Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.
Vi ste ovde: U domu → Upozorenje i zahtev za ispravku
Zahtev za ispravku je ekvivalent zakupa upozorenju prema LAS-u: potreban je da bi vlasnik kasnije mogao raskinuti ugovor, i stoga je često prvi pravi dokument u dosijeu koji se gradi neko vreme. Ali to je i vaša šansa. Zakon je konstruisan tako da onaj ko prestane da ometa nakon zahteva treba da ostane u stanu. To znači da vaš odgovor i vaše ponašanje u narednim mesecima odlučuju više nego ono što se ranije dogodilo.
Tri dokumenta koja se nazivaju upozorenje
Šta zakon zahteva od vlasnika
Od 1. jula 2024. (SFS 2024:313) zakon razlikuje nedostatak urednosti – da se sigurnost, zdravlje, red i dobro stanje u zgradi zanemaruju – i smetnje u stanovanju – smetnje koje mogu ugroziti zdravlje suseda ili na drugi način pogoršati njihovo stambeno okruženje tako da se ne mogu razumno tolerisati (25 §). Smetnji je izjednačeno sa činjenjem krivičnih dela koja su namenjena pogoršanju okoline za one koji žive oko stana. Za oba važi isti redosled:
Posebno ozbiljne smetnje – izuzetak
U slučaju posebno ozbiljne neurednosti ili posebno ozbiljnih smetnji u stanovanju stanodavac ne mora prvo da pozove, i može da otkaže bez prethodnog obaveštenja socijalnoj službi (25 a § drugi stav, 42 § četvrti stav); kopija otkaza tada treba biti poslata službi. Zakonodavac misli na ono što je toliko ozbiljno da komšije ne bi trebale čekati na upozorenje: nasilje ili ozbiljne pretnje protiv komšija ili osoblja, teška kriminalna dela u ili iz stana, uslovi koji su direktno opasni. Žurka, ponavljajuća glasna muzika ili svađa u stanu nisu to – tu važi osnovno pravilo sa pozivom. Ako je stanodavac preskočio poziv u slučaju koji nije posebno ozbiljan, otkaz je napadljiv upravo na toj osnovi. Zabeležite to u svom odgovoru.
Ako se koristi stan za počinjenje ozbiljnih krivičnih dela ili za krivična dela uobičajeno ili u većem obimu, to je poseban osnov za oduzimanje (42 § prvi stav 12) koji važi čak i bez smetnji – sa šestomesečnim rokom za stanodavca od saznanja, produženim ako je podignuta optužnica (43 § treći stav).
Kako se smetnje dokazuju – i opovrgavaju
Dokazi stanodavca obično se sastoje od tri stvari: dnevnika smetnji (beleške upravnika o primljenim žalbama), izveštaja službe za smetnje (zaštitarske firme koje su izašle i zabeležile šta su čule) i komšija koji svedoče. Stambena komisija i apelacioni sud ovo strogo procenjuju: anonimne žalbe bez datuma imaju malu težinu, žalbe od jednog komšije koji ima sopstveni sukob s vama imaju malu težinu, dok dokumentovane posete službe za smetnje sa vremenom i zapažanjima imaju veliku težinu. Tako gradite svoju stranu:
Vaš odgovor
Šablon Šablon: odgovor na opomenu za ispravku
Za: [stanodavac/upravnik], kopija: [Udruženje stanara ako je član] Predmet: Odgovor na opomenu za ispravku datiranu [datum], stan [broj] Dana [datum] primio/la sam vašu opomenu za ispravku. Moj potpis, ako je dat, odnosi se samo na prijem. Opomena ne navodi [koji datumi ili događaji su u pitanju / sledeće događaje: …]. Zahtevam da pismeno precizirate datum, vreme i prirodu svake navodne smetnje, kao i da dostavite dnevnik smetnji i eventualne izveštaje dežurnih službi, kako bih mogao/la da odgovorim na njih. Osporavam sledeće: 1. [Datum] – [gde sam bio/la, ko može potvrditi, šta se zapravo dogodilo] 2. [Datum] – [ ... ] Priznajem [ako nešto]: [ ... ], i preduzeo/la sam sledeće mere: [ ... ]. Prilozi: [izjave komšija, prijave kvarova, fotografije, zapisnik]. Zahtevam obaveštenje o tome da li je socijalna služba obaveštena prema 12 kap. 25 a § Zakona o zemljištu i, u tom slučaju, kopiju obaveštenja. Molim da se ovaj odgovor evidentira zajedno sa opomenom i da se svi budući prigovori dostavljaju pismeno sa datumom. [Ime, datum]
Socijalna komisija u koverti
Obaveštenje socijalnoj službi je obaveza stanodavca, a ne prijava protiv vas kao osobe. Socijalna služba treba da ponudi kontakt i eventualnu podršku; niste obavezni da je prihvatite – ali često je mudro to učiniti. Dokumentovan kontakt sa podrškom za stanovanje, savetovanjem za budžet i dugove ili zavisnost pokazuje ispravku i daje odboru razlog za produženje. Obaveštenje je ne prijava zabrinutosti u vezi sa detetom, ali socijalna služba ima sopstvenu obavezu prijavljivanja ako primete da dete trpi štetu. Ako dete živi u stanu: pročitajte poseta kući i prijava zabrinutosti, i držite ta dva slučaja odvojeno u vašoj dokumentaciji.
Vreme nakon poziva
Ako stanodavac umesto toga otkaže ugovor do isteka vremena zakupa pozivajući se na to da ste prekršili svoje obaveze (46 § prvi stav 2), primenjuje se procena razumnosti – i tu će vam ići u prilog ako stanodavac nije obavestio da se ugovor može otkazati ukoliko se ne izvrši ispravka (46 § drugi stav). Upozorenje koje ne pominje rizik od otkaza je, dakle, slabije upozorenje.
Česta pitanja
Da li zahtev za ispravku mora biti u pisanom obliku?
Zakon ne zahteva određeni oblik, ali stanodavac mora dokazati da je obaveštenje dostavljeno i šta je sadržalo. U praksi je to u pisanom obliku. Usmeno upozorenje na ulazu stanodavac može tvrditi da je bilo opomena – stoga odgovorite pismeno čak i na usmene pritužbe i zabeležite da nisu navedeni nikakvi datumi ili događaji.
Komšija koji se žali je onaj koji pravi problem. Šta da radim?
Prijavite pismeno smetnje komšije stanodavcu, sa datumom, i zatražite da stanodavac postupi prema 25 a § protiv komšije. To pokazuje da ste vi oštećeni, a ne izvor problema, i da stanodavac rešava konflikt jednostrano. Zamolite druge komšije da potvrde.
Mogu li biti iseljen zbog jedne žurke?
Gotovo nikada. Jedna smetnja je obično od male važnosti ili nešto što se razumno mora tolerisati, a osnovno pravilo takođe zahteva upozorenje i nastavak smetnje. Izuzetak su posebno ozbiljni događaji – nasilje, ozbiljne pretnje, zločini – gde jedan događaj može biti dovoljan.
Šta se zapravo smatra smetnjom?
Ono što može ugroziti zdravlje ili pogoršati stambeno okruženje tako da komšije to razumno ne bi trebale tolerisati: ponavljajući glasni zvuci noću, svađe i vikanje, preteće ponašanje, smeće koje privlači štetočine, kriminal iz stana. Ne: deca koja se igraju, normalni koraci, TV, tuširanje noću, jedna žurka godišnje, miris hrane. Osetljive kuće ne menjaju granicu.
Socijalna služba želi da dođe u kućnu posetu nakon obaveštenja stanodavca. Moram li ih pustiti unutra?
Ne, socijalna služba nema pravo da uđe protiv vaše volje bez odluke o prinudnoj nezi. Ali dokumentovan kontakt može vam pomoći u sporu oko najma. Predložite sastanak u kancelariji socijalne službe ako ne želite posetu kod kuće, i zatražite pismeno obaveštenje o čemu se radi.
Izvori
- Jordabalken 12 kap. 25 § – nedostatak urednosti, smetnje u stanovanju, zločin
- Jordabalken 12 kap. 25 a § – upozorenje i obaveštenje socijalnoj službi
- Jordabalken 12 kap. 42 § prvi stav 9 i 12, treći–peti stav
- Jordabalken 12 kap. 43 § – ispravka pre otkaza
- Jordabalken 12 kap. 46 § prvi stav 2 i drugi stav
- SFS 2024:313 i prop. 2023/24:112 Mere za sigurnija stambena područja
- Hyresnämnden
Vodič je opšta informacija o važećim pravilima, a ne savetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatnog lica koje poseduje stan, od 1. jula 2026. primenjuje se zakon o privatnom iznajmljivanju umesto 12 kap. jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provereno 25. septembra 2026.
Za vas koji čitate pod stresom
Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo obaveza. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite sa odeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sledeći korak postane aktuelan.
Predmeti sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od podrške, pravnika ili rođaka ako možete – posebno pre odluka koje imaju dugoročne posledice.
Uobičajene greške koje otežavaju slučaj
- Oslanjanje samo na usmena obećanja bez kratke pisane potvrde ili pratećeg mejla.
- Čekanje sa zahtevom za dokumenta dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
- Pisanje toliko opširno i emotivno da organ prestane da odgovara na suštinsko pitanje.
- Propuštanje rokova za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.
Mala kontrolna lista pre nego što napustite vodič
- Da li imam datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
- Da li znam koji je sledeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsetiti, žaliti se ili prijaviti?
- Da li sam sačuvao mejlove i priloge na mestu gde ih mogu pronaći za nedelju dana?
