Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.
Vi ste ovdje: U domu → Podnajam
Od pooštravanja 2019. godine, podnajam je područje u najmu gdje je zakon najstroži prema najmoprimcu – i istovremeno ono gdje većina misli da “svi to rade”. Razlika između zakonitog iznajmljivanja tijekom studija u drugom gradu i raskinutog ugovora je papir od vlasnika ili hyresnämnden. Nabavite ga prije nego netko useli. A ako ste vi taj koji iznajmljuje u podnajam: imate više prava nego što iznajmljivač želi da znate.
Podnajam ili podstanar – granica
Pristanak stanodavca
Najjednostavniji način je pitati. Stanodavac može reći ne bez obrazloženja, ali mnogi pristaju na vremenski ograničeno iznajmljivanje s dobrim razlozima – a odbijanje otvara put prema odboru. Zatražite pristanak pisano, s navedenim razdobljem, imenom najmoprimca i najamninom koju namjeravate naplatiti. "U redu" u chatu bez navedenog razdoblja je loša osnova za dan kada stanodavac promijeni mišljenje ili kuća promijeni vlasnika.
Predložak Predložak: zahtjev za pristanak za podnajam
Za: [stanodavac/upravitelj] Predmet: Zahtjev za pristanak za podnajam, stan [adresa, broj] Pozdrav, Tražim vaš pristanak za davanje mog stana u podnajam [ime, osobni broj] tijekom razdoblja [datum]–[datum]. Razlog: [studij/rad u drugom mjestu, probno zajedničko stanovanje, dulji boravak u inozemstvu, bolest …]. Namjeravam se vratiti u stan kao prebivalište od [datum]. Podnajamnina: [iznos] kn/mjesec. Moja najamnina je [iznos] kn; dodatak se odnosi na [namještaj do 15 posto / struju i internet prema stvarnim troškovima]. U potpunosti sam odgovoran za stan i za podstanara tijekom razdoblja i ostavljam svoje kontakt podatke za to vrijeme: [telefon, e-mail, adresa]. Molim za pisani odgovor najkasnije do [datum, najmanje dva-tri tjedna]. U slučaju odbijanja ili izostanka odgovora, namjeravam podnijeti zahtjev za dozvolu kod hyresnämnden prema 12 kap. 40 § jordabalken. Lijepi pozdravi, [Ime]
Dozvola hyresnämnden – tri uvjeta
Ako stanodavac odbije ili ne odgovori, možete podnijeti zahtjev hyresnämnden. Zahtjev je besplatan. Odbor mora dati dozvolu ako su ispunjena sva tri uvjeta (40 § drugi stavak):
- Razlozi vrijedni pažnje zbog posebnih obiteljskih okolnosti, starosti, bolesti, privremenog rada ili studija u drugom mjestu, duljeg boravka u inozemstvu ili sličnih okolnosti. Probno zajedničko stanovanje s partnerom je klasičan obiteljski razlog i obično se prihvaća do godinu dana. Isprobavanje života u drugom gradu bez posla ili studija tamo je slabiji razlog. Dva tjedna odmora nije razlog. Želja za zaradom nije razlog.
- Stanodavac nema opravdan razlog za odbijanje. Povijest smetnji, prethodno neovlašteno iznajmljivanje, činjenica da je predloženi najmoprimac poznat po problemima, ili da je jasno da se ne namjeravate vratiti, ide protiv vas. Želja stanodavca da primi novog najmoprimca nije opravdan razlog.
- Najamnina je razumna prema 55 § četvrti stavak – vaša najamnina plus najviše 15 posto za namještaj i stvarni troškovi za druge pogodnosti.
Dozvola mora biti vremenski ograničena i može biti povezana s uvjetima (40 § treći stavak). Godina je uobičajena, dulje za rad u inozemstvu ili studij. Ako želite produžiti, podnesite novi zahtjev na vrijeme – iznajmljivanje nakon isteka dozvole je neovlašteno. Odluka odbora može se žaliti Svea hovrätt od obje strane.
Najamninski plafon i prekršaji
Posljedice kršenja su tri. Oduzimanje: primanje nerazumne najamnine prilikom davanja u najam je osnova za oduzimanje bez zahtjeva za upozorenjem, ako ne možete pokazati valjano opravdanje (42 § prvi stavak 6). Kazneno djelo: onaj tko bez pristanka ili dozvole iznajmljuje u podstanarstvo za samostalno korištenje i uzima nerazumnu najamninu, osuđuje se na novčanu kaznu ili zatvor do dvije godine (65 c §); manji slučajevi su oslobođeni kazne. Povrat: podstanar može od komisije zahtijevati povrat iznosa koji premašuje razumnu najamninu, s kamatama, unatrag dvije godine (55 f §).
Kad stanodavac to naziva nezakonitim
Nezakonito davanje stana u podstanarstvo je jedna od rijetkih osnova za oduzimanje gdje stanodavac ne mora prvo upozoriti (42 § prvi stavak 3). Iznimka je valjano opravdanje – uski izuzetak za onoga tko je, na primjer, vjerovao da ima pristanak iz opravdanih razloga, ili gdje je najam bio vrlo kratkotrajan. Naknadna konstrukcija da je “prijatelj samo trebao zalijevati cvijeće” nije valjano opravdanje ako je osoba tamo živjela četiri mjeseca s vlastitom poštanskom adresom.
Ako ste vi koji iznajmljujete u podnajmu
Ako iznajmljujete stan u podnajmu, primjenjuje se 12. poglavlje jordabalken između vas i glavnog najmoprimca – ne zakon o privatnom iznajmljivanju, koji izuzima iznajmljivače koji sami imaju stan (3 § prvi stavak 2). To vam daje:
- Pravo na razumnu najamninu prema gornjoj granici, i pravo da kod hyresnämnden dobijete povrat preplaćene najamnine s kamatama za do dvije godine unatrag (55 f §). Zahtjev mora biti podnesen unutar tri mjeseca od napuštanja stana. Također možete zatražiti da vijeće utvrdi najamninu unaprijed. Mnogi podstanari to ne čine iz straha da će izgubiti stan – ali zahtjev se može podnijeti kada ionako planirate preseliti, a zahtjev vrijedi bez obzira je li najam bio zakonit.
- Otkazni rok: vaš vlasnik mora otkazati s tri mjeseca za ugovor na neodređeno vrijeme (4 §), a vi uvijek možete otkazati s tri mjeseca (5 §). Ugovor na određeno vrijeme duži od devet mjeseci mora se otkazati da bi prestao (3 §).
- Nema prava na produženje u prve dvije godine (45 § prvi stavak 1). Nakon dvije uzastopne godine imate pravo na produženje protiv glavnog najmoprimca – ali njegova vlastita potreba za povratkom kući ima veliku težinu u procjeni razumnosti.
- Stanje stana, smetnje i pristup: ista pravila kao protiv običnog vlasnika, ali usmjerena prema glavnom najmoprimcu.
- Nema prava protiv vlasnika nekretnine: ako se glavni ugovor o najmu raskine – na primjer, jer je najam vama bio nezakonit – vaš smještaj također prestaje. Uvijek pitajte postoji li suglasnost ili dozvola prije nego što se uselite, i zatražite da je vidite.
Iznajmljujete li stan ili kuću od vlasnika, od 1. srpnja 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen: najamnina je ona koju ste dogovorili (odbor može samo smanjiti znatno previsoku najamninu), otkazni rok od tri mjeseca, nema prava na zadržavanje posjeda i nema pravila o 15 posto. Ugovori prije 1. srpnja 2026. slijede zakon o iznajmljivanju vlastitog stana. Pročitajte kada se čuje škripanje u stanu za vlastita pravila vlasnika stana o podnajmu.
Česta pitanja
Je li dovoljno da je stanodavac usmeno pristao?
Usmeni pristanak vrijedi, ali morate ga moći dokazati. Odmah potvrdite u e-mailu: “Hvala što ste jučer odobrili da iznajmljujem X tijekom razdoblja Y.” Ako stanodavac ne odgovori s prigovorom, u praksi imate pisani pristanak.
Mogu li naplatiti više ako je stan nedavno renoviran ili ima dobru lokaciju?
Ne. Gornja granica je vaša najamnina plus dodatak za namještaj i stvarni troškovi. Lokacija i standard već su uključeni u vašu najamninu. Ako želite više novca za kvalitete stana, vaša vlastita najamnina treba biti ponovno pregovarana – ne najamnina za podnajam.
Ja sam onaj koji iznajmljuje u podnajmu i plaćam 3.000 kn previše. Smijem li tražiti povrat?
Imate pravo na to bez obzira je li iznajmljivanje bilo zakonito, dvije godine unatrag, s kamatama. Rizik je da vas glavni najmoprimac otkaže – s otkaznim rokom od tri mjeseca. Mnogi stoga čekaju s prijavom dok se ionako ne isele; imate tri mjeseca od iseljenja. Sačuvajte sve uplate i ugovor.
Mogu li iznajmljivati putem Airbnb-a nekoliko vikenda?
Kratkoročno iznajmljivanje za samostalno korištenje bez pristanka je nezakonit podnajam, a ako naplaćujete više od razumne najamnine, to je kazneno djelo. Pojedinačni slučajevi mogu biti od male važnosti, ali ponovljeno iznajmljivanje je osnova za raskid bez upozorenja. Pitajte stanodavca – mnogi izričito kažu ne u ugovoru.
Moram li biti član Hyresgästföreningen da bih zatražio dozvolu?
Ne. Dozvola je u zakonu i zahtjev se podnosi izravno hyresnämnden bez naknade. Članstvo pruža savjetovanje i pomoć pri podnošenju zahtjeva.
Izvori
- Jordabalken 12 kap. 39 § – podnajam i samostalno korištenje
- Jordabalken 12 kap. 40 § – odobrenje hyresnämnden
- Jordabalken 12 kap. 41 § – podstanari
- Jordabalken 12 kap. 42 § prvi stavak 3, 5–6; 43 § drugi stavak – rokovi
- Jordabalken 12 kap. 55 § četvrti stavak – razumna podnajamnina
- Jordabalken 12 kap. 55 f § – povrat preplaćene najamnine
- Jordabalken 12 kap. 65–65 c §§ – crno tržište, posrednička naknada, nerazumna podnajamnina
- Jordabalken 12 kap. 45 § – zaštita posjeda kod podnajma
- Privatuthyrningslag (2026:772)
- Hyresnämnden
Vodič je opća informacija o važećim pravilima, a ne savjetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan, od 1. srpnja 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen umjesto 12. poglavlja jordabalken u nekoliko točaka. Pravno stanje provjereno 25. rujna 2026.
Za vas koji čitate pod stresom
Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo toga na umu. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite s odjeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sljedeći korak postane relevantan.
Postupci s vlastima rijetko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno prije odluka koje imaju dugoročne posljedice.
Uobičajene pogreške koje otežavaju postupak
- Vjerovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili naknadnog e-maila.
- Čekati s traženjem dokumenata dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati što je rečeno.
- Pisati toliko dugo i emotivno da vlast prestane odgovarati na suštinsko pitanje.
- Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.
Mini kontrolni popis prije nego napustite vodič
- Imam li datum, broj dnevnika/broja predmeta i ime osobe koja vodi postupak (ako znate)?
- Znam li koji je sljedeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsjetiti, žaliti se ili prijaviti?
- Jesam li spremio e-mailove i priloge na mjesto gdje ih mogu pronaći za tjedan dana?
