Это руководство носит информационный характер. Всегда проверяйте, как правила применяются к вашему делу.
Вы здесь: В доме → Недостатки в квартире
Недостатки в квартире — это область, где арендаторы чаще всего имеют право и чаще всего сдаются — потому что уведомление о неисправности было сделано устно, потому что они не знали о возможности снижения, или потому что они вычитали из арендной платы и внезапно оказались с уведомлением о расторжении вместо работающего отопительного котла. Это руководство — порядок, который делает недостаток проблемой арендодателя и оставляет её там.
Что является недостатком — и что не является
Сообщение о неисправности, которое устанавливает время
Все зависит от того, когда арендодатель узнал. Ваше право на снижение начинается, когда недостаток был заявлен (в практике), обязанность арендодателя действовать "как можно скорее" начинается тогда, и ваша обязанность сообщать о повреждениях, которые необходимо быстро устранить, выполняется тогда (24 § второй абзац). Устное сообщение о неисправности управляющему недвижимостью впоследствии ничего не значит. Пишите.
Шаблон Шаблон: сообщение о неисправности
Тема: Сообщение о неисправности, квартира [адрес, номер], [дата] Здравствуйте, Я сообщаю о следующем недостатке в квартире: – Что: [описание, объем] – Где: [комната, место] – Обнаружено/продолжается с: [дата] – Влияние на проживание: [запах, здоровье, комната, которая не может быть использована, температура …] Приложения: фотографии с датой [дата]. Я прошу письменную обратную связь с номером дела и графиком устранения. Если недостаток требует обследования – например, измерения влажности – прошу сообщить, когда это будет сделано. Я оставляю за собой право на снижение арендной платы за время, когда квартира находится в неудовлетворительном состоянии (12 глава, 11 и 16 §§ jordabalken). С уважением, [Имя, телефон]
Пять мер воздействия – и когда использовать каждую из них
- Устранение недостатков за счет арендодателя (11 § первый абзац 1 через 16 §): если арендодатель после уведомления не устраняет недостатки в кратчайшие сроки, вы можете сделать это сами и потребовать возмещения расходов. Используйте для ограниченных неисправностей – слесарь, аварийная служба для устранения утечки, стекольщик – где вы можете показать, что арендодатель получил шанс. Привлеките специалиста, сохраните счет, задокументируйте до и после. Не вычитайте из арендной платы; выставьте счет арендодателю или депонируйте.
- Снижение арендной платы (пункт 3): за время, когда квартира находится в неудовлетворительном состоянии, вы имеете право на разумное снижение, независимо от того, был ли арендодатель небрежен. См. следующий раздел.
- Возмещение убытков (пункт 4): за испорченную мебель, одежду, медицинские расходы, временное жилье – если арендодатель не докажет, что недостаток не связан с его небрежностью. Обратное бремя доказывания в вашу пользу. Задокументируйте повреждения и расходы.
- Предписание об устранении (пункт 5, 16 § второй абзац): жилищная комиссия предписывает арендодателю устранить недостатки в определенный срок, с наложением штрафа. Это инструмент, который действительно заставляет действовать. См. ниже.
- Расторжение договора (пункт 2): если недостаток не может быть устранен без задержки, или арендодатель не устраняет его после уведомления, вы можете расторгнуть договор – но только если недостаток имеет существенное значение, и не после того, как арендодатель устранил его. Редко то, что вы хотите; но право на немедленное расторжение без срока уведомления может быть ценным, если вы все равно собираетесь съехать из непригодной для проживания квартиры.
Какое снижение является разумным?
Закон говорит «разумное». Практика жилищных комиссий и рекомендации Ассоциации арендаторов дают ориентиры – всегда в виде доли от арендной платы за время, в течение которого существовал недостаток:
- Отсутствие отопления или горячей воды в зимний период: 50–100 процентов в зависимости от объема и времени.
- Непригодная комната (влага, плесень, работы по очистке): доля комнаты от общей площади, часто 20–35 процентов для одной из трех комнат.
- Неисправная плита, холодильник или стиральная машина, которые входят в комплект: 5–15 процентов до устранения.
- Неисправный лифт для тех, кто живет на высоком этаже или имеет трудности с передвижением: 5–20 процентов.
- Шумные строительные работы в доме, которые продолжаются долго: 10–30 процентов в зависимости от шума и времени.
- Помехи от соседей на которые арендодатель не реагирует после жалобы: 10–25 процентов.
Цифры являются отправными точками, а не правами. Запросите снижение письменно у арендодателя, ссылаясь на дату подачи жалобы. Если арендодатель не согласен: подайте заявление в жилищную комиссию о снижении – или, если вы уже съехали, потребуйте сумму в районном суде. Требование аннулируется через два года после того, как вы покинули квартиру (61 §).
Предписание о мерах – когда арендодатель ничего не делает
Управление по охране окружающей среды – параллельный путь
Влажность, плесень, холод, плохая вентиляция, шум и вредители – это не только аренда, но и угроза здоровью людей согласно экологическому кодексу (глава 9, § 3). Муниципальный комитет по охране окружающей среды и здоровья осуществляет надзор за жильем и может после жалобы провести инспекцию и предписать владельцу недвижимости провести расследование и принять меры, с наложением штрафа (глава 26, §§ 9 и 14 экологического кодекса). Общие рекомендации Агентства общественного здравоохранения дают стандарты: температура в помещении не должна быть ниже 18 °C (20 °C для уязвимых групп), а воздухообмен должен составлять не менее 0,35 литра в секунду на квадратный метр. Жалоба подается бесплатно и может быть подана параллельно с сообщением о неисправности и заявлением в комитет. Многие арендодатели реагируют быстрее на уведомление об инспекции от управления по охране окружающей среды, чем на электронное письмо арендатора.
Депонирование – не вычет
Доступ арендодателя для проведения работ – и ваши права в их ходе
Арендодатель имеет право войти без промедления для необходимого осмотра и для улучшительных работ, которые нельзя отложить без ущерба (26 § первый пункт). Менее срочные улучшительные работы могут выполняться после уведомления не менее чем за месяц, и вовсе не в последний месяц аренды без вашего согласия (третий пункт). Если арендодатель хочет выполнить другие работы – реконструкцию, повышение стандарта – вы можете в течение недели с момента уведомления расторгнуть договор, и работы не могут начаться до момента, на который вы могли бы расторгнуть договор. Во время работ арендодатель должен обеспечить, чтобы вы не испытывали больших неудобств, чем необходимо, и возместить ущерб, причиненный работами, даже без небрежности (четвертый пункт). Вы имеете право на снижение арендной платы за время, когда не можете полностью использовать квартиру, если иное не оговорено в соглашении о переговорах (16 § третий пункт). Если вы отказываетесь от доступа, когда арендодатель имеет право, это является основанием для расторжения (42 § первый пункт 10), и с 2 июля 2026 года Kronofogden может предоставить доступ через принудительное исполнение – поэтому всегда предлагайте время в письменной форме.
Часто задаваемые вопросы
Должен ли я впустить арендодателя для ремонта?
Да, для необходимых и срочных работ без промедления, для менее срочных после уведомления за месяц (26 §). Вы можете требовать разумного времени и чтобы работы выполнялись с минимальными неудобствами для вас. Предлагайте время в письменной форме – отказ в доступе является основанием для расторжения, и с 2 июля 2026 года Kronofogden может предоставить принудительное исполнение.
Могу ли я расторгнуть договор из-за недостатка и сразу переехать?
Если недостаток имеет существенное значение и не устраняется без промедления после уведомления (11 § первый пункт 2 через 16 §). Тогда договор прекращается без срока уведомления. Но арендодатель может оспорить, что недостаток был существенным, и тогда вы можете быть обязаны оплатить аренду. Тщательно документируйте и проконсультируйтесь перед тем, как сдать ключи.
Являются ли холод, плесень и шум от соседей "нарушением", которое арендодатель может использовать против меня?
Нет. Нарушение и порядок касаются того, как вы используете квартиру по отношению к окружающей среде. Недостаток — это то, как владелец её содержит. Влага, о которой вы сообщили, является недостатком владельца; шум от соседа, о котором вы сообщили, является препятствием в вашем праве пользования. Владелец, который отвечает на сообщение о неисправности требованием исправления, должен встретиться с сообщениями о неисправностях, а не с признанием.
Как далеко назад я могу требовать уменьшение?
С момента, когда недостаток был указан — поэтому дата сообщения о неисправности имеет решающее значение. Требование является задолженностью, которая должна быть предъявлена в течение двух лет с момента вашего выезда из квартиры (61 §); если вы остаетесь, такой срок не истекает, но чем старше требование, тем сложнее его доказать. Предъявляйте его регулярно.
Владелец говорит, что ремонт — это обслуживание, и что я должен терпеть шум без уменьшения.
Обслуживание — это обязанность владельца, но препятствия и неудобства в праве пользования во время работы всё равно дают право на уменьшение (16 § первый пункт 2) — если только право не ограничено в соглашении о переговорах или в вашем договоре (16 § третий пункт), что часто бывает при замене стояков. Прочитайте ваш договор и спросите у Hyresgästföreningen, что было согласовано для дома. Компенсация за испорченное имущество во время работы применяется в любом случае.
Источники
- Земельный кодекс, глава 12, §§ 9–11 — состояние при вступлении и последствия
- Земельный кодекс, глава 12, § 15 — обслуживание с разумными интервалами
- Земельный кодекс, глава 12, § 16 — недостаток в течение срока аренды, предписание об устранении
- Земельный кодекс, глава 12, § 18 a — предписание о модернизации, минимальный приемлемый стандарт
- Земельный кодекс, глава 12, § 21 — депозит в управлении округа
- Земельный кодекс, глава 12, § 26 — доступ владельца (редакция от 2 июля 2026 года)
- Экологический кодекс, глава 9, § 3 и глава 26 — неудобства для здоровья людей, надзор и предписание
- Общие рекомендации Агентства общественного здравоохранения о температуре в помещении (FoHMFS 2014:17)
- Управление округа: депонирование аренды
- Арендный суд — предписание об устранении
Руководство является общей информацией о действующих правилах, а не консультацией по вашему делу. Если вы арендуете у частного лица, владеющего жильем, с 1 июля 2026 года вместо главы 12 Земельного кодекса на несколько пунктов будет применяться закон о частной аренде. Правовое положение проверено 25 сентября 2026 года.
Для тех, кто читает в стрессе
Руководство предназначено для поддержки, когда у вас уже много дел. Вам не нужно читать всё сразу: начните с раздела, который соответствует вашему текущему положению, и возвращайтесь, когда следующий шаг станет актуальным.
Дела с властями редко становятся лучше, если вы несете все в одиночку. Попросите помощи у поддерживающего лица, юриста или родственника, если можете – особенно перед принятием решений, имеющих долгосрочные последствия.
Обычные ошибки, которые усложняют дело
- Доверять только устным обещаниям без краткого письменного подтверждения или последующего электронного письма.
- Ждать с запросом документов до тех пор, пока конфликт уже не зашел в тупик – тогда будет сложнее показать, что было сказано.
- Писать так длинно и эмоционально, что орган власти перестает отвечать по существу вопроса.
- Пропустить сроки для пересмотра или обжалования, потому что решение не было прочитано дословно.
Мини-чеклист перед тем, как покинуть руководство
- Есть ли у меня дата, номер дела/журнала и имя лица, которое ведет дело (если вы знаете)?
- Знаю ли я, какой следующий шаг: ответить, запросить, напомнить, обжаловать или подать жалобу?
- Сохранил ли я электронные письма и вложения в месте, где смогу их найти через неделю?
