Это руководство носит информационный характер. Всегда проверяйте, как правила применяются к вашему делу.
Вы здесь: В доме → Повышение арендной платы и потребительская стоимость
Установление арендной платы в Швеции является коллективным: оно согласовывается для всего фонда, и роль отдельного арендатора часто сводится к получению письма. Это не означает, что вы бессильны. Закон предоставляет вам три возможности: право на проверку согласованной арендной платы для вашей квартиры, право сказать «нет» индивидуальному письму о повышении и право отказаться платить за стандарт, который вы не запрашивали. Это руководство показывает, где находятся эти возможности и как их использовать, не создавая задолженности по аренде.
Потребительская стоимость – что сравнивается
«Значительно выше» в практике интерпретируется как несколько процентов выше сравниваемых арендных плат. Арендная плата, которая находится на уровне с согласованной арендной платой за аналогичные квартиры, является разумной, даже если вы считаете ее высокой. Арендная плата, которая на 10 процентов выше, таковой не является.
Порядок переговоров – как устанавливается арендная плата в большинстве домов
Большинство многоквартирных домов охвачены порядком переговоров между арендодателем и организацией арендаторов – на практике Hyresgästföreningen (закон о переговорах по аренде, HFL). Если ваш договор содержит оговорку о переговорах , то арендная плата, о которой стороны договорятся на ежегодных переговорах, станет вашей арендной платой, независимо от того, являетесь ли вы членом ассоциации или нет. С 2023 года также существует система разрешения споров: если стороны не могут договориться в течение определенного времени, любая из них может потребовать, чтобы независимый арбитр определил ежегодное повышение (закон 2022:1657 о разрешении споров в рамках некоторых коллективных переговоров по аренде). Если переговоры полностью прекращаются, арендодатель может обратиться в жилищный комитет (24 § HFL).
Переговоры проводятся для всего фонда, исходя из изменения затрат арендодателя, общего изменения арендной платы и потребительской стоимости. Домовые представители и местные ассоциации предоставляют переговорщикам данные о состоянии дома – поэтому задокументированные жалобы на общие помещения имеют значение для арендной платы. Читайте Hyresgästföreningen.
Оспорьте согласованную арендную плату за вашу квартиру
Письмо по § 54 a – когда арендодатель обращается непосредственно к вам
Если в квартире нет оговорки о переговорах или вы не участвуете в порядке переговоров, арендодатель должен запросить повышение арендной платы непосредственно у вас. Арендодатель всегда может подать заявление в комитет об изменении условий после письменного уведомления (54 §), но обычно используется упрощенная процедура по 54 a §: уведомление, которое, если оно соответствует всем требованиям, становится договором, если вы не возражаете.
Шаблон Шаблон: ответ на уведомление о повышении арендной платы
Кому: [арендодатель, адрес согласно уведомлению] Тема: Повышение арендной платы за квартиру [адрес, номер] – я возражаю Я получил ваше уведомление, датированное [дата], о повышении арендной платы с [сумма] крон до [сумма] крон в месяц, начиная с [дата]. Я возражаю против запрашиваемого повышения арендной платы (глава 12, § 54 a Земельного кодекса). [Если применимо:] Я отмечаю, что в уведомлении отсутствует [информация о последнем дне для ответа / информация о рассмотрении в жилищной комиссии / …], и поэтому оно не имеет действия, указанного в третьем пункте § 54 a. Я продолжаю оплачивать действующую арендную плату в размере [сумма] крон в установленный срок. В случае, если вы настаиваете на своем требовании, я обращусь за рассмотрением в жилищную комиссию. [Имя, дата]
Ремонт и повышение стандарта, которые вы не одобрили
Арендодатель не имеет права повышать арендную плату, ссылаясь на меры по повышению стандартов – новая кухня, которую вы не заказывали, дополнительные опции, ставшие обязательными, улучшенный стандарт в ванной комнате – если для выполнения этих действий требовалось ваше согласие или разрешение арендного комитета, и оно не было получено (параграф 55 a, сравните с параграфами 18 d–18 h). При крупных реконструкциях арендодатель должен получить согласие арендаторов или разрешение комитета; комитет дает разрешение, если у арендодателя есть значительный интерес, и это не является несправедливым по отношению к арендаторам. Меры, принятые без согласия, не могут учитываться при пересмотре арендной платы в течение пяти лет. вы самостоятельно оплаченные улучшения могут быть учтены арендодателем только при наличии особых причин (параграф 55 a, второе предложение). Обычное обслуживание – замена стояков, новые окна, покраска – является обязанностью арендодателя и само по себе не приводит к повышению арендной платы, хотя после этого потребительская стоимость может быть учтена в обычных переговорах.
Выбор и отказ подписанное вами в отдельном документе принимается в рассмотрении аренды в течение десяти лет, если в документе указано, что дополнение рассматривается в соответствии с § 55 d – но комитет по вашему запросу должен уменьшить дополнение, которое в совокупности превышает одну треть годовой арендной платы.
Предполагаемая арендная плата – новое строительство
В новопостроенных домах арендодатель и Hyresgästföreningen могут заключить предполагаемую арендную плату , которая действует в течение пятнадцати лет и считается разумной без проверки полезности (55 c §, 19 a–b §§ HFL). Она не может быть оспорена отдельно, кроме как при исключительных обстоятельствах. С 1 января 2026 года предполагаемая арендная плата может изменяться на сумму, соответствующую общему развитию арендной платы в регионе, или на другую сумму при наличии особых причин (SFS 2025:1262). Это означает, что арендная плата за новую квартиру фактически следует ежегодным переговорам даже в течение периода предположения. Через пятнадцать лет арендная плата проверяется, как и все остальные. Если вы живете в новом строительстве: уточните, является ли арендная плата предполагаемой – в этом случае ваши возможности для индивидуальной проверки очень малы.
Постепенное увеличение, когда повышение значительное
Если комитет придет к выводу, что разумная арендная плата значительно выше вашей текущей, комитет, если вы этого потребуете и особые причины не говорят против, должен установить, что новая арендная плата вводится постепенно с меньшими суммами в течение разумного времени (55 § шестой пункт). На практике это часто касается повышений более чем на десять процентов, которые вводятся постепенно в течение нескольких лет. Явно требуйте постепенное увеличение в комитете – оно не будет применено автоматически. Не применяется к предполагаемой арендной плате.
Депонирование – никогда не удерживайте арендную плату
Решение о повышении арендной платы в комитете может иметь обратную силу с даты подачи заявления или с даты, запрошенной арендодателем, с процентами (55 e §). Если вы обязаны выплатить арендную плату задним числом, арендное право не будет расторгнуто, если вы заплатите в течение месяца с момента вступления решения в законную силу. Если арендная плата снижается задним числом, арендодатель должен вернуть деньги с процентами.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я отказаться от переговорного повышения?
Нет, просто оплачивая старую аренду – с переговорной оговоркой соглашение становится вашей арендой. Вы можете в течение трех месяцев запросить, чтобы комитет изменил её для вашей квартиры, если она не является справедливой по отношению к потребительской стоимости, и вы можете выйти из порядка переговоров, удалив переговорную оговорку (что требует решения комитета или согласия арендодателя и делает применимым процедуру по 54 a §). Последнее редко является преимуществом.
Может ли арендодатель повысить аренду из-за роста процентных ставок?
Не индивидуально для вас – потребительская стоимость сравнивает квартиры, а не расчеты арендодателя. Однако развитие затрат является аргументом в коллективных переговорах, и поэтому ежегодные повышения высоки, когда процентные ставки и эксплуатационные расходы растут. Это вопрос переговоров, а не то, что вы можете оспорить индивидуально.
Я плачу больше, чем сосед за такую же квартиру. Что мне делать?
Запросите, чтобы комитет проверил вашу аренду по сравнению с арендой соседа как аналогичной квартиры – при условии, что аренда соседа была предметом переговоров и квартиры действительно равноценны. Различия в годах ремонта, дополнительных опциях и расположении в доме часто объясняют часть разницы. Срок – три месяца с последнего переговорного повышения, иначе через заявление по 54 § в любое время.
Что такое переговорная компенсация?
Сумма, включенная в аренду, которую арендодатель выплачивает организации арендаторов за переговорную работу (20 § HFL), независимо от того, являетесь ли вы членом. Если переговорная оговорка удалена, вы имеете право на снижение аренды на эту сумму (55 § седьмой пункт).
Должен ли я платить новую аренду, пока комитет рассматривает дело?
При согласованном повышении: да, оно действует с момента соглашения до тех пор, пока комитет не изменит его; если аренда снижается, вы получите возврат с процентами. При 54 a §-письме, которому вы возразили: нет, старая аренда действует до решения комитета – но решение может быть ретроактивным, так что учитывайте это. При неуверенности: платите старую аренду и депонируйте разницу.
Источники
- Земельный кодекс, глава 12, § 55 – разумная аренда и потребительская стоимость; § 55 a – повышение стандарта; § 55 d – дополнительные услуги; § 55 e – ретроактивность
- Земельный кодекс, глава 12, § 55 c – предположительная аренда (редакция с 1 января 2026 года)
- Земельный кодекс, глава 12, §§ 54–54 a – изменение условий и уведомление об увеличении аренды
- Земельный кодекс, глава 12, § 21 – депонирование в управлении округа
- Закон о переговорах по аренде (1978:304) – §§ 19 a–b, 20, 22 и 24
- Закон (2022:1657) о разрешении споров в рамках некоторых коллективных переговоров по аренде
- SFS 2025:1262 – измененные правила для предположительной аренды
- Управление округа: депонирование аренды
- Комитет по аренде
Руководство представляет собой общую информацию о действующих правилах, а не консультацию по вашему делу. Если вы арендуете у частного лица, владеющего жильем, с 1 июля 2026 года вместо главы 12 Земельного кодекса будет применяться закон о частной аренде по нескольким пунктам. Правовое положение проверено 25 сентября 2026 года.
Для тех, кто читает в стрессе
Руководство предназначено для поддержки, когда у вас уже много дел. Вам не нужно читать все сразу: начните с раздела, который соответствует вашему текущему положению, и возвращайтесь, когда следующий шаг станет актуальным.
Дела с властями редко становятся лучше, если вы справляетесь с ними в одиночку. Попросите помощи у поддерживающего лица, юриста или родственника, если можете – особенно перед принятием решений с долгосрочными последствиями.
Обычные ошибки, усложняющие дело
- Доверие только устным обещаниям без краткого письменного подтверждения или последующего электронного письма.
- Ожидание с запросом документов до тех пор, пока конфликт уже не зашел в тупик – тогда будет сложнее доказать, что было сказано.
- Написание настолько длинных и эмоциональных писем, что власти перестают отвечать по существу.
- Пропуск сроков для пересмотра или обжалования из-за того, что решение не было прочитано дословно.
Мини-чеклист перед тем, как покинуть руководство
- Есть ли у меня дата, номер дела/журнала и имя лица, которое ведет дело (если вы знаете)?
- Знаю ли я, какой следующий шаг: ответить, запросить, напомнить, обжаловать или подать жалобу?
- Сохранил ли я электронные письма и вложения в месте, где смогу их найти через неделю?
