Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.
Vi ste ovdje: U domu → Nedostatak u stanu
Nedostaci u stanu su područje gdje najmoprimci najčešće imaju pravo i najčešće odustaju – jer je prijava kvara učinjena usmeno, jer nisu znali da postoji mogućnost smanjenja, ili jer su oduzeli od najamnine i iznenada se našli s otkazom zbog neispunjenja umjesto s funkcionalnim grijanjem. Ovaj vodič je redoslijed koji čini da nedostatak postane problem najmodavca i ostane tamo.
Što je nedostatak – i što nije
Prijava kvara koja postavlja sat
Sve počinje od trenutka kada je stanodavac saznao. Vaše pravo na smanjenje počinje kada je nedostatak prijavljen (u praksi), obveza stanodavca da djeluje “što je prije moguće” počinje tada, a vaša obveza prijavljivanja šteta koje se moraju brzo riješiti ispunjava se tada (24 § drugi stavak). Usmena prijava kvara upravitelju zgrade naknadno ne znači ništa. Pišite.
Predložak Predložak: prijava kvara
Predmet: Prijava kvara, stan [adresa, broj], [datum] Pozdrav, Prijavljujem sljedeći nedostatak u stanu: – Što: [opis, opseg] – Gdje: [soba, mjesto] – Otkriveno/traje od: [datum] – Utjecaj na stanovanje: [miris, zdravlje, prostorije koje se ne mogu koristiti, temperatura …] Prilozi: fotografije datirane [datum]. Molim za pismenu povratnu informaciju s brojem predmeta i vremenskim planom za rješavanje. Ako je nedostatak takav da zahtijeva ispitivanje – na primjer mjerenje vlage – molim za obavijest kada će se to učiniti. Zadržavam pravo na smanjenje najamnine za vrijeme dok je stan u neispravnom stanju (12 kap. 11 i 16 §§ jordabalken). Lijepi pozdravi, [Ime, telefon]
Pet sankcija – i kada koristiti koju
- Otklanjanje na vlastiti trošak uz naknadu od stanodavca (11 § prvi stavak 1 preko 16 §): ako stanodavac nakon obavijesti ne otkloni problem što je prije moguće, možete to učiniti sami i zahtijevati naknadu troškova. Koristite za ograničene kvarove – bravara, hitne vodoinstalaterske usluge za curenje, staklara – gdje možete pokazati da je stanodavac imao priliku. Angažirajte stručnjaka, sačuvajte račun, dokumentirajte prije i poslije. Ne odbijajte od najamnine; fakturirajte stanodavcu ili deponirajte.
- Smanjenje najamnine (točka 3): za vrijeme dok je stan u neispravnom stanju imate pravo na razumno smanjenje, bez obzira na to je li stanodavac bio nemaran. Pogledajte sljedeći odjeljak.
- Naknada štete (točka 4): za uništeni namještaj, odjeću, troškove zdravstvene skrbi, privremeni smještaj – ako stanodavac ne pokaže da nedostatak nije posljedica njegove nemarnosti. Obrnuto teret dokazivanja u vašu korist. Dokumentirajte štetu i troškove.
- Nalog za otklanjanje (točka 5, 16 § drugi stavak): stambena komisija nalaže stanodavcu da otkloni problem u određenom roku, uz kaznu. Alat koji zapravo rješava stvari. Pogledajte dolje.
- Otkaz ugovora (točka 2): ako se nedostatak ne može otkloniti bez odgode, ili stanodavac ne otkloni nakon obavijesti, možete otkazati ugovor – ali samo ako je nedostatak od bitnog značaja, i ne nakon što ga stanodavac otkloni. Rijetko ono što želite; ali pravo na otkaz s trenutnim učinkom bez otkaznog roka može biti vrijedno ako ionako planirate iseliti iz neupotrebljivog stana.
Koliko je smanjenje razumno?
Zakon kaže “razumno”. Praksa stambenih komisija i preporuke Udruge stanara daju smjernice – uvijek kao postotak najamnine za vrijeme trajanja nedostatka:
- Nema grijanja ili tople vode tijekom zimskog razdoblja: 50–100 posto ovisno o opsegu i trajanju.
- Jedna soba neupotrebljiva (vlaga, plijesan, sanacijski radovi): udio sobe u površini, često 20–35 posto za jednu od tri sobe.
- Pokvaren štednjak, hladnjak ili perilica koji su uključeni: 5–15 posto dok se ne otkloni.
- Dizalo izvan funkcije za one koji žive visoko ili imaju poteškoća s hodanjem: 5–20 posto.
- Omogućavanje građevinskih radova u zgradi koji traju dugo: 10–30 posto ovisno o buci i trajanju.
- Smetnje od susjeda na koje stanodavac ne reagira nakon prijave: 10–25 posto.
Brojke su polazne točke, a ne prava. Zatražite smanjenje pismeno od stanodavca s pozivanjem na datum prijave kvara. Ako stanodavac ne pristane: podnesite zahtjev stambenoj komisiji za smanjenje – ili, ako ste već iselili, zatražite iznos na općinskom sudu. Zahtjev zastarijeva dvije godine nakon što ste napustili stan (61 §).
Nalog za poduzimanje mjera – kada vlasnik ne poduzima ništa
Uprava za zaštitu okoliša – paralelni put
Vlaga, plijesan, hladnoća, loša ventilacija, buka i štetočine nisu samo pitanje najma već i neugodnost za ljudsko zdravlje prema Zakonu o zaštiti okoliša (9 kap. 3 §). Općinski odbor za zaštitu okoliša i zdravlja ima nadzor nad stanovima i može nakon prijave izvršiti inspekciju i naložiti vlasniku nekretnine da istraži i poduzme mjere, uz kaznu (26 kap. 9 i 14 §§ Zakona o zaštiti okoliša). Opće smjernice Folkhälsomyndigheten daju mjerila: unutarnja temperatura ne bi trebala biti niža od 18 °C (20 °C za osjetljive skupine) i izmjena zraka treba biti najmanje 0,35 litara po sekundi i kvadratnom metru. Prijava je besplatna i može se podnijeti paralelno s prijavom kvara i zahtjevom odboru. Mnogi vlasnici reagiraju brže na inspekcijske naloge uprave za zaštitu okoliša nego na e-poštu stanara.
Deponirati – ne odbijati
Pristup stanodavca za radove – i vaša prava tijekom njih
Stanodavac ima pravo ući bez odgode za nužni nadzor i za poboljšanja koja se ne mogu odgoditi bez štete (26 § prvi stavak). Manje hitni radovi na poboljšanju mogu se izvoditi nakon obavijesti najmanje mjesec dana unaprijed, i nikako tijekom posljednjeg mjeseca najma bez vašeg pristanka (treći stavak). Ako stanodavac želi izvesti druge radove – preuređenje, povećanje standarda – možete u roku od tjedan dana od obavijesti raskinuti ugovor, a radovi ne smiju započeti prije datuma do kojeg ste mogli raskinuti. Tijekom radova stanodavac mora osigurati da ne budete izloženi većim neugodnostima nego što je potrebno i nadoknaditi štetu koju radovi uzrokuju čak i bez nemara (četvrti stavak). Imate pravo na smanjenje za vrijeme kada ne možete u potpunosti koristiti stan, osim ako nije drugačije dogovoreno u sporazumu o pregovorima (16 § treći stavak). Ako odbijete pristup kada stanodavac ima pravo, to je osnova za raskid (42 § prvi stavak 10), a od 2. srpnja 2026. Kronofogden može omogućiti pristup putem prisilne izvršbe – stoga uvijek ponudite termine pismeno.
Česta pitanja
Moram li pustiti stanodavca da popravi?
Da, za nužne i hitne radove bez odgode, za manje hitne nakon mjesec dana obavijesti (26 §). Možete zahtijevati razumno vrijeme i da se radovi izvode tako da vas što manje ometaju. Ponudite termine pismeno – odbijanje pristupa je osnova za raskid, a od 2. srpnja 2026. Kronofogden može omogućiti prisilnu izvršbu.
Mogu li raskinuti ugovor zbog nedostatka i odmah se iseliti?
Ako je nedostatak od bitnog značaja i ne otkloni se bez odgode nakon obavijesti (11 § prvi stavak 2 putem 16 §). Tada ugovor prestaje bez otkaznog roka. No, stanodavac može osporiti da je nedostatak bio bitan, i tada možete biti dužni platiti najamninu. Pažljivo dokumentirajte i potražite savjet prije nego što predate ključeve.
Jesu li hladnoća, plijesan i buka susjeda “ometanje” koje stanodavac može koristiti protiv mene?
Ne. Poremećaj i ponašanje odnose se na to kako koristite stan u odnosu na okolinu. Nedostatak se odnosi na to kako ga vlasnik održava. Vlažnost koju ste prijavili je nedostatak vlasnika; buka od susjeda koju ste prijavili je prepreka vašem pravu korištenja. Vlasnik koji odgovara na prijavu nedostatka s opomenom za ispravak treba se suočiti s prijavama nedostataka, a ne s priznanjem.
Koliko unatrag mogu zahtijevati smanjenje?
Od trenutka kada je nedostatak prijavljen – stoga je datum prijave nedostatka presudan. Zahtjev je potraživanje koje se mora podnijeti unutar dvije godine od napuštanja stana (61 §); ako još uvijek živite tamo, takav rok ne teče, ali što je zahtjev stariji, to ga je teže dokazati. Podnosite ga kontinuirano.
Vlasnik kaže da je renoviranje održavanje i da moram podnijeti buku bez smanjenja.
Održavanje je obveza vlasnika, ali prepreke i smetnje u pravu korištenja tijekom radova ipak daju pravo na smanjenje (16 § prvi stavak 2) – osim ako pravo nije ograničeno u pregovaračkom sporazumu ili u vašem ugovoru (16 § treći stavak), što je uobičajeno kod zamjene cijevi. Pročitajte svoj ugovor i pitajte Hyresgästföreningen što je pregovarano za kuću. Naknada štete za uništenu imovinu tijekom radova vrijedi bez obzira.
Izvori
- Jordabalken 12 kap. 9–11 §§ – stanje pri preuzimanju i posljedice
- Jordabalken 12 kap. 15 § – održavanje u razumnim vremenskim razmacima
- Jordabalken 12 kap. 16 § – nedostatak tijekom razdoblja najma, nalog za ispravak
- Jordabalken 12 kap. 18 a § – nalog za obnovu, najniži prihvatljivi standard
- Jordabalken 12 kap. 21 § – depozit kod županijske uprave
- Jordabalken 12 kap. 26 § – pristup vlasnika (tekst od 2. srpnja 2026.)
- Miljöbalken 9 kap. 3 § i 26 kap. – neugodnosti za ljudsko zdravlje, nadzor i nalog
- Opće preporuke Folkhälsomyndigheten o temperaturi u zatvorenom prostoru (FoHMFS 2014:17)
- Länsstyrelsen: deponiranje najamnine
- Hyresnämnden – nalog za ispravak
Vodič je opća informacija o važećim pravilima, a ne savjetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan, od 1. srpnja 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen umjesto 12 kap. jordabalken u nekoliko točaka. Pravno stanje provjereno 25. rujna 2026.
Za vas koji čitate pod stresom
Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate puno toga na umu. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite s odjeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sljedeći korak postane relevantan.
Poslovi s vlastima rijetko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od podrške, pravnika ili rodbine ako možete – posebno prije odluka koje imaju dugoročne posljedice.
Uobičajene pogreške koje otežavaju slučaj
- Vjerovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili naknadnog e-maila.
- Čekati s traženjem dokumenata dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati što je rečeno.
- Pisati toliko opširno i emotivno da vlast prestane odgovarati na stvarno pitanje.
- Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.
Mini kontrolni popis prije nego napustite vodič
- Imam li datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
- Znam li koji je sljedeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsjetiti, žaliti se ili prijaviti?
- Jesam li spremio e-mailove i priloge na mjesto gdje ih mogu pronaći za tjedan dana?
