Это руководство носит информационный характер. Всегда проверяйте, как правила применяются к вашему делу.
Вы здесь: В доме → Право на продолжение аренды
Право на продолжение аренды – это правило, которое делает арендуемое жилье домом, а не абонементом. Это также правило, от которого арендодатели чаще всего пытаются отказаться, договориться или запугать. Это руководство подробно объясняет, что именно арендодатель должен доказать для каждого исключения, чтобы вы могли прочитать уведомление о расторжении и оценить его силу – и какие именно отказы вас связывают, чтобы вы знали, что не следует подписывать.
Основное правило: договор продлевается
Когда защита отсутствует – 45 §
- Субаренда для самостоятельного использования, которая прекращается до того, как она длилась более двух лет подряд. После двух лет у вас есть право на продление против основного арендатора, но его собственная потребность в жилье имеет большой вес. Не применяется к субаренде в блоковой аренде. Читайте субаренда.
- Меблированная комната или дача которая прекращается до того, как арендные отношения длились более девяти месяцев подряд.
- Часть собственного жилья арендодателя – вы проживаете у арендодателя. Здесь защита отсутствует независимо от времени.
- Утрата права – когда арендодатель расторг договор досрочно на основании 42 §. Тогда вопрос заключается в том, нарушили ли вы, а не в продлении; это рассматривается в окружном суде. Если право аренды утрачено без досрочного расторжения арендодателем, это, наоборот, исключение в 46 § (пункт 1).
- Действительный отказ согласно 45 a §, см. ниже.
Если вы арендуете кооперативную квартиру, виллу или собственную квартиру непосредственно у владельца, который сдает в аренду не более двух жилых помещений, с 1 июля 2026 года применяется закон о частной аренде – там нет права на защиту владения, и срочные договоры прекращаются по окончании срока аренды. Договоры, заключенные до этой даты, следуют старому закону об аренде собственного жилья, с тем же результатом.
Десять исключений – и что должен показать арендодатель
- Конфискованное право аренды без досрочного расторжения. Арендодатель решил не расторгать договор немедленно, а использовать конфискацию в качестве основания в споре о продлении. Требуются те же доказательства, что и при конфискации: основание в 42 §, предупреждение, где это необходимо, социальный комитет. Незначительное значение и исправление до расторжения также применимы здесь.
- Нарушенные обязательства в такой степени, что договор не должен быть продлен по справедливости. Наиболее распространенное основание против арендатора: повторяющиеся задержки с оплатой аренды, нарушения, не достигающие уровня конфискации, ненадлежащее поведение. Оценка проводится на основе общего анализа за определенный период. В вашу пользу учитывается, что арендодатель не предупреждал о возможности расторжения договора, и что поведение обусловлено тем, что близкий человек совершил в отношении вас преступление (46 § второй пункт). Читайте предупреждение об исправлении.
- Снос – и это не является несправедливым по отношению к вам, что договор прекращается. Арендодатель должен представить конкретные планы, как правило, разрешение на снос, и комитет учитывает, было ли вам предложено альтернативное жилье. "Мы думаем о сносе" недостаточно.
- Крупная реконструкция – если не очевидно, что вы можете оставаться без значительных неудобств для работы, и это не является несправедливым по отношению к вам. Замена стояков с проживанием недостаточна; полная реконструкция с эвакуацией может быть достаточной. Если вы покидаете квартиру для реконструкции, вам, по возможности, должна быть предложена равноценная квартира в доме после этого (46 § четвертый пункт). Приемлемое альтернативное жилье на время является фактически обязательным требованием.
- Квартира больше не будет использоваться как жилье – офис, детский сад – и это не является несправедливым по отношению к вам. Обычно требуется разрешение на изменение использования и альтернативное жилье.
- Одно- или двухквартирный дом или собственная квартира где аренда не является частью коммерческой аренды, и у владельца есть такой интерес в распоряжении квартирой, что вы должны по справедливости переехать. Владелец должен сам проживать, продавать или подобное; желание иметь другого арендатора недостаточно. Это касается владельца дома, который сдает свой дом в аренду – для договоров до 1 июля 2026 года; более поздние договоры подпадают под закон о частной аренде.
- Квартира в собственности где у владельца квартиры есть такой интерес в распоряжении квартирой, что вы должны по справедливости переехать – переехать самому, продать. То же самое: договоры до 1 июля 2026 года.
- Служебное жилье с обязательным проживанием в государстве, муниципалитете или сельском хозяйстве, или где работодатель должен распоряжаться жильем для сотрудника, и трудовые отношения прекращены.
- Другое служебное жилье когда трудовые отношения прекращены, если это не является несправедливым по отношению к вам – и если арендные отношения длились более трех лет, требуются особые причины.
- Общая оговорка: что в противном случае это не противоречит добрым обычаям в арендных отношениях или по другой причине не является несправедливым по отношению к вам, что договор прекращается. Здесь рассматриваются собственные потребности арендодателя в квартире в обычных многоквартирных домах (почти никогда недостаточно), продажа как квартира в собственности (сама по себе недостаточно), и объединение квартир. Комитет взвешивает объективные причины арендодателя против вашей потребности; чем дольше вы проживаете и чем сложнее вам найти другое жилье, тем больше требуется.
Отказ от защиты владения – 45 a §
Вы можете в специально составленном документе – не в пункте договора аренды – договориться о том, что право аренды не будет связано с правом на продление. Основное правило заключается в том, что соглашение действительно только если комитет по аренде его одобрил. Исключения, когда отказ действует без одобрения:
- Отказ, заключенный после начала арендных отношений, для права аренды, имеющего право на продление. Это ловушка, которая чаще всего срабатывает: документ, который вы подписываете после заселения, "чтобы разобраться в ситуации", связывает вас напрямую.
- Отказ на срок не более четырех лет с момента заселения когда аренда касается одно- или двухсемейных домов, собственных квартир или субаренды от владельца квартиры, и причиной является то, что арендодатель собирается поселиться в квартире или передать дом или квартиру. Должна использоваться форма, утвержденная Boverket.
- Отказ на срок не более одного года при некоторых субарендах в рамках блоковой аренды.
Если у вас есть супруг или партнер, который проживал в квартире на момент заключения отказа, он действует в отношении него только если он его принял (45 a § вторая часть). Отказ в самом договоре аренды, отказ без одобрения вне исключений или отказ на срок более четырех лет в случае малых домов не имеет силы – и вы имеете полную защиту владения, несмотря на подпись.
Супруг, сожитель и соарендатор
Право на владение не следует только за тем, кто указан в контракте. Соарендаторы которые арендуют совместно, имеют право на продление каждый по отдельности, если другой расторгает договор или вызывает его непродление, при условии, что арендодатель может разумно их принять (47 § первый пункт). Если соарендатор является супругом или сожителем того, кто вызвал проблему, право также действует, когда право аренды утрачено по другой причине, кроме задолженности по аренде. Супруг или сожитель, не указанный в контракте но проживающий в квартире, имеет право перенять договор аренды, если арендатор расторгает договор, переезжает, умирает или не имеет права на продление – даже при утрате права – если арендодатель может разумно его принять (47 § второй пункт). При оценке учитывается в пользу, если лицо подверглось преступлению со стороны близкого человека и если муниципалитет предоставил гарантию или одобрил жилищную поддержку. Уведомьте арендодателя в письменной форме, как только вы захотите воспользоваться правом.
Разрушенная квартира – право на новый договор
Если квартира настолько разрушена – пожар, повреждение водой, обрушение – что не может использоваться как жилье, договор аренды аннулируется (10 и 16 §§). С 2022 года у вас есть, если это разумно, право на предложение нового договора аренды для восстановленной квартиры или аналогичной квартиры, когда она станет доступной (46 a §). Вы должны уведомить арендодателя в течение трех месяцев с момента аннулирования договора, что вы хотите получить предложение. Жилищный комитет может обязать арендодателя предложить договор, с наложением штрафа, и может запретить арендодателю сдавать определенную квартиру другому лицу во время рассмотрения (46 b §). Если вы отказываетесь от предложения, право прекращается.
Процесс в кратце
Часто задаваемые вопросы
Должен ли я переехать, когда мой годовой контракт истекает?
Нет. Договор аренды жилья на определенный срок более девяти месяцев должен быть расторгнут, чтобы прекратить свое действие, и при его расторжении у вас есть право на продление, если арендодатель не представит исключение в совете. Дата окончания контракта является датой расторжения, а не датой переезда.
Арендодатель хочет предоставить квартиру своей дочери. Может ли он это сделать?
В обычном многоквартирном доме: почти никогда. Родственники владельца не являются исключением в 46 §, и общая оговорка требует, чтобы было разумно по отношению к вам переехать – что редко бывает, когда альтернатива заключается в том, что кто-то другой будет там жить. В случае аренды владельцем дома или квартиры, собственная потребность владельца является исключением (пункты 6–7), но требование заключается в том, чтобы владелец сам распоряжался жильем, а не его родственник. Договоры с частными лицами с 1 июля 2026 года полностью лишены защиты владения.
Я подписал документ о том, что у меня нет защиты владения, когда я въехал. Это действительно?
Только если это специально составленный документ, одобренный арендным советом, или если он подпадает под исключения в 45 a § (малые дома, собственные квартиры, аренда от владельца квартиры на срок не более четырех лет по установленной форме). Оговорка в договоре аренды или свободно составленный документ без одобрения не имеет силы в обычном многоквартирном доме. Проверьте документ с консультантом, прежде чем действовать на его основе.
Дом будет продан. Должен ли я переехать?
Нет. Продажа многоквартирного дома не влияет на ваш договор, который действует в отношении нового владельца (глава 7, § 13 Земельного кодекса; для жилой квартиры с письменным договором также при исполнительной продаже). Преобразование в кооперативную квартиру дает вам право оставаться в качестве арендатора у ассоциации, если вы не хотите покупать.
В чем разница между спором о продлении и утратой для меня на практике?
Форум и время. Продление: арендный совет, арендодатель подает заявление в течение месяца, вы остаетесь на месте во время рассмотрения, отсутствует риск затрат. Утрата: окружной суд или судебный пристав, договор формально прекращается немедленно, вы должны оспорить в течение срока предписания, и судебные издержки могут лечь на вас. Прочитайте уведомление о расторжении, чтобы узнать, по какому пути вы идете.
Источники
- Земельный кодекс, глава 12, § 45 – когда правила продления не применяются
- Земельный кодекс, глава 12, § 45 a – отказ от защиты владения
- Земельный кодекс, глава 12, § 46 – право на продление и исключения; §§ 46 a–b разрушенная квартира
- Земельный кодекс, глава 12, §§ 3–4, 47, 49–52
- Закон о частной аренде (2026:772) – отсутствие защиты владения
- Арендный совет
- Boverket – установленные формы для отказа
Руководство представляет собой общую информацию о действующих правилах и не является консультацией по вашему делу. Если вы арендуете у частного лица, которое владеет жильем, с 1 июля 2026 года на многих пунктах будет применяться privatuthyrningslagen вместо главы 12 jordabalken. Правовое положение проверено 25 сентября 2026 года.
Для тех, кто читает в состоянии стресса
Руководство предназначено для поддержки, когда у вас уже много дел. Вам не нужно читать все сразу: начните с раздела, который соответствует вашему текущему положению, и возвращайтесь, когда следующий шаг станет актуальным.
Дела с властями редко становятся лучше, если вы справляетесь с ними в одиночку. Попросите помощи у поддерживающего лица, юриста или родственника, если можете – особенно перед принятием решений, имеющих долгосрочные последствия.
Обычные ошибки, усложняющие дело
- Доверять только устным обещаниям без краткого письменного подтверждения или последующего электронного письма.
- Ждать с запросом документов до тех пор, пока конфликт уже не зашел в тупик – тогда будет сложнее доказать, что было сказано.
- Писать так длинно и эмоционально, что власти перестают отвечать по существу вопроса.
- Пропускать сроки для пересмотра или обжалования, потому что решение не было прочитано дословно.
Мини-чеклист перед тем, как покинуть руководство
- Есть ли у меня дата, номер дела/журнала и имя ответственного лица (если вы знаете)?
- Знаю ли я, какой следующий шаг: ответить, запросить, напомнить, обжаловать или сообщить?
- Сохранил ли я электронные письма и вложения в месте, где смогу их найти через неделю?
