u slučaju razdvajanja i raskinuti ugovor uz tromesečno obaveštenje. Vlasnik ne sme slobodno povećavati kiriju, ulaziti kada želi, zabraniti goste ili vas izbaciti bez odluke stambene komisije i izvršitelja. Ovde je cela mapa sa paragrafima – i deset uslova u ugovoru koji ne važe protiv vas.

Čitaj dalje: Zakup stana: šta morate, šta smete i šta stanodavac nikada ne sme zahtevati – 12. poglavlje Zakona o zemljištu u praksi
Article image
Kod kućeNajam i domDio serije 2
Najamno pravoDokumentacijaDokazi

14. септембар 2026. · 12 min čitanja

Upozorenje i zahtev za ispravku od stanodavca: šta zakon zahteva od stanodavca, kako se dokazuju smetnje i kako da odgovorite

Pre nego što stanodavac može raskinuti ugovor zbog ometanja ili nedostatka urednosti, mora vas pozvati da prestanete i obavestiti socijalnu službu. Ako ispravite ponašanje pre otkaza, ne možete biti iseljeni iz stana. Stanodavac je taj koji mora dokazati ometanja – sa datumima, svedocima i zapisnicima. Ovde je šta opomena za ispravku mora sadržati, šta se smatra posebno ozbiljnim, kako da izgradite sopstvene dokaze i odgovor koji čini da "reč protiv reči" ide u vašu korist.

Čitaj dalje: Upozorenje i zahtev za ispravku od stanodavca: šta zakon zahteva od stanodavca, kako se dokazuju smetnje i kako da odgovorite
Article image
Kod kućeNajam i domDio serije 3
Najamno pravoDokumentacijaŽalba

14. септембар 2026. · 15 min čitanja

Otkrivanje ugovora o zakupu: raskid zbog kršenja ili otkaz do isteka perioda zakupa – osnove, formalni zahtevi, rokovi i gde se spor rešava

Dva potpuno različita otkaza izgledaju isto u poštanskom sandučetu. Oduzimanje znači da ugovor prestaje odmah – ali zahteva dostavu, jedan od dvanaest zakonskih osnova, često prethodni zahtev, i često se može spasiti ispravkom ili povraćajem. Otkaz na kraju perioda zakupa znači otkazni rok od tri meseca i da stanodavac mora pobediti pred hyresnämnden. Ovde su oba puta sa paragrafima, dvanaest osnova za oduzimanje, sopstveni rokovi stanodavca i šta radite prvih dana.

Čitaj dalje: Otkrivanje ugovora o zakupu: raskid zbog kršenja ili otkaz do isteka perioda zakupa – osnove, formalni zahtevi, rokovi i gde se spor rešava
Article image
Kod kućeNajam i domDio serije 4
Najamno pravoŽalbaDokumentacija

14. септембар 2026. · 12 min čitanja

Osporavanje otkaza: kako funkcioniše stambena komisija, šta odlučuje o sporu za produženje i šta se dešava u osnovnom sudu u slučaju gubitka prava na stanovanje

Hyresnämnden je besplatna, ne zahteva advokata i odlučuje da li možete ostati u stanu kada stanodavac raskine ugovor do isteka perioda zakupa – ali stanodavac je taj koji treba da podnese zahtev, a vi ste ti koji treba da pokažete zašto bi vaga pravičnosti trebalo da prevagne na vašu stranu. Oduzimanje prava na stanovanje ide umesto toga na opštinski sud. Evo kako da se pripremite za sastanak, koja dokazna sredstva imaju težinu, kako se žalba na Svea apelacioni sud podnosi, odlaganje ako izgubite i kako je sve povezano sa izvršiteljem.

Čitaj dalje: Osporavanje otkaza: kako funkcioniše stambena komisija, šta odlučuje o sporu za produženje i šta se dešava u osnovnom sudu u slučaju gubitka prava na stanovanje
Article image
Kod kućeNajam i domDio serije 5
Najamno pravoŽalbaDokumentacija

14. септембар 2026. · 12 min čitanja

Deložacija i Kronofogden: redosled koverata, kako osporiti nalog za izvršenje, šta izvršenje podrazumeva i šta ga još uvek može zaustaviti

Kronofogden ne sprovodi iseljenje samo zato što stanodavac to želi. Potrebna je izvršna isprava – odluka hyresnämnden-a, presuda opštinskog suda ili odluka samog Kronofogden-a. Odluku dobijaš samo ako ne odgovoriš na nalog. Ovde je razlika između zahteva koji možeš osporiti i izvršenja koje je već odlučeno, rokovi u svakom kovertu, uloga socijalne službe, šta se dešava sa tvojim stvarima i tri stvari koje još uvek mogu zaustaviti iseljenje dan pre.

Čitaj dalje: Deložacija i Kronofogden: redosled koverata, kako osporiti nalog za izvršenje, šta izvršenje podrazumeva i šta ga još uvek može zaustaviti
Article image
Kod kućeNajam i domDio serije 2
Najamno pravoDokumentacija

14. септембар 2026. · 13 min čitanja

Izdavanje u podzakup i stanovanje sa podstanarima: saglasnost, dozvola stambene komisije, maksimalna cena najma, prekršaji – i vaša prava ako ste vi taj koji iznajmljuje u podzakup

Izdavanje u podzakup bez saglasnosti predstavlja osnov za raskid ugovora bez prethodnog upozorenja, a neprimerena podzakupnina je krivično delo. Međutim, zakon takođe pruža mogućnosti: stambena komisija treba da odobri podzakup u slučaju opravdanih razloga, podstanarstvo ne zahteva dozvolu, a osoba koja iznajmljuje u podzakup može povratiti preplaćenu podzakupninu unazad dve godine. Ovde je granica između podzakupa i podstanarstva, tri uslova za dobijanje dozvole, maksimalna podzakupnina koja iznosi zakupninu plus 15 procenata, rok od šest meseci za vlasnika i šta važi kada ste vi osoba koja boravi u podzakupu.

Čitaj dalje: Izdavanje u podzakup i stanovanje sa podstanarima: saglasnost, dozvola stambene komisije, maksimalna cena najma, prekršaji – i vaša prava ako ste vi taj koji iznajmljuje u podzakup

Korak po korak

Čitajte ove vodiče ovim redom

Kompaktan put kroz seriju. Otvorite dio koji odgovara gdje ste u predmetu.

Kad najam puca: opomena, otkaz, najamno vijeće

Od prve žalbe preko poziva na ispravak do otkaza, gubitka prava i rasprave pred najamnim vijećem. Dokumentujte prvo, ne idite sami.

  1. 1Kada se pojave problemi u stanu sa zakupom: dokumentujte, osigurajte ugovor, naučite pravila i ne ulazite samiDio 1
  2. 2Upozorenje i zahtev za ispravku od stanodavca: šta zakon zahteva od stanodavca, kako se dokazuju smetnje i kako da odgovoriteDio 2
  3. 3Otkrivanje ugovora o zakupu: raskid zbog kršenja ili otkaz do isteka perioda zakupa – osnove, formalni zahtevi, rokovi i gde se spor rešavaDio 3
  4. 4Osporavanje otkaza: kako funkcioniše stambena komisija, šta odlučuje o sporu za produženje i šta se dešava u osnovnom sudu u slučaju gubitka prava na stanovanjeDio 4
  5. 5Deložacija i Kronofogden: redosled koverata, kako osporiti nalog za izvršenje, šta izvršenje podrazumeva i šta ga još uvek može zaustavitiDio 5

Papiri u najmu: što smijete i što morate

Ugovor, dužnost pažnje i prava koja znače više od toga koliko ste u pravu u sobi s najmodavcem.

  1. 1Zakup stana: šta morate, šta smete i šta stanodavac nikada ne sme zahtevati – 12. poglavlje Zakona o zemljištu u praksiDio 1
  2. 2Izdavanje u podzakup i stanovanje sa podstanarima: saglasnost, dozvola stambene komisije, maksimalna cena najma, prekršaji – i vaša prava ako ste vi taj koji iznajmljuje u podzakupDio 2
  3. 3Zaštita poseda: deset izuzetaka u članu 46, kada zaštita ne postoji, sporazumi o odricanju koji važe i oni koji ne važeDio 3
  4. 4Povećanje kirije i upotrebna vrednost: kako se određuje kirija, kada možete zatražiti njeno preispitivanje, standardna povećanja koja niste odobrili i kako se sporiti bez gubitka ugovoraDio 4
  5. 5Nedostatak u stanu: odgovornost stanodavca za održavanje, vaših pet pravnih sredstava, nalog za preduzimanje mera sa kaznom, uprava za zaštitu životne sredine i kako deponovati bez gubitka ugovoraDio 5

Više organa

Kada problem prelazi preko više organa

Ovi vodiči pomažu kod dokumentacije, ispravki, praćenja i nadzora bez obzira koji organ trenutno ima moć u predmetu.

Socijalna služba i istraga

Kućna posjeta socijalne službe: kontrolna lista i kako odgovoriti

Otvori vodič

Socijalna služba i istraga

Prijava zabrinutosti socijalnoj službi: šta slijedi i koja prava imaju roditelji?

Otvori vodič

Privatnost i zaštita podataka

Nadzor kamerom u Švedskoj: šta važi?

Otvori vodič

Dokumentacija

Da: snimanje razgovora bez saglasnosti – čak i sa vlastima

Otvori vodič

Žalbe i nadzor

Tužbeni zahtev u parničnom postupku: kako funkcioniše korak po korak

Otvori vodič

Rad i zaposlenje

Prijavljivanje nepravilnosti na poslu: šta zakon štiti, kako pravilno prijaviti i šta učiniti kada dođe do odmazde

Otvori vodič

Uobičajeni problemi

  • Najmodavac govori o “žalbama susjeda” bez papira, a ne znate je li to opomena.
  • Dobili ste poziv na ispravak koji ne razumijete, a socijalna služba se spominje u istoj omotnici.
  • Otkaz miješa zaostalu najamninu i smetnju, ili predstavnik zgrade govori samo o dvorištu — ne o vašem stanu.

Prava i tačke zaštite

  • Stambeni najmoprimac u pravilu ima zaštitu posjeda. Najmodavac ne može samo “otkazati kako hoće”.
  • Kod smetnje i nedostatka pažnje najmodavac u pravilu mora pozvati na ispravak i obavijestiti socijalnu službu — osim u osobito teškim slučajevima.

Česta pitanja

Koja je razlika između opomene i poziva na ispravak?

“Opomena” u svakodnevnom jeziku može biti e-pošta ili razgovor. Poziv na ispravak je zakonski korak prije gubitka prava kod smetnje i nepažnje. Tretirajte oboje kao predmet. Pročitajte vodič o opomeni i pozivu na ispravak.

Moram li se preseliti ako najmodavac otkaže?

Ne, ne automatski. Zaštita posjeda često se ispituje pred najamnim vijećem. Kod zaostale najamnine u nekim slučajevima možete vratiti pravo ako platite na vrijeme. Pročitajte vodiče o otkazu i pobijanju.

Može li predstavnik zgrade zaustaviti moj otkaz?

Ne. Predstavnik zgrade vodi zajednička pitanja prema najmodavcu, ne vaš pojedinačni spor. Za to trebate savjetodavnu službu Udruge ili vlastitog zastupnika. Pročitajte vodič o uključivanju.