Nedostatak u stanu: odgovornost stanodavca za održavanje, vaših pet pravnih sredstava, nalog za preduzimanje mera sa kaznom, uprava za zaštitu životne sredine i kako deponovati bez gubitka ugovora

Vi ste ovde: U domu → Nedostatak u stanu

Nedostaci u stanu su oblast gde stanari najčešće imaju pravo i najčešće odustaju – jer je prijava kvara bila usmena, jer nisu znali da postoji mogućnost smanjenja, ili jer su oduzeli od kirije i iznenada se našli sa otkazom zbog neplaćanja umesto sa funkcionalnim grejanjem. Ovaj vodič je redosled koji čini da nedostatak postane problem vlasnika i ostane tamo.

Šta je nedostatak – i šta nije

Prijava kvara koja postavlja sat

Sve zavisi od trenutka kada je vlasnik saznao. Vaše pravo na smanjenje počinje kada je nedostatak prijavljen (u praksi), obaveza vlasnika da deluje „što pre moguće“ počinje tada, a vaša obaveza da prijavite štetu koja mora biti brzo otklonjena ispunjava se tada (24 § drugi stav). Usmena prijava kvara domaru naknadno ne znači ništa. Pišite.

Predmet: Prijava kvara, stan [adresa, broj], [datum]

Zdravo,

Prijavljujem sledeći nedostatak u stanu:
– Šta: [opis, obim]
– Gde: [soba, mesto]
– Otkriveno/traje od: [datum]
– Uticaj na stanovanje: [miris, zdravlje, prostorije koje se ne mogu koristiti, temperatura …]

Prilozi: fotografije datirane [datum].

Molim za pismenu povratnu informaciju sa brojem predmeta i vremenskim planom za otklanjanje. Ako je nedostatak takav da zahteva ispitivanje – na primer merenje vlage – molim za obaveštenje kada će se obaviti.

Zadržavam pravo na smanjenje kirije za vreme dok je stan u neispravnom stanju (12 kap. 11 i 16 §§ jordabalken).

Srdačan pozdrav,
[Ime, telefon]

Pet sankcija – i kada koristiti koju

1. Otklanjanje nedostataka o trošku stanodavca (11 § prvi stav 1 preko 16 §): ako stanodavac nakon obaveštenja ne otkloni nedostatke što je pre moguće, možete to učiniti i zahtevati nadoknadu troškova. Koristite za ograničene kvarove – bravara, hitne vodoinstalaterske usluge za curenje, staklara – gde možete pokazati da je stanodavac imao priliku. Angažujte stručnjaka, sačuvajte račun, dokumentujte pre i posle. Ne prebijajte sa zakupninom; fakturišite stanodavcu ili deponujte.
2. Smanjenje zakupnine (tačka 3): za vreme dok je stan u neispravnom stanju imate pravo na razumno smanjenje, bez obzira na to da li je stanodavac bio nemaran. Pogledajte sledeći odeljak.
3. Naknada štete (tačka 4): za uništeni nameštaj, odeću, troškove lečenja, privremeni smeštaj – ako stanodavac ne pokaže da nedostatak nije posledica njegove nemarnosti. Obrnuto teret dokazivanja u vašu korist. Dokumentujte štetu i troškove.
4. Nalog za otklanjanje (tačka 5, 16 § drugi stav): stambena komisija nalaže stanodavcu da otkloni nedostatke u određenom roku, uz kaznu. Alat koji zaista rešava stvari. Pogledajte ispod.
5. Otkazivanje ugovora (tačka 2): ako se nedostatak ne može otkloniti bez odlaganja, ili stanodavac ne otkloni nakon obaveštenja, možete otkazati ugovor – ali samo ako je nedostatak od suštinskog značaja, i ne nakon što stanodavac otkloni. Retko ono što želite; ali pravo na otkazivanje sa trenutnim dejstvom bez otkaznog roka može biti vredno ako ionako planirate da se iselite iz neuslovnog stana.

Koliko smanjenje je razumno?

Zakon kaže “razumno”. Praksa stambenih komisija i preporuke Udruženja stanara daju smernice – uvek kao procenat zakupnine za vreme trajanja nedostatka:

• Nema grejanja ili tople vode tokom zimskog perioda: 50–100 procenata u zavisnosti od obima i trajanja.
• Jedna soba neupotrebljiva (vlaga, buđ, sanacioni radovi): udeo sobe u površini, često 20–35 procenata za jednu od tri sobe.
• Pokvaren šporet, frižider ili veš mašina koji su uključeni: 5–15 procenata dok se ne otkloni.
• Lift van funkcije za one koji žive visoko ili imaju poteškoće u hodanju: 5–20 procenata.
• Bučni građevinski radovi u zgradi koji traju dugo: 10–30 procenata u zavisnosti od buke i trajanja.
• Smetnje od strane komšija na koje stanodavac ne reaguje nakon prijave: 10–25 procenata.

Brojevi su polazne tačke, ne prava. Zatražite smanjenje pismeno od stanodavca pozivajući se na datum prijave kvara. Ako stanodavac ne pristane: podnesite zahtev stambenoj komisiji za smanjenje – ili, ako ste se već iselili, zatražite iznos na sudu. Zahtev zastareva dve godine nakon što napustite stan (61 §).

Nalog za preduzimanje mera – kada vlasnik ne preduzima ništa

Odeljenje za zaštitu životne sredine – paralelni put

Vlaga, buđ, hladnoća, loša ventilacija, buka i štetočine nisu samo pitanje stanarskog prava već i neprijatnost za ljudsko zdravlje prema zakonu o zaštiti životne sredine (9 kap. 3 §). Opštinski odbor za zaštitu životne sredine i zdravlja ima nadzor nad stanovima i može nakon prijave izvršiti inspekciju i naložiti vlasniku nekretnine da istraži i preduzme mere, uz kaznu (26 kap. 9 i 14 §§ zakona o zaštiti životne sredine). Opšta pravila Agencije za javno zdravlje daju standarde: unutrašnja temperatura ne bi trebalo da bude ispod 18 °C (20 °C za osetljive grupe) i protok vazduha treba da bude najmanje 0,35 litara po sekundi po kvadratnom metru. Prijava je besplatna i može se podneti paralelno sa prijavom kvara i zahtevom odboru. Mnogi vlasnici reaguju brže na inspekcijski izveštaj odeljenja za zaštitu životne sredine nego na mejl stanara.

Depozit – ne odbijanje

Pristup stanodavca za radove – i vaša prava tokom njih

Stanodavac ima pravo da uđe bez odlaganja radi neophodnog nadzora i za radove na poboljšanju koji se ne mogu odložiti bez štete (26 § prvi stav). Manje hitni radovi na poboljšanju mogu se izvoditi nakon obaveštenja najmanje mesec dana unapred, i nikako tokom poslednjeg meseca najma bez vašeg pristanka (treći stav). Ako stanodavac želi da izvede druge radove – preuređenje, povećanje standarda – možete u roku od jedne nedelje od obaveštenja raskinuti ugovor, a radovi ne smeju početi pre datuma do kojeg ste mogli raskinuti ugovor. Tokom radova stanodavac mora osigurati da ne budete izloženi većim neprijatnostima nego što je neophodno i nadoknaditi štetu koju radovi prouzrokuju čak i bez nemara (četvrti stav). Imate pravo na smanjenje za vreme kada ne možete u potpunosti koristiti stan, osim ako nije drugačije dogovoreno u sporazumu o pregovorima (16 § treći stav). Ako odbijete pristup kada stanodavac ima pravo, to je osnov za raskid (42 § prvi stav 10), a od 2. jula 2026. Kronofogden može omogućiti pristup putem prinudnog izvršenja – stoga uvek nudite termine pismeno.

Izvori

• Jordabalken 12 kap. 9–11 §§ – stanje pri preuzimanju i posledice
• Jordabalken 12 kap. 15 § – održavanje u razumnim vremenskim intervalima
• Jordabalken 12 kap. 16 § – nedostatak tokom perioda zakupa, nalog za ispravku
• Jordabalken 12 kap. 18 a § – nalog za obnovu, najniži prihvatljivi standard
• Jordabalken 12 kap. 21 § – depozit kod okružne uprave
• Jordabalken 12 kap. 26 § – pristup vlasnika (tekst od 2. jula 2026)
• Miljöbalken 9 kap. 3 § i 26 kap. – smetnje za zdravlje ljudi, nadzor i nalog
• Opšti saveti Folkhälsomyndigheten o temperaturi u zatvorenom prostoru (FoHMFS 2014:17)
• Okružna uprava: deponovanje rente
• Hyresnämnden – nalog za ispravku

Vodič je opšta informacija o važećim pravilima, a ne savetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja je vlasnik stana, od 1. jula 2026. primenjuje se zakon o privatnom iznajmljivanju umesto 12 kap. jordabalken u nekoliko tačaka. Pravni status je proveren 25. septembra 2026.

Za vas koji čitate pod stresom

Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo toga na umu. Ne morate sve čitati odjednom: počnite sa odeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sledeći korak postane aktuelan.

Postupci sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od podrške, pravnika ili rođaka ako možete – posebno pre donošenja odluka koje imaju dugoročne posledice.

Uobičajene greške koje otežavaju postupak

• Verovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili pratećeg mejla.
• Čekati sa zahtevom za dokumente dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
• Pisati toliko opširno i emotivno da vlast prestane da odgovara na suštinsko pitanje.
• Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.

Mini kontrolna lista pre nego što napustite vodič

1. Da li imam datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi postupak (ako znate)?
2. Da li znam koji je sledeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsetiti, žaliti se ili prijaviti?
3. Da li sam sačuvao mejlove i priloge na mestu gde ih mogu pronaći za nedelju dana?