Zakup stana: šta morate, šta smete i šta stanodavac nikada ne sme zahtevati – 12. poglavlje Zakona o zemljištu u praksi

Vi ste ovde: U domu → Šta smete i šta morate

Zakon o zakupu je napisan tako da je onaj koji iznajmljuje slabija strana. To se primećuje u strukturi: vaše obaveze su malobrojne i konkretne, dok su obaveze stanodavca mnogobrojne i obavezujuće. Ugovori koji kažu drugačije su u pravilu nevažeći u tom delu. Ovaj vodič je mapa prostora – obaveze, prava i uslovi o kojima ne morate brinuti – kako biste znali gde stojite pre nego što stanodavac dođe sa papirom. Kada papir već stigne: kada se zategne.

Šta morate

Šta dobijate

Šta stanodavac sme – i ne sme

• Sme: raskinuti ugovor na kraju perioda zakupa i zatražiti od stambene komisije da odluči o produženju; raskinuti pre vremena u slučaju kršenja ugovora; zatražiti pristup za nadzor i neophodne radove; zatražiti povećanje kirije putem pregovora ili pismenog obaveštenja; zahtevati da se pridržavate člana 25.
• Ne sme: povećati kiriju bez pregovaračkog sporazuma ili pravilnog obaveštenja prema članu 54 a sa rokom odgovora od dva meseca; ući u stan bez zakonskog osnova ili obaveštenja; promeniti brave, isključiti struju ili grejanje, ili izneti stvari – to je samovoljno postupanje; zabraniti goste; zahtevati “inspekciju” kao preduslov za otklanjanje nedostataka; naplaćivati naknade iznad kirije koje nisu ugovorene i zakonite; zahtevati ili primati posebnu naknadu za ugovor (član 65, krivično delo); zahtevati da se odreknete zaštite stanarskog prava kao uslov za dobijanje ugovora bez odobrenja komisije gde je to potrebno (član 45 a).

Deset ugovornih uslova koji ne važe protiv vas

Prema članu 1 d, uslovi koji su u suprotnosti sa poglavljem 12. nemaju dejstvo protiv zakupca osim ako nije drugačije navedeno. Ovi se često pojavljuju u ugovorima bez da su važeći:

1. “Zakupac nema pravo na produženje” u tekućem tekstu ugovora. Odricanje zahteva posebno sastavljen dokument i obično odobrenje stambene komisije (član 45 a).
2. Duži otkazni rok od tri meseca za vas kao stanarskog zakupca. Uvek možete raskinuti ugovor sa tri meseca otkaznog roka (član 5).
3. “Kirija se godišnje prilagođava za x procenata” u pregovaranom stambenom zakupu. Povećanje kirije zahteva pregovore ili postupak prema članu 54 a.
4. “Stanodavac ima pravo da u bilo koje vreme pregleda stan.” Pristup je regulisan članom 26: neophodan nadzor bez odlaganja, ostalo uz obaveštenje.
5. “Zakupac je odgovoran za sve održavanje” u običnom stambenom zakupu. Odgovornost stanodavca za održavanje prema članu 15 može se izuzeti samo u porodičnim kućama ili putem pregovaračkog sporazuma.
6. “Zakupac je odgovoran za sve štete bez obzira na krivicu.” Vaša odgovornost pretpostavlja nemar (član 24); ugovori koji to proširuju važe samo za poslovne prostore.
7. “Nema gostiju koji prespavaju.” Nema zakonsku osnovu.
8. “Depozit u iznosu od tri mesečne kirije.” Nije nezakonito samo po sebi, ali stanodavac ne sme raskinuti ili odbiti povraćaj bez osnova, a depozit ne zamenjuje zakonska pravila o dugovanju kirije.
9. “U slučaju neplaćanja, ugovor automatski prestaje.” Raskid zahteva otkaz, dostavu i rok za povraćaj (članovi 42–44).
10. “Sporove rešavaju arbitri” ako se odnosi na vaše pravo da zadržite stan ili visinu kirije (član 66).

Ako iznajmljujete od privatne osobe koja je vlasnik stana

Ako iznajmljujete stan u vlasništvu, vilu ili vlasnički stan od vlasnika, i vlasnik iznajmljuje najviše dva stana, od 1. jula 2026. primenjuje se privatuthyrningslagen (2026:772) umesto većine gore navedenog. Razlike su: nema zaštite stanarskog prava – ugovor na određeno vreme prestaje po isteku perioda najma; otkazni rok od tri meseca za vas i za stanodavca kod ugovora na neodređeno vreme (uvek možete otkazati sa tri meseca čak i kod određenog vremena); najamnina treba biti određena u iznosu i to je ono što ste dogovorili – stambena komisija može je smanjiti samo ako je znatno viša od troškova sličnih privatno iznajmljenih stanova; gubitak prava na stan već nakon dve nedelje kašnjenja sa najamninom. Pravila o stanju stana, smanjenju najamnine zbog nedostataka, smetnjama i pristupu uglavnom odgovaraju zakonu o najmu. Ugovori sklopljeni pre 1. jula 2026. slede stari zakon o iznajmljivanju sopstvenog stana (2012:978), koji je sličan novom, ali sa najamninom zasnovanom na troškovima i kraćim otkaznim rokom za vas (jedan mesec). Ako iznajmljujete stan na sekundarnom tržištu primenjuje se u potpunosti 12. poglavlje, ali sa slabijom zaštitom stanarskog prava (45 §).

Česta pitanja

Može li stanodavac povećati najamninu kako želi?

Ne. U zgradama sa pregovaračkim redom, najamnina se određuje pregovorima između stanodavca i Hyresgästföreningen. Izvan pregovaračkog reda, stanodavac mora poslati pisano obaveštenje sa novom najamninom, datumom i rokom za odgovor od najmanje dva meseca (54 a §); ako se protivite, stambena komisija može ispitati opravdanost u odnosu na korisnu vrednost (55 §). “Nova najamnina od sledećeg meseca” u mejlu nije važeće povećanje.

Mogu li odbiti da pustim stanodavca unutra?

Ne kada stanodavac ima zakonsku osnovu: neophodan nadzor ili radovi koji ne mogu čekati mogu se obaviti bez odlaganja, manje hitni radovi nakon mesec dana obaveštenja (26 §). Možete zahtevati razuman termin i prisustvo. Neželjene “inspekcije” bez razloga možete tražiti pismeno. Ako odbijete kada stanodavac ima pravo, to je osnova za gubitak prava na stan (42 § prvi stav 10) i od 2. jula 2026. Kronofogden može omogućiti pristup uz pomoć.

Može li me stanodavac iseliti zbog renoviranja ili prodaje?

Rušenje i veće prepravke su izuzeci od zaštite stanarskog prava, ali samo ako nije nepravedno prema vama i – kod prepravki – ako ne možete ostati bez značajne smetnje za radove (46 § prvi stav 3–4). Prodaja stambene zgrade nije nikakva osnova; ugovor ide uz zgradu. Kod prepravki, ako je moguće, treba vam ponuditi ekvivalentan stan u zgradi nakon toga (46 § četvrti stav).

Šta se dešava sa ugovorom ako se razdvojimo?

Supružnik ili partner koji dobije stan prilikom podele imovine ulazi u ugovor (33 §). Ako je samo jedan na ugovoru i on se iseli ili otkaže, drugi ima pravo da preuzme ako stanodavac može razumno prihvatiti njega kao stanara (47 §). Obavestite stanodavca pismeno čim bude jasno.

Moram li plaćati najamninu za stan u kojem ne mogu živeti zbog vlage?

Imate pravo na razumno smanjenje za vreme kada je stan u neispravnom stanju (11 i 16 §§), ali nemojte sami oduzimati – deponujte razliku kod länsstyrelsen (21 §) i zatražite nalog za preduzimanje mera. U suprotnom, stanodavac ima dug za zakupninu koji može da iskoristi.

Izvori

• Jordabalken 12 kap. – 1 d, 2, 5, 9, 15, 20, 23–27 a, 33–35, 39–41, 42–47, 54 a, 55, 65–66 §§
• SFS 2024:313 – smetnje u stanovanju i nedostatak urednosti (1. juli 2024)
• Privatuthyrningslag (2026:772)
• Hyresnämnden
• Hyresgästföreningen

Vodič je opšta informacija o važećim pravilima, a ne savetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja poseduje stan, od 1. jula 2026. primenjuje se privatuthyrningslagen umesto 12 kap. jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provereno 25. septembra 2026.

Za vas koji čitate pod stresom

Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo obaveza. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite sa odeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sledeći korak postane aktuelan.

Slučajevi sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno pre odluka koje imaju dugoročne posledice.

Uobičajene greške koje otežavaju slučaj

• Verovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili pratećeg mejla.
• Čekati sa zahtevom za dokumente dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
• Pisati toliko dugo i emotivno da vlast prestane da odgovara na suštinsko pitanje.
• Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.

Mini kontrolna lista pre nego što napustite vodič

1. Da li imam datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
2. Da li znam koji je sledeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsetiti, žaliti se ili prijaviti?
3. Da li sam sačuvao mejlove i priloge na mestu gde ih mogu pronaći za nedelju dana?