Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.
Vi ste ovdje: U domu → Što smijete i što morate
Zakon o najmu je napisan tako da je najmoprimac slabija strana. To se primjećuje u strukturi: vaše obveze su malobrojne i konkretne, dok su obveze stanodavca mnogobrojne i obvezujuće. Ugovori koji govore drugačije su u pravilu nevažeći u tom dijelu. Ovaj vodič je karta prostora – obveze, prava i uvjeti o kojima se ne trebate brinuti – kako biste znali gdje stojite prije nego što stanodavac dođe s papirom. Kada papir već dođe: kada se zategne.
Što morate
Što dobivate
Što stanodavac smije – i ne smije
- Smije: otkazati do isteka najma i dopustiti da stambena komisija odluči o produženju; otkazati prijevremeno u slučaju kršenja; zatražiti pristup za nadzor i nužne radove; zatražiti povećanje najamnine putem pregovora ili pismenog obavještenja; zahtijevati da se pridržavate članka 25.
- Ne smije: povećati najamninu bez pregovaračkog sporazuma ili ispravnog obavještenja prema članku 54 a s rokom odgovora od dva mjeseca; ući u stan bez zakonske osnove ili obavijesti; promijeniti brave, isključiti struju ili grijanje, ili iznijeti stvari – to je samovoljno postupanje; zabraniti goste; zahtijevati “pregled” kao preduvjet za otklanjanje nedostataka; naplaćivati naknade iznad najamnine koje nisu ugovorene i zakonite; zahtijevati ili primati posebnu naknadu za ugovor (članak 65, kazneno djelo); zahtijevati da se odreknete zaštite posjeda kao uvjet za dobivanje ugovora bez odobrenja komisije gdje je to potrebno (članak 45 a).
Deset ugovornih uvjeta koji ne vrijede protiv vas
Prema članku 1 d, uvjeti koji su u suprotnosti s poglavljem 12. nemaju učinka protiv najmoprimca osim ako nije drugačije navedeno. Ovi se često pojavljuju u ugovorima bez da su valjani:
- “Najmoprimac nema pravo na produženje” u tekućem tekstu ugovora. Odricanje zahtijeva posebno sastavljen dokument i obično odobrenje stambene komisije (članak 45 a).
- Dulji otkazni rok od tri mjeseca za vas kao najmoprimca stana. Uvijek možete otkazati s tri mjeseca (članak 5).
- “Najamnina se godišnje prilagođava za x posto” u pregovorenoj stambenoj najamnini. Povećanje najamnine zahtijeva pregovore ili postupak prema članku 54 a.
- “Stanodavac ima pravo u bilo kojem trenutku pregledati stan.” Pristup je reguliran člankom 26: nužan nadzor bez odgode, ostalo uz obavijest.
- “Najmoprimac je odgovoran za sve održavanje” u običnom najmu. Odgovornost stanodavca za održavanje prema članku 15 može se ugovoriti samo u obiteljskim kućama ili putem pregovaračkog sporazuma.
- “Najmoprimac je odgovoran za sve štete bez obzira na krivnju.” Vaša odgovornost pretpostavlja nemar (članak 24); ugovori koji to proširuju vrijede samo za poslovne prostore.
- “Nema gostiju koji noće.” Nema zakonsku potporu.
- “Depozit u iznosu od tri mjesečne najamnine.” Nije nezakonito samo po sebi, ali stanodavac ne smije oduzeti ili odbiti povrat bez osnove, a depozit ne zamjenjuje zakonska pravila o dugovanju najamnine.
- “U slučaju neplaćanja ugovor automatski prestaje.” Oduzimanje zahtijeva otkaz, dostavu i rok za povrat (članci 42–44).
- “Sporove rješavaju arbitri” ako se radi o vašem pravu da zadržite stan ili visini najamnine (članak 66).
Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan
Ako iznajmljujete stan u vlasništvu, vilu ili vlasnički stan od vlasnika, a vlasnik iznajmljuje najviše dva stana, od 1. srpnja 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen (2026:772) umjesto većine gore navedenog. Razlike su: nema prava na zaštitu posjeda – ugovor na određeno vrijeme prestaje istekom najma; otkazni rok od tri mjeseca za vas i vlasnika kod ugovora na neodređeno vrijeme (uvijek možete otkazati s tri mjeseca čak i kod određenog vremena); najamnina mora biti određena u iznosu i to je ono što ste dogovorili – stambena komisija može je smanjiti samo ako je znatno viša od troškova sličnih privatno iznajmljenih stanova; gubitak prava već nakon dva tjedna kašnjenja s najamninom. Pravila o stanju stana, smanjenju najamnine zbog nedostataka, smetnjama i pristupu uglavnom odgovaraju pravilima zakona o najmu. Ugovori sklopljeni prije 1. srpnja 2026. slijede stari zakon o iznajmljivanju vlastitog stana (2012:978), koji je sličan novom, ali s najamninom temeljenom na troškovima i kraćim otkaznim rokom za vas (jedan mjesec). Ako iznajmljujete stan u drugom redu, primjenjuje se 12. poglavlje u cijelosti, ali sa slabijom zaštitom posjeda (45 §).
Česta pitanja
Može li vlasnik povećati najamninu kako želi?
Ne. U zgradama s pregovaračkim redom najamnina se određuje pregovorima između vlasnika i Hyresgästföreningen. Izvan pregovaračkog reda vlasnik mora poslati pisanu obavijest s novom najamninom, datumom i rokom za odgovor od najmanje dva mjeseca (54 a §); ako se protivite, stambena komisija može ispitati razumnost u odnosu na korisnu vrijednost (55 §). “Nova najamnina od sljedećeg mjeseca” u e-mailu nije valjano povećanje.
Mogu li odbiti pustiti vlasnika unutra?
Ne kada vlasnik ima zakonsku osnovu: nužan nadzor ili radovi koji ne mogu čekati mogu se obaviti bez odgode, manje hitni radovi nakon mjesec dana obavijesti (26 §). Možete zahtijevati razumno vrijeme i prisutnost. Neželjene “inspekcije” bez razloga možete zatražiti pismeno. Ako odbijete kada vlasnik ima pravo, to je osnova za gubitak prava (42 § prvi stavak 10) i od 2. srpnja 2026. Kronofogden može omogućiti pristup uz pomoć.
Može li me vlasnik otkazati zbog renoviranja ili prodaje?
Rušenje i veća pregradnja su iznimke od zaštite posjeda, ali samo ako nije nerazumno prema vama i – kod pregradnje – ako ne možete ostati bez značajne neugodnosti za radove (46 § prvi stavak 3–4). Prodaja stambene zgrade nije nikakva osnova; ugovor ide s kućom. Kod pregradnje trebate, ako je moguće, biti ponuđeni ekvivalentni stan u kući nakon toga (46 § četvrti stavak).
Što se događa s ugovorom ako se razdvojimo?
Supružnik ili partner koji dobije stan pri podjeli imovine ulazi u ugovor (33 §). Ako je samo jedan na ugovoru i taj se iseli ili otkaže, drugi ima pravo preuzeti ako ga vlasnik može razumno prihvatiti kao stanara (47 §). Obavijestite vlasnika pismeno čim bude jasno.
Moram li plaćati najamninu za stan u kojem ne mogu živjeti zbog vlage?
Imate pravo na razumno smanjenje za vrijeme kada je stan u neispravnom stanju (11. i 16. §§), ali nemojte sami oduzimati – položite razliku kod länsstyrelsen (21. §) i zatražite nalog za poduzimanje mjera. Inače, stanodavac ima dug za najamninu koji može iskoristiti.
Izvori
- Jordabalken 12 kap. – 1 d, 2, 5, 9, 15, 20, 23–27 a, 33–35, 39–41, 42–47, 54 a, 55, 65–66 §§
- SFS 2024:313 – smetnje u stanovanju i nedostatak urednosti (1. srpnja 2024.)
- Privatuthyrningslag (2026:772)
- Hyresnämnden
- Hyresgästföreningen
Vodič je opća informacija o važećim pravilima, a ne savjetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan, od 1. srpnja 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen umjesto 12. poglavlja jordabalken u nekoliko točaka. Pravni status provjeren 25. rujna 2026.
Za vas koji čitate pod stresom
Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo toga na umu. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite s odjeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sljedeći korak postane relevantan.
Slučajevi s vlastima rijetko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno prije odluka koje imaju dugotrajan učinak.
Uobičajene pogreške koje otežavaju slučaj
- Vjerovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili naknadnog e-maila.
- Čekati s traženjem dokumenata dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati što je rečeno.
- Pisati toliko dugo i emotivno da vlast prestane odgovarati na stvarno pitanje.
- Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.
Mini kontrolni popis prije nego napustite vodič
- Imam li datum, broj dnevnika/broja predmeta i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
- Znam li koji je sljedeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsjetiti, žaliti se ili prijaviti?
- Jesam li spremio e-mailove i priloge na mjesto gdje ih mogu pronaći za tjedan dana?
