Расторжение договора аренды: утрата права аренды или расторжение по истечении срока аренды – основания, требования к форме, сроки и куда направляется спор

Вы здесь: В доме → Расторжение договора аренды

Арендодатели выбирают утрату права, когда считают, что у них есть доказательства и хотят действовать быстро. Они выбирают расторжение к окончанию срока аренды, когда основание слабее или когда дело касается дома, а не вас. Иногда они делают и то, и другое одновременно для уверенности. Ваша первая задача – определить, по какому пути вы идете, так как сроки, форум и защита различны. Ваша вторая задача – не делать то, на что надеется арендодатель: не переезжать добровольно.

Какой документ вы получили?

Формальные требования, которые часто приводят к аннулированию расторжения

Двенадцать оснований для утраты права – и что требуется для каждого из них

Право аренды утрачивается только в случаях, перечисленных в законе (42 § первый пункт). Вот основания, которые касаются арендаторов жилья, с тем, что арендодатель должен доказать:

1. Задолженность по аренде (пункт 1): вы задержали оплату аренды более чем на неделю после даты платежа. Можно исправить через восстановление в течение трех недель (44 §), см. ниже. Исключение, если задержка связана с оспариваемым повышением, которое рассматривается (44 § третья часть).
2. Незаконная субаренда или передача (пункт 3): вы сдали в аренду для самостоятельного использования или поставили кого-то другого на свое место без согласия или разрешения, и у вас нет уважительной причины. Уведомление не требуется. Арендодатель должен расторгнуть договор в течение шести месяцев с момента осведомленности, но не позднее шести месяцев после прекращения аренды (43 § вторая часть). Читайте субаренда.
3. Черный рынок (пункт 5): вы передали, получили или потребовали особую компенсацию за право аренды. Также преступление (65–65 b §§). Шестимесячный срок с момента осведомленности, но не позднее пяти лет после события.
4. Несправедливая субарендная плата (пункт 6): вы взяли больше, чем ваша аренда плюс максимум 15 процентов за мебель и фактические расходы на прочее (55 § четвертая часть), без уважительной причины. Также преступление (65 c §). Шесть месяцев.
5. Использование в нарушение договора или слишком много проживающих (пункт 7, сравните 23 и 41 §§): требует уведомления и исправления без задержки.
6. Паразиты (пункт 8): вы вызвали появление паразитов по неосторожности или не сообщили о них, что привело к их распространению. Арендодатель должен расторгнуть договор в течение двух месяцев с момента осведомленности (43 § первая часть).
7. Небрежность, недостаточная забота, нарушения или недостаточный надзор (пункт 9): требует уведомления и исправления без задержки, а также уведомления в социальный комитет до расторжения (третья часть). Исключение в особо серьезных случаях (четвертая часть). Читайте требование исправления.
8. Отказ в доступе (пункт 10): вы отказали арендодателю в доступе в нарушение 26 § без уважительной причины. Исправление до расторжения спасает (43 §).
9. Нарушение условий договора особой важности (пункт 11): обязательство, выходящее за рамки закона, которое имеет особую важность для арендодателя. Редко выполняется для запрета на домашних животных или курение. Двухмесячный срок.
10. Серьезная преступность из квартиры (пункт 12): квартира используется для серьезной преступности или для преступлений систематически или в большом объеме. Шесть месяцев с момента осведомленности, продлевается, если возбуждено уголовное дело или начато предварительное расследование (43 § третья часть).

Задолженность по аренде и восстановление – часы, которые спасают большинство контрактов

Неоплаченная аренда является самой распространенной причиной утраты права аренды и единственной с собственным правилом спасения. Вот как это работает:

Два дополнительных защиты: вы не можете быть выселены из квартиры, если socialnämnden в течение срока письменно взял на себя ответственность за оплату аренды, или если вы были не в состоянии оплатить в течение срока из-за болезни или аналогичного непредвиденного обстоятельства и оплатили, как только это стало возможным, но не позднее, чем когда спор о выселении решается в первой инстанции (§ 44, четвертый пункт). Свяжитесь с социальной службой сразу, если вы не можете найти деньги – экономическая помощь для погашения задолженности по аренде, чтобы предотвратить выселение, является обычной мерой, и обязательство должно быть принято в течение трех недель.

Собственные сроки арендодателя

Закон предоставляет не только вам сроки. Арендодатель теряет право на утрату, если он ждет слишком долго (§ 43): два месяца с момента осведомленности о вредителях и нарушении договора особой важности, а также для предупреждения о незаконной субаренде помещения; шесть месяцев с момента осведомленности о незаконной субаренде, несправедливой субарендной плате и преступности, но не позднее шести месяцев после прекращения субаренды; пять лет как крайний срок при черной торговле. Арендодатель, который "знал с весны", но расторгает осенью, часто теряет основание. Поэтому всегда записывайте, когда арендодатель узнал или должен был узнать – электронное письмо, звонок, осмотр.

Расторжение договора к окончанию срока аренды

Здесь вас не обвиняют в нарушении договора. Арендодатель хочет, чтобы договор прекратился по окончании срока аренды — обычно через три месяца после расторжения — и должен иметь одну из исключительных причин, указанных в 46 § первого пункта: что вы нарушили свои обязательства в такой степени, что договор обоснованно не должен быть продлен (пункт 2), снос (3), крупная реконструкция (4), квартира больше не будет использоваться как жилье (5), арендодатель сам будет проживать в одно- или двухквартирном доме или в кооперативной квартире (6–7), служебное жилье (8–9), или что это иначе не противоречит добрым обычаям или не является несправедливым по отношению к вам, чтобы договор прекратился (10). Рассмотрение является оценкой справедливости где ваша потребность в жилье взвешивается против причин арендодателя. Подробности содержатся в праве на защиту владения.

Куда идет спор

• Спор о продлении (расторжение к окончанию срока аренды): жилищный комитет, по заявлению арендодателя. Решение комитета может быть обжаловано в Апелляционном суде Свеа в течение трех недель. Решение о вашем выселении является исполнительным документом.
• Утрата права аренды: арендодатель должен либо подать иск в окружной суд с требованием о выселении или подать заявление о обычном принудительном исполнении в Службу судебных приставов. Если вы своевременно оспариваете принудительное исполнение, дело переходит в окружной суд, если арендодатель этого требует. Жилищный комитет может посредничать, но не может принимать решения. Читайте выселение и Служба судебных приставов.
• Споры о нарушениях должны рассматриваться незамедлительно независимо от форума (72 §).

При утрате права аренды арендодатель также имеет право на возмещение убытков за ущерб, причиненный расторжением — на практике это арендная плата за время до повторной сдачи квартиры в аренду (42 § шестой пункт). При обычном расторжении такого права нет.

Сделайте это

Кому: [арендодатель], копия: [Hyresgästföreningen, если член]
Тема: Оспаривание расторжения, датированного [дата], квартира [адрес, номер]

Я [дата] [получил / в почтовом ящике получил] ваше расторжение договора аренды для вышеуказанной квартиры.

Я оспариваю расторжение и намерен остаться. Основания для моего оспаривания:
1. [Ошибка в форме: расторжение не было уведомлено в требуемом порядке при конфискации / отсутствует указанная причина / не направлено всем арендаторам / указано неправильное время.]
2. [Отсутствие основания: предполагаемые нарушения не имели места / имеют незначительное значение / предупреждение согласно 12 кап. 25 a § не было дано / социальный комитет не был уведомлен.]
3. [Исправление: предполагаемое обстоятельство прекратилось [дата], до расторжения (12 кап. 43 §).]
4. [Задолженность по аренде: сумма [x] кр была оплачена [дата], в течение срока восстановления согласно 12 кап. 44 § – квитанция прилагается.]
5. [Срок: арендодатель знал о ситуации с [дата] и поэтому потерял право ссылаться на это (12 кап. 43 §).]

Я прошу вас письменно уточнить обстоятельства, на которые вы ссылаетесь, с указанием дат, и предоставить материалы, на которые вы опираетесь.

Я продолжаю платить аренду в день платежа. В случае, если вы настаиваете на расторжении, я буду отстаивать свои возражения в жилищной комиссии или районном суде.

[Имя, личный номер, дата]

Источники

• Земельный кодекс, глава 12, статья 42 – основания для утраты права
• Земельный кодекс, глава 12, статья 43 – исправление и сроки для арендодателя
• Земельный кодекс, глава 12, статья 44 – восстановление при задолженности по аренде
• Земельный кодекс, глава 12, статья 46 – право на продление
• Земельный кодекс, глава 12, статьи 49–50 – передача и право на проживание
• Земельный кодекс, глава 12, статьи 4–8 – срок уведомления, форма и вручение
• Закон о вручении (2010:1932)
• Hyresnämnden
• Kronofogden: выселение

Руководство представляет собой общую информацию о действующих правилах и не является консультацией по вашему делу. Если вы арендуете у частного лица, владеющего жильем, с 1 июля 2026 года вместо главы 12 Земельного кодекса будет применяться закон о частной аренде в нескольких аспектах. Правовое положение проверено 25 сентября 2026 года.

Для тех, кто читает в стрессе

Руководство предназначено для поддержки, когда у вас уже много забот. Вам не нужно читать все сразу: начните с раздела, который соответствует вашему текущему положению, и возвращайтесь, когда следующий шаг станет актуальным.

Дела с властями редко становятся лучше, если вы справляетесь с ними в одиночку. Попросите помощи у поддерживающего лица, юриста или родственника, если можете – особенно перед принятием решений с долгосрочными последствиями.

Распространенные ошибки, усложняющие дело

• Доверять только устным обещаниям без краткого письменного подтверждения или последующего электронного письма.
• Откладывать запрос документов до тех пор, пока конфликт уже не зашел в тупик – тогда будет сложнее доказать, что было сказано.
• Писать так длинно и эмоционально, что власти перестают отвечать по существу вопроса.
• Пропускать сроки для пересмотра или обжалования, потому что решение не было прочитано дословно.

Мини-чеклист перед тем, как покинуть руководство

1. Есть ли у меня дата, номер дела/журнала и имя лица, которое ведет дело (если известно)?
2. Знаю ли я, какой следующий шаг: ответить, запросить, напомнить, обжаловать или подать жалобу?
3. Сохранил ли я электронные письма и приложения в месте, где смогу их найти через неделю?