Otkrivanje ugovora o zakupu: raskid zbog kršenja ili otkaz do isteka perioda zakupa – osnove, formalni zahtevi, rokovi i gde se spor rešava

Vi ste ovde: U domu → Otkazivanje ugovora o zakupu

Stanodavci biraju gubitak prava kada veruju da imaju dokaze i žele brzo da deluju. Biraju otkaz do isteka perioda zakupa kada je osnov slabiji ili kada se radi o kući, a ne o vama. Ponekad rade oba istovremeno iz predostrožnosti. Vaš prvi zadatak je da utvrdite na kojem ste putu, jer su satovi, forum i odbrana različiti. Vaš drugi zadatak je da ne uradite ono što stanodavac očekuje: da se dobrovoljno iselite.

Koji dokument ste dobili?

Formalni zahtevi koji često poništavaju otkaz

Dvanaest osnova za gubitak prava – i šta je potrebno za svaku od njih

Pravo na stan je izgubljeno samo u slučajevima koje zakon navodi (42 § prvi stav). Ovde su osnove koje se odnose na stanare, sa onim što stanodavac mora dokazati:

1. Dugovanje za zakupninu (tačka 1): kasnili ste sa zakupninom više od jedne nedelje nakon datuma dospeća. Može se spasiti kroz povraćaj u roku od tri nedelje (44 §), vidi dole. Izuzetak kada se kašnjenje odnosi na osporeno povećanje koje se razmatra (44 § treći stav).
2. Neovlašćeno podzakup ili prenos (tačka 3): iznajmili ste za samostalno korišćenje ili postavili nekog drugog na vaše mesto bez saglasnosti ili dozvole, i nemate važeće opravdanje. Nije potrebna opomena. Vlasnik mora raskinuti ugovor u roku od šest meseci od saznanja, ali najkasnije šest meseci nakon što je iznajmljivanje prestalo (43 § drugi stav). Pročitajte podzakup.
3. Crno tržište (tačka 5): dali ste, primili ili tražili posebnu naknadu za pravo na zakup. Takođe krivično delo (65–65 b §§). Rok od šest meseci od saznanja, ali najkasnije pet godina nakon događaja.
4. Nepravedna podzakupnina (tačka 6): naplatili ste više od vaše zakupnine plus najviše 15 procenata za nameštaj i stvarne troškove za ostalo (55 § četvrti stav), bez važećeg opravdanja. Takođe krivično delo (65 c §). Šest meseci.
5. Korišćenje protivno ugovoru ili previše smeštenih osoba (tačka 7, uporedi 23 i 41 §§): zahteva opomenu i da se ispravka ne izvrši bez odlaganja.
6. Štetočine (tačka 8): izazvali ste štetočine nepažnjom ili ih niste prijavili tako da su se proširile. Vlasnik mora raskinuti ugovor u roku od dva meseca od saznanja (43 § prvi stav).
7. Nega, nedostatak pažnje, smetnje ili nedostatak nadzora (tačka 9): zahteva opomenu i da se ispravka ne izvrši bez odlaganja, kao i obaveštenje socijalnoj službi pre raskida (treći stav). Izuzetak u posebno ozbiljnim slučajevima (četvrti stav). Pročitajte opomenu za ispravku.
8. Odbijanje pristupa (tačka 10): odbili ste vlasniku pristup suprotno 26 § bez važećeg opravdanja. Ispravka pre raskida spašava (43 §).
9. Kršenje ugovornih uslova od posebne važnosti (tačka 11): obaveza izvan zakona koja je od posebne važnosti za vlasnika. Retko ispunjeno za zabranu kućnih ljubimaca ili pušenja. Rok od dva meseca.
10. Ozbiljna kriminalna aktivnost iz stana (tačka 12): stan se koristi za ozbiljnu kriminalnu aktivnost ili za krivična dela uobičajeno ili u većem obimu. Šest meseci od saznanja, produženo ako je podignuta optužnica ili pokrenuta istraga (43 § treći stav).

Dugovanje za kiriju i povraćaj – sat koji spašava najviše ugovora

Neplaćena kirija je najčešći razlog za raskid ugovora i jedini sa sopstvenim pravilom za spasavanje. Evo kako funkcioniše:

Dve dodatne zaštite: ne možete biti iseljeni iz stana ako socijalnämnden u roku pismeno preuzme odgovornost za plaćanje kirije, ili ako ste bili sprečeni da platite u roku zbog bolesti ili slične nepredviđene okolnosti i platili ste čim je bilo moguće, ali najkasnije kada se spor o iseljenju reši u prvom stepenu (44 § četvrti stav). Kontaktirajte socijalnu službu odmah ako ne možete da obezbedite novac – ekonomska pomoć za dug za kiriju kako bi se sprečilo iseljenje je uobičajena mera, i preuzimanje obaveze mora doći u roku od tri nedelje.

Rokovi stanodavca

Zakon ne daje rokove samo vama. Stanodavac gubi pravo na raskid ako predugo čeka (43 §): dva meseca od saznanja za štetočine i kršenje ugovora od posebne važnosti, i za opomenu kod neovlašćenog podzakupa poslovnog prostora; šest meseci od saznanja za neovlašćeni podzakup, neprimerenu podzakupninu i kriminal, ali najkasnije šest meseci nakon što je podzakup prestao; pet godina kao krajnja granica za crno tržište. Stanodavac koji je “znao od proleća” ali raskida na jesen često je izgubio osnov. Zato uvek zabeležite kada je stanodavac saznao ili je trebalo da sazna – mejl, razgovor, inspekcija.

Otpuštanje do isteka perioda zakupa

Ovde niste vi optuženi za kršenje ugovora. Vlasnik želi da ugovor prestane na kraju perioda zakupa – obično tri meseca nakon otkaza – i mora imati jedan od izuzetnih razloga iz člana 46, stav 1: da ste prekršili svoje obaveze u tolikoj meri da ugovor razumno ne bi trebalo produžiti (tačka 2), rušenje (3), veća rekonstrukcija (4), da stan više neće biti stambeni (5), da vlasnik sam treba da živi u jedno- ili dvočlanoj kući ili stanu u vlasništvu (6–7), službeni stan (8–9), ili da inače ne krši dobru praksu ili nije nepravedno prema vama da ugovor prestane (10). Procenjivanje je odmeravanje razumnosti gde se vaša potreba za stanom meri protiv razloga vlasnika. Detalji se nalaze u zaštiti poseda.

Gde ide spor

• Spor o produženju (otkaz do isteka perioda zakupa): stambena komisija, na zahtev vlasnika. Odluka komisije može se žaliti Svea apelacionom sudu u roku od tri nedelje. Odluka da se iselite je izvršna isprava.
• Gubitak prava: vlasnik mora ili tužiti na opštinskom sudu sa zahtevom za iseljenje ili podneti zahtev za običnu pomoć kod Kronofogdena. Ako se usprotivite pomoći na vreme, slučaj ide na opštinski sud ako vlasnik to zatraži. Stambena komisija može posredovati, ali ne i odlučivati. Pročitajte iseljenje i Kronofogden.
• Sporovi o ometanju treba da se rešavaju hitno bez obzira na forum (član 72).

Kod gubitka prava vlasnik takođe ima pravo na odštetu za štetu koju otkaz izaziva – u praksi kiriju za vreme dok stan nije ponovo izdat (član 42, stav 6). Kod običnog otkaza ne postoji takvo pravo.

Uradi ovo

Za: [vlasnik], kopija: [Udruženje stanara ako ste član]
Predmet: Osporavanje otkazivanja datiranog [datum], stan [adresa, broj]

Dana [datum] sam [obavešten / primio u poštansko sanduče] vaše otkazivanje ugovora o zakupu za navedeni stan.

Osporavam otkazivanje i nameravam da ostanem. Osnove za moje osporavanje su:
1. [Formalna greška: otkazivanje nije dostavljeno na način koji se zahteva za oduzimanje / nedostaje naveden razlog / nije upućeno svim zakupcima / navodi pogrešno vreme.]
2. [Nedostatak osnova: navodne smetnje se nisu dogodile / su od male važnosti / nije dato upozorenje prema 12 kap. 25 a § / socijalna služba nije obaveštena.]
3. [Ispravka: navodno stanje je prestalo [datum], pre otkazivanja (12 kap. 43 §).]
4. [Dug za zakup: iznos [x] kr je plaćen [datum], u roku za povraćaj prema 12 kap. 44 § – račun je priložen.]
5. [Rok: vlasnik je znao za stanje od [datum] i stoga je izgubio pravo da ga pozove (12 kap. 43 §).]

Zahtevam da pismeno precizirate okolnosti na koje se pozivate, sa datumima, i dostavite osnovu na koju se oslanjate.

Nastavljam da plaćam zakup na dan dospeća. U slučaju da insistirate na otkazivanju, izneću svoje prigovore pred stambenom komisijom odnosno sudom.

[Ime, matični broj, datum]

Izvori

• Jordabalken 12 kap. 42 § – osnove za oduzimanje
• Jordabalken 12 kap. 43 § – ispravka i rokovi za stanodavca
• Jordabalken 12 kap. 44 § – povraćaj u slučaju duga za zakupninu
• Jordabalken 12 kap. 46 § – pravo na produženje
• Jordabalken 12 kap. 49–50 §§ – upućivanje i pravo na ostanak
• Jordabalken 12 kap. 4–8 §§ – otkazni rok, forma i dostava
• Zakon o dostavi (2010:1932)
• Hyresnämnden
• Kronofogden: iseljenje

Vodič je opšta informacija o važećim pravilima, a ne savetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja je vlasnik stana, od 1. jula 2026. primenjuje se zakon o privatnom iznajmljivanju umesto 12 kap. jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provereno 25. septembra 2026.

Za vas koji čitate pod stresom

Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo obaveza. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite sa odeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sledeći korak postane aktuelan.

Postupci sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno pre odluka koje imaju dugoročne posledice.

Uobičajene greške koje otežavaju postupak

• Verovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili pratećeg mejla.
• Čekati sa zahtevom za dokumente dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
• Pisati toliko opširno i emotivno da vlast prestane da odgovara na suštinsko pitanje.
• Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.

Mini kontrolna lista pre nego što napustite vodič

1. Da li imam datum, broj dnevnika/broj predmeta i ime osobe koja vodi postupak (ako znate)?
2. Da li znam koji je sledeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsetiti, žaliti se ili prijaviti?
3. Da li sam sačuvao mejlove i priloge na mestu gde ih mogu pronaći za nedelju dana?