Zaštita poseda: deset izuzetaka u članu 46, kada zaštita ne postoji, sporazumi o odricanju koji važe i oni koji ne važe

Vi ste ovde: U domu → Pravo na zadržavanje poseda

Pravo na zadržavanje poseda je pravilo koje čini da zakup stana bude dom, a ne pretplata. To je takođe pravilo koje stanodavci najčešće pokušavaju da izbegnu, pregovaraju ili zastrašuju. Ovaj vodič objašnjava tačno šta stanodavac mora pokazati za svaki izuzetak, kako biste mogli da pročitate raskid i procenite koliko je jak – i tačno kojih odricanja vas obavezuju, kako biste znali šta ne treba da potpišete.

Glavno pravilo: ugovor se produžava

Kada zaštita nedostaje – 45 §

• Podzakup za samostalno korišćenje koje prestaje pre nego što traje duže od dve godine uzastopno. Nakon dve godine imate pravo na produženje protiv glavnog zakupca, ali njegova sopstvena potreba za stanom ima veliku težinu. Ne važi za podzakup u blok najmu. Pročitajte podzakup.
• Nameštena soba ili vikendica koja prestaje pre nego što zakupni odnos traje duže od devet meseci uzastopno.
• Deo stanodavčevog sopstvenog stana – vi ste podstanar kod stanodavca. Ovdje zaštita nedostaje bez obzira na vreme.
• Gubitak prava – kada je stanodavac raskinuo ugovor pre vremena zbog 42 §. Tada je pitanje da li ste prekršili, a ne o produženju; to se razmatra u opštinskom sudu. Ako je zakupno pravo izgubljeno bez da je stanodavac raskinuo pre vremena, to je izuzetak u 46 § (tačka 1).
• Važeće odricanje prema 45 a §, vidi dole.

Ako iznajmljujete stan u vlasništvu, vilu ili vlasnički stan direktno od vlasnika, koji iznajmljuje najviše dva stana, od 1. jula 2026. važi zakon o privatnom iznajmljivanju – tu ne postoji zaštita stanarskog prava i vremenski određeni ugovori prestaju na kraju perioda zakupa. Ugovori pre tog datuma slede stari zakon o iznajmljivanju sopstvenog stana, sa istim rezultatom.

Deset izuzetaka – i šta stanodavac mora pokazati

1. Oduzeto pravo na zakup bez prethodnog otkaza. Stanodavac je odlučio da ne otkaže odmah, već da oduzimanje prava bude osnova u sporu o produženju. Potrebni su isti dokazi kao i kod oduzimanja: osnova u članu 42, upozorenje gde je potrebno, socijalna služba. Mala važnost i ispravka pre otkaza važe i ovde.
2. Kršenje obaveza u tolikoj meri da ugovor razumno ne bi trebalo produžiti. Najčešći osnov protiv zakupca: ponovljena kašnjenja u plaćanju kirije, smetnje koje ne dostižu nivo za oduzimanje prava, loše održavanje. Provera je sveobuhvatna procena tokom vremena. U vašu korist se računa ako stanodavac nije upozorio da bi ugovor mogao biti raskinut, i ako je ponašanje rezultat toga što vas je bliska osoba izložila krivičnom delu (član 46, drugi stav). Pročitajte upozorenje o ispravci.
3. Rušenje – i nije nepravedno prema vama da ugovor prestane. Stanodavac treba da pokaže konkretne planove, obično dozvolu za rušenje, a odbor uzima u obzir da li vam je ponuđen zamenski stan. „Razmišljamo o rušenju“ nije dovoljno.
4. Veća rekonstrukcija – gde nije očigledno da možete ostati bez značajne smetnje za radove, i nije nepravedno prema vama. Zamena cevi sa ostankom nije dovoljna; potpuna renovacija sa evakuacijom može biti dovoljna. Ako napustite stan zbog rekonstrukcije, treba vam, ako je moguće, ponuditi ekvivalentan stan u zgradi nakon toga (član 46, četvrti stav). Prihvatljiv zamenski stan tokom tog perioda je u praksi zahtev.
5. Stan se više neće koristiti kao stambeni prostor – kancelarija, vrtić – i nije nepravedno prema vama. Obično zahteva građevinsku dozvolu za promenu namene i zamenski stan.
6. Jedno- ili dvočlana kuća ili vlasnički stan gde zakup nije deo komercijalnog iznajmljivanja i vlasnik ima takav interes da raspolaže stanom da bi trebalo razumno da se iselite. Vlasnik treba da živi, proda ili slično; želja za drugim zakupcem nije dovoljna. Odnosi se na vlasnika kuće koji iznajmljuje svoju kuću – za ugovore pre 1. jula 2026; kasniji ugovori podležu zakonu o privatnom iznajmljivanju.
7. Stambena zadruga gde vlasnik stambene zadruge ima takav interes da raspolaže stanom da bi trebalo razumno da se iselite – da se sam vrati, proda. Isto važi: ugovori pre 1. jula 2026.
8. Službeni stan sa obaveznim stanovanjem u državi, opštini ili poljoprivredi, ili gde poslodavac mora da raspolaže stanom za zaposlenog, a zaposlenje je prestalo.
9. Drugi službeni stan kada je zaposlenje prestalo, ako nije nepravedno prema vama – i ako je zakupni odnos trajao više od tri godine, potrebni su posebni razlozi.
10. Opšta klauzula: da u suprotnom slučaju ne krši dobru praksu u zakupnim odnosima ili iz drugog razloga nije nepravedno prema vama da ugovor prestane. Ovde se nalazi stanodavčeva sopstvena potreba za stanom u običnim stambenim zgradama (gotovo nikada nije dovoljna), prodaja kao stambena zadruga (sama po sebi nije dovoljna), i spajanje stanova. Odbor meri stanodavčeve objektivne razloge naspram vaših potreba; što duže živite i što teže nalazite drugo, to se više zahteva.

Odricanje od zaštite stanovanja – 45 a §

Možete u posebno sastavljenom dokumentu – ne klauzula u ugovoru o zakupu – dogovoriti da zakupnina ne bude povezana s pravom na produženje. Osnovno pravilo je da dogovor važi samo ako je odobren od strane hyresnämnden. Izuzeci, gde odricanje važi bez odobrenja:

• Odricanje koje se postigne nakon što je zakupni odnos započet, za zakupninu koja ima pravo na produženje. Ovo je zamka koja najčešće zatvara: papir koji potpišete nakon useljenja, „da biste rešili situaciju“, direktno vas obavezuje.
• Odricanje na najviše četiri godine od preuzimanja kada se zakup odnosi na kuću za jednu ili dve porodice, vlasnički stan ili podzakup od vlasnika stana, a razlog je da se stanodavac useli u stan ili prenese kuću ili vlasnički stan. Mora se koristiti obrazac koji je odredio Boverket.
• Odricanje na najviše godinu dana pri određenim podzakupima unutar blokovskog zakupa.

Ako imate supružnika ili partnera koji je živeo u stanu kada je odricanje postignuto, važi protiv njega samo ako je to prihvatio (45 a § drugi stav). Odricanje u samom ugovoru o zakupu, odricanje bez odobrenja izvan izuzetaka, ili odricanje na duži period od četiri godine u slučajevima malih kuća je bez dejstva – i imate punu zaštitu stanovanja uprkos potpisu.

Supružnik, vanbračni partner i sustanar

Pravo na zaštitu stanovanja ne prati samo osobu koja je navedena u ugovoru. Sustanari koji iznajmljuju zajednički imaju pravo na produženje ugovora pojedinačno, čak i ako drugi raskine ugovor ili uzrokuje da se ugovor ne produži, pod uslovom da stanodavac može razumno da ih prihvati (47 § prvi stav). Ako je sustanar supružnik ili vanbračni partner osobe koja je uzrokovala problem, pravo važi čak i kada je pravo na stanovanje izgubljeno iz razloga koji nisu dug za stanarinu. Supružnik ili vanbračni partner koji nije naveden u ugovoru ali živi u stanu ima pravo da preuzme ugovor o najmu ako stanar raskine ugovor, preseli se, umre ili nema pravo na produženje – čak i u slučaju gubitka prava – pod uslovom da stanodavac može razumno da ga prihvati (47 § drugi stav). Pri proceni treba uzeti u obzir u korist osobe ako je bila žrtva krivičnog dela od strane bliske osobe i ako je opština pružila sigurnost ili odobrila stambenu podršku. Obavestite stanodavca pismeno čim želite da ostvarite pravo.

Uništen stan – pravo na novi ugovor

Ako stan postane toliko uništen – požar, šteta od vode, urušavanje – da se ne može koristiti kao stambeni prostor, ugovor o najmu prestaje da važi (10 i 16 §§). Od 2022. godine imate pravo, ako je razumno, da vam se ponudi novi ugovor o najmu za obnovljeni stan ili sličan stan kada postane slobodan (46 a §). Morate obavestiti stanodavca u roku od tri meseca od prestanka ugovora da želite ponudu. Stambena komisija može naložiti stanodavcu da ponudi ugovor, uz kaznu, i može zabraniti stanodavcu da iznajmi određeni stan nekom drugom tokom razmatranja (46 b §). Ako odbijete ponudu, pravo prestaje.

Proces u kratkim crtama

Česta pitanja

Da li moram da se iselim kada mi jednogodišnji ugovor istekne?

Ne. Ugovor o zakupu stana na određeno vreme duže od devet meseci mora biti raskinut da bi prestao da važi, a kada se raskine, imate pravo na produženje osim ako stanodavac ne pokaže izuzetak u komisiji. Datum završetka ugovora je trenutak raskida, a ne datum iseljenja.

Stanodavac želi stan za svoju ćerku. Da li to može?

U običnoj stambenoj zgradi: gotovo nikada. Rođaci vlasnika nisu izuzetak u 46 §, a opšta klauzula zahteva da je razumno prema vama da se iselite – što retko biva slučaj kada je alternativa da neko drugi živi tamo. U vili ili stanu koji vlasnik izdaje, vlasnikova sopstvena potreba je izuzetak (tačke 6–7), ali zahtev je da vlasnik sam koristi stan, a ne da ga koristi rođak. Ugovori sa privatnim licima od 1. jula 2026. uopšte nemaju zaštitu stanarskog prava.

Potpisao sam papir da nemam zaštitu stanarskog prava kada sam se uselio. Da li to važi?

Samo ako je to posebno sastavljen dokument koji je odobrila komisija za zakup, ili koji spada pod izuzetke u 45 a § (male kuće, vlasnički stanovi, podzakup od vlasnika stana najviše četiri godine na utvrđenom obrascu). Klauzula u ugovoru o zakupu ili slobodno formulisani papir bez odobrenja nema efekta u običnoj stambenoj zgradi. Proverite papir sa savetnikom pre nego što postupite po njemu.

Kuća će biti prodata. Da li moram da se iselim?

Ne. Prodaja stambene zgrade ne utiče na vaš ugovor, koji važi prema novom vlasniku (7 kap. 13 § Zakon o zemljištu; za stambeni stan sa pisanim ugovorom čak i pri prinudnoj prodaji). Pretvaranje u vlasnički stan daje vam pravo da ostanete kao zakupac kod udruženja ako ne želite da kupite.

Koja je razlika između spora o produženju i gubitka prava za mene u praksi?

Forum i vreme. Produženje: komisija za zakup, stanodavac podnosi zahtev u roku od mesec dana, ostajete tokom razmatranja, nema rizika od troškova. Gubitak prava: osnovni sud ili izvršitelj, ugovor formalno prestaje odmah, morate osporiti u roku iz naloga, a troškovi suđenja mogu vas pogoditi. Pročitajte raskid da biste znali kojim putem idete.

Izvori

• Zakon o zemljištu 12 kap. 45 § – kada pravila o produženju ne važe
• Zakon o zemljištu 12 kap. 45 a § – odricanje od zaštite stanarskog prava
• Zakon o zemljištu 12 kap. 46 § – pravo na produženje i izuzeci; 46 a–b §§ uništen stan
• Zakon o zemljištu 12 kap. 3–4, 47, 49–52 §§
• Zakon o privatnom iznajmljivanju (2026:772) – nema zaštite stanarskog prava
• Komisija za zakup
• Boverket – utvrđeni obrasci za odricanje

Vodič je opšta informacija o važećim pravilima, a ne savetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja poseduje stan, od 1. jula 2026. primenjuje se privatuthyrningslagen umesto 12. poglavlja jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provereno 25. septembra 2026.

Za vas koji čitate pod stresom

Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo obaveza. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite sa odeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sledeći korak postane aktuelan.

Predmeti sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od podrške, pravnika ili rođaka ako možete – posebno pre odluka koje imaju dugoročne posledice.

Uobičajene greške koje otežavaju slučaj

• Verovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili pratećeg mejla.
• Čekati sa zahtevom za izdavanje dokumenata dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
• Pisati toliko dugo i emotivno da vlast prestane da odgovara na suštinsko pitanje.
• Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.

Mini kontrolna lista pre nego što napustite vodič

1. Da li imam datum, broj dnevnika/situacije i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
2. Da li znam koji je sledeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsetiti, žaliti se ili prijaviti?
3. Da li sam sačuvao mejlove i priloge na mestu gde ih mogu pronaći za nedelju dana?