Это руководство носит информационный характер. Всегда проверяйте, как правила применяются к вашему делу.
Вы находитесь здесь: В доме → Предупреждение и требование исправления
Предупреждение о нарушении является эквивалентом предупреждения по Закону о защите занятости (LAS) в жилищном праве: оно необходимо, чтобы арендодатель мог впоследствии расторгнуть договор, и поэтому часто является первым официальным документом в деле, которое формировалось некоторое время. Но это также ваш шанс. Закон сконструирован таким образом, что тот, кто прекращает нарушать после предупреждения, должен иметь возможность остаться. Это означает, что ваш ответ и ваше поведение в ближайшие месяцы будут иметь большее значение, чем то, что произошло ранее.
Три документа, которые все называются предупреждением
Что закон требует от арендодателя
С 1 июля 2024 года (SFS 2024:313) закон различает ненадлежащее поведение – что безопасность, здоровье, порядок и хорошее состояние имущества нарушаются – и нарушения в жилье – нарушения, которые могут нанести вред здоровью соседей или иным образом ухудшить их жилищную среду до такой степени, что они не должны разумно терпеть это (25 §). Нарушением также считается совершение преступления, которое может ухудшить окружающую среду для тех, кто живет вокруг квартиры. Для обоих случаев применяется одинаковый порядок:
Особо серьезные нарушения – исключение
При особо серьезной ненадлежащей поведении или особо серьезных нарушениях в жилье арендодатель не обязан сначала делать призыв и может расторгнуть договор без предварительного уведомления социального комитета (25 a § второй абзац, 42 § четвертый абзац); копия уведомления о расторжении должна быть отправлена в комитет. Законодатель имеет в виду то, что настолько грубо, что соседи не должны ждать предупреждения: насилие или серьезные угрозы в отношении соседей или персонала, серьезная преступность в квартире или из нее, условия, которые непосредственно опасны. Вечеринка, повторяющаяся громкая музыка или ссоры в квартире не являются такими случаями – здесь действует основное правило с призывом. Если арендодатель пропустил призыв в случае, который не является особо серьезным, расторжение может быть оспорено именно на этом основании. Отметьте это в своем ответе.
Используется квартира для совершения серьезной преступности или для преступлений систематически или в большом объеме, это является самостоятельным основанием для конфискации (42 § первый абзац 12), которое действует даже без нарушения – с шестимесячным сроком для арендодателя с момента осведомленности, продленным, если возбуждено уголовное дело (43 § третий абзац).
Как доказываются – и опровергаются – нарушения
Доказательства арендодателя обычно состоят из трех вещей: журнала нарушений (записи управляющего о поступивших жалобах), отчетов службы нарушений (охранная компания, которая выезжала и записывала, что они слышали) и соседей, которые свидетельствуют. Жилищный комитет и апелляционный суд оценивают это строго: анонимные жалобы без даты имеют малый вес, жалобы от одного соседа, который имеет личный конфликт с вами, имеют малый вес, в то время как документированные визиты службы нарушений с указанием времени и наблюдений имеют большой вес. Так вы строите свою сторону:
Ваш ответ
Шаблон Шаблон: ответ на предупреждение об исправлении
Кому: [арендодатель/управляющий], копия: [Ассоциация арендаторов, если член] Тема: Ответ на требование об исправлении, датированное [дата], квартира [номер] Я ознакомился с вашим требованием об исправлении от [дата]. Моя подпись, если таковая предоставлена, касается только получения. Требование не указывает [какие даты или события имеются в виду / следующие события: …]. Я прошу вас письменно уточнить дату, время и характер каждого предполагаемого нарушения, а также предоставить журнал нарушений и возможные отчеты дежурной службы, чтобы я мог их оспорить. Я оспариваю следующее: 1. [Дата] – [где я был, кто может подтвердить, что на самом деле произошло] 2. [Дата] – [ ... ] Я признаю [если что-то]: [ ... ], и предпринял следующие меры: [ ... ]. Приложения: [свидетельства соседей, жалобы, фотографии, журнал]. Я прошу сообщить, была ли уведомлена социальная служба в соответствии с главой 12, § 25 a Земельного кодекса и, если да, предоставить копию уведомления. Я прошу, чтобы этот ответ был зарегистрирован вместе с требованием и чтобы все будущие жалобы подавались письменно с указанием даты. [Имя, дата]
Социальная служба в конверте
Уведомление социальной службы является обязанностью арендодателя, а не жалобой на вас как на личность. Социальная служба должна предложить контакт и, возможно, поддержку; вы не обязаны принимать её – но это часто разумно. Документированный контакт с поддержкой проживания, консультацией по бюджету и долгам или лечением зависимости показывает исправление и дает службе основание для продления. Уведомление не является сигналом тревоги о детях, но социальная служба обязана сообщать, если они видят, что дети страдают. Если дети живут в квартире: прочтите домашний визит и сигнал тревоги, и держите эти два дела отдельно в вашей документации.
Время после требования
Если арендодатель вместо этого расторгает договор к окончанию срока аренды, ссылаясь на то, что вы не выполнили свои обязательства (статья 46, первый пункт 2), применяется оценка разумности – и здесь будет учитываться в вашу пользу, если арендодатель не сообщил, что договор может быть расторгнут, если исправление не произойдет (статья 46, второй пункт). Требование, не упоминающее риск расторжения, является более слабым требованием.
Часто задаваемые вопросы
Должно ли требование об исправлении быть письменным?
Закон не требует определенной формы, но арендодатель должен доказать, что оно было предоставлено и что оно содержало. На практике оно является письменным. Устное предупреждение в подъезде арендодатель может утверждать как требование – поэтому отвечайте письменно даже на устные жалобы и отмечайте, что даты или события не были указаны.
Сосед, который жалуется, является тем, кто создает помехи. Что мне делать?
Пожалуйтесь на помехи со стороны соседа в письменной форме арендодателю, указав дату, и потребуйте, чтобы арендодатель действовал в соответствии с § 25 a против соседа. Это покажет, что вы являетесь пострадавшей стороной, а не источником, и что арендодатель решает конфликт в одностороннем порядке. Попросите других соседей подтвердить.
Могут ли меня выселить за одну вечеринку?
Почти никогда. Единичное нарушение, как правило, имеет незначительное значение или является чем-то, что разумно должно быть терпимо, и основное правило также требует предупреждения и продолжения нарушения. Исключение составляют особо серьезные случаи – насилие, серьезные угрозы, преступления – когда одного случая может быть достаточно.
Что на самом деле считается помехой?
То, что может нанести вред здоровью или ухудшить жилищные условия так, что соседи не должны это терпеть: повторяющиеся громкие звуки ночью, ссоры и крики, угрожающее поведение, мусор, привлекающий вредителей, преступная деятельность из квартиры. Не считается: играющие дети, нормальные шаги, телевизор, душ ночью, вечеринка раз в год, запах еды. Чувствительные дома не изменяют границы.
Социальная служба хочет прийти с визитом после уведомления арендодателя. Должен ли я их впустить?
Нет, социальная служба не имеет права входить против вашей воли без решения о принудительном уходе. Но задокументированный контакт может помочь вам в арендном споре. Предложите встречу в социальном центре, если не хотите визита дома, и попросите письменное уведомление о том, что касается дела.
Источники
- Земельный кодекс, глава 12, § 25 – ненадлежащее поведение, помехи в жилье, преступления
- Земельный кодекс, глава 12, § 25 a – предупреждение и уведомление социального комитета
- Земельный кодекс, глава 12, § 42, первый пункт 9 и 12, третий–пятый пункты
- Земельный кодекс, глава 12, § 43 – исправление до расторжения
- Земельный кодекс, глава 12, § 46, первый пункт 2 и второй пункт
- SFS 2024:313 и проп. 2023/24:112 Меры для более безопасных жилых районов
- Жилищный комитет
Руководство является общей информацией о действующих правилах, а не консультацией по вашему делу. Если вы арендуете у частного лица, владеющего жильем, с 1 июля 2026 года закон о частной аренде заменяет главу 12 Земельного кодекса по нескольким пунктам. Правовое положение проверено 25 сентября 2026 года.
Для тех, кто читает в стрессе
Руководство предназначено для поддержки, когда у вас уже много дел. Вам не нужно читать все сразу: начните с раздела, который соответствует вашему текущему положению, и возвращайтесь, когда следующий шаг станет актуальным.
Дела с властями редко становятся лучше, если вы справляетесь с ними в одиночку. Попросите помощи у поддерживающего лица, юриста или родственника, если можете – особенно перед принятием решений, имеющих долгосрочные последствия.
Распространенные ошибки, усложняющие дело
- Доверие только устным обещаниям без краткого письменного подтверждения или последующего электронного письма.
- Ожидание с запросом документов до тех пор, пока конфликт уже не зашел в тупик – тогда будет сложнее доказать, что было сказано.
- Написание настолько длинных и эмоциональных текстов, что орган власти перестает отвечать по существу вопроса.
- Пропуск сроков для пересмотра или обжалования из-за того, что решение не было прочитано дословно.
Мини-чеклист перед тем, как покинуть руководство
- Есть ли у меня дата, регистрационный/номер дела и имя ответственного лица (если известно)?
- Знаю ли я, какой следующий шаг: ответить, запросить, напомнить, обжаловать или подать жалобу?
- Сохранил ли я электронные письма и вложения в месте, где смогу их найти через неделю?
