Izdavanje u podzakup i stanovanje sa podstanarima: saglasnost, dozvola stambene komisije, maksimalna cena najma, prekršaji – i vaša prava ako ste vi taj koji iznajmljuje u podzakup

Vi ste ovde: U domu → Izdavanje podstanarima

Od pooštravanja 2019. godine, izdavanje podstanarima je oblast u zakonu o najmu gde je zakon najstrožiji prema stanaru – i istovremeno ona gde većina misli da “svi tako rade”. Razlika između legalnog izdavanja tokom studija u drugom mestu i raskinutog ugovora je papir od vlasnika ili komisije. Nabavite ga pre nego što neko useli. A ako ste vi taj koji iznajmljuje kao podstanar: imate više prava nego što onaj koji izdaje želi da znate.

Podstanar ili podstanarstvo – granica

Saglasnost stanodavca

Najjednostavniji način je da pitate. Vlasnik može reći ne bez obaveze da obrazloži, ali mnogi pristaju na vremenski ograničeno iznajmljivanje iz dobrih razloga – a odbijanje otvara put ka komisiji. Zatražite saglasnost pisano, sa periodom, imenom stanara i iznosom kirije koju planirate naplatiti. "U redu" u chatu bez perioda je loša osnova za dan kada se stanodavac predomisli ili kada kuća promeni vlasnika.

Za: [stanodavac/upravnik]
Predmet: Zahtev za saglasnost za izdavanje stana u podzakup, stan [adresa, broj]

Poštovani,

Zahtevam vašu saglasnost za izdavanje mog stana u podzakup [ime, matični broj] u periodu od [datum] do [datum].

Razlog: [studije/rad u drugom mestu, probno zajedničko stanovanje, duži boravak u inostranstvu, bolest …]. Planiram da se vratim u stan kao prebivalište od [datum].

Podzakupnina: [iznos] dinara mesečno. Moja kirija iznosi [iznos] dinara; dodatak se odnosi na [nameštaj do 15 procenata / struju i internet prema stvarnim troškovima].

U potpunosti preuzimam odgovornost za stan i podzakupca tokom perioda i ostavljam svoje kontakt podatke za to vreme: [telefon, e-pošta, adresa].

Molim za pismeni odgovor najkasnije do [datum, najmanje dve-tri nedelje]. U slučaju odbijanja ili izostanka odgovora, nameravam da podnesem zahtev za dozvolu kod stambene komisije prema 12. poglavlju, član 40. Zakona o zemljištu.

Srdačan pozdrav,
[Ime]

Dozvola Stambene komisije – tri uslova

Ako stanodavac odbije ili ne odgovori, možete podneti zahtev kod hyresnämnden. Podnošenje zahteva je besplatno. Nämnden će dati dozvolu ako su sva tri uslova ispunjena (40 § drugi stav):

1. Razlozi vredni pažnje zbog posebne porodične okolnosti, starost, bolest, privremeni rad ili studije u drugom mestu, duži boravak u inostranstvu ili slične okolnosti. Probno zajedničko življenje sa partnerom je klasičan porodični razlog i obično se prihvata do godinu dana. Probno življenje u drugom gradu bez posla ili studija je slabiji razlog. Odmor od dve nedelje nije razlog. Želja da zaradite novac nije razlog.
2. Vlasnik nema opravdan razlog da odbijeIstorija smetnji, prethodno nezakonito izdavanje, činjenica da je potencijalni podstanar poznat po problemima, ili da je jasno da ne planirate da se vratite, ide na vašu štetu. To što stanodavac radije želi da primi novog glavnog zakupca nije opravdan razlog.
3. Zakupnina je razumna prema članu 55, četvrti stav – vaša kirija plus najviše 15 procenata za nameštaj i stvarne troškove za druge pogodnosti.

Stanje treba vremenski ograničiti i može biti povezan sa uslovima (40 § treći stav). Jedna godina je uobičajena, duže u slučaju službe u inostranstvu ili studija. Ako želite produžiti, podnesite novu prijavu na vreme – iznajmljivanje nakon isteka dozvole je nezakonito. Odluka odbora može biti osporena pred Svea apelacionim sudom od strane obe strane.

Gornja granica rente i prekršaji

Posledice kršenja su tri. Gubitak prava: primanje nerazumne rente prilikom davanja u zakup je poseban osnov za gubitak prava bez potrebe za opomenom, osim ako ne možete pokazati valjano opravdanje (42 § prvi stav 6). Krivično delo: onaj ko bez saglasnosti ili dozvole iznajmljuje u podstanarstvu za samostalno korišćenje i uzima nerazumnu rentu, kažnjava se novčanom kaznom ili zatvorom do dve godine (65 c §); u blagim slučajevima nema kazne. Povraćaj: podstanar može od komisije tražiti povraćaj iznosa koji premašuje razumnu rentu, sa kamatom, dve godine unazad (55 f §).

Kada stanodavac to naziva nezakonitim

Nezakonito davanje stana u podstanarstvo je jedan od retkih osnova za gubitak prava gde stanodavac ne mora prvo da vas opomene (42 § prvi stav 3). Izuzetak je valjano opravdanje – uska mogućnost za onoga ko je, na primer, verovao da ima saglasnost iz opravdanih razloga, ili gde je iznajmljivanje bilo vrlo kratkotrajno. Naknadna konstrukcija da je “prijatelj samo trebalo da zaliva cveće” nije valjano opravdanje ako je osoba živela tamo četiri meseca sa sopstvenom poštanskom adresom.

Ako ste vi koji iznajmljujete u drugom redu

Ako iznajmljujete stan u drugom redu, primenjuje se 12. poglavlje Zakona o zemljištu između vas i glavnog zakupca – ne zakon o privatnom iznajmljivanju, koji izuzima izdavaoce koji sami imaju stan (3 § prvi stav 2). To vam daje:

• Pravo na razumnu kiriju prema gornjoj granici, i pravo da od stambene komisije dobijete povraćaj preplaćene kirije sa kamatom za do dve godine unazad (55 f §). Zahtev mora biti podnet u roku od tri meseca od kada ste napustili stan. Takođe možete zatražiti da komisija utvrdi kiriju unapred. Mnogi zakupci u drugom redu to ne čine iz straha da će izgubiti stan – ali zahtev se može podneti kada ionako planirate da se preselite, i zahtev važi bez obzira na to da li je izdavanje bilo zakonito.
• Otkazni rok: vaš stanodavac mora da otkaže sa tri meseca za ugovor na neodređeno vreme (4 §), a vi uvek možete otkazati sa tri meseca (5 §). Ugovor na određeno vreme duži od devet meseci mora biti otkazan da bi prestao (3 §).
• Nema prava na produženje u prve dve godine (45 § prvi stav 1). Nakon dve uzastopne godine imate pravo na produženje protiv glavnog zakupca – ali njegova sopstvena potreba da se vrati kući ima veliku težinu u proceni razumnosti.
• Stanje stana, smetnje i pristup: ista pravila kao protiv običnog stanodavca, ali usmerena na glavnog zakupca.
• Nema prava protiv vlasnika nekretnine: ako se glavni ugovor o zakupu raskine – na primer zato što je izdavanje vama bilo nezakonito – vaše stanovanje prestaje sa njim. Uvek pitajte da li postoji saglasnost ili dozvola pre nego što se uselite, i zatražite da je vidite.

Da li iznajmljujete stan ili kuću od vlasnika, važi od 1. jula 2026. privatuthyrningslagen: zakupnina je ona koju ste dogovorili (nadzorni organ može samo smanjiti značajno previsoku zakupninu), otkazni rok od tri meseca, nema prava na zadržavanje, i nema pravila od 15 procenata. Ugovori pre 1. jula 2026. slede zakon o iznajmljivanju sopstvenog stana. Pročitajte kada se čuje škripanje u stanu za sopstvena pravila vlasnika stana o podzakupu.

Izvori

• Jordabalken 12 kap. 39 § – davanje u podzakup i samostalno korišćenje
• Jordabalken 12 kap. 40 § – dozvola stambene komisije
• Jordabalken 12 kap. 41 § – podstanari
• Jordabalken 12 kap. 42 § prvi stav 3, 5–6; 43 § drugi stav – rokovi
• Jordabalken 12 kap. 55 § četvrti stav – razumna podzakupnina
• Jordabalken 12 kap. 55 f § – povraćaj preplaćene rente
• Jordabalken 12 kap. 65–65 c §§ – crno tržište, provizija za posredovanje, nerazumna podzakupnina
• Jordabalken 12 kap. 45 § – zaštita poseda pri podzakupu
• Privatuthyrningslag (2026:772)
• Hyresnämnden

Vodič je opšta informacija o važećim pravilima, a ne savetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatnog lica koje je vlasnik stana, od 1. jula 2026. primenjuje se privatuthyrningslagen umesto 12 kap. jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provereno 25. septembra 2026.

Za vas koji čitate pod stresom

Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo obaveza. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite sa odeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sledeći korak postane aktuelan.

Slučajevi sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno pre donošenja odluka koje imaju dugoročne posledice.

Uobičajene greške koje otežavaju slučaj

• Verovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili pratećeg mejla.
• Čekati sa zahtevom za dokumente dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
• Pisati toliko opširno i emotivno da vlast prestane da odgovara na suštinsko pitanje.
• Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.

Mini kontrolna lista pre nego što napustite vodič

1. Da li imam datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
2. Da li znam koji je sledeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsetiti, žaliti se ili prijaviti?
3. Da li sam sačuvao mejlove i priloge na mestu gde ih mogu pronaći za nedelju dana?