Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.
Vi ste ovdje: U domu → Upozorenje i zahtjev za ispravak
Zahtjev za ispravak je ekvivalent upozorenju prema LAS-u za pravo na najam: potreban je da bi vlasnik kasnije mogao raskinuti, i stoga je često prvi pravi dokument u dosjeu koji se gradi neko vrijeme. Ali to je također vaša prilika. Zakon je konstruiran tako da onaj tko prestane smetati nakon zahtjeva može ostati. To znači da vaš odgovor i vaše ponašanje u narednim mjesecima odlučuju više nego što se dogodilo ranije.
Tri dokumenta koja se nazivaju upozorenje
Što zakon zahtijeva od vlasnika
Od 1. srpnja 2024. (SFS 2024:313) zakon razlikuje nedostatak urednosti – da se sigurnost, zdravlje, red i dobro stanje u zgradi zanemaruju – i smetnje u stanovanju – smetnje koje mogu naštetiti zdravlju susjeda ili na drugi način pogoršati njihovo stambeno okruženje tako da se ne bi trebale razumno tolerirati (25 §). Smetnji je izjednačeno počinjenje kaznenog djela koje je namijenjeno pogoršanju okoliša za one koji žive oko stana. Za oba vrijedi isti redoslijed:
Posebno ozbiljne smetnje – iznimka
Kod posebno ozbiljne neurednosti ili posebno ozbiljnih smetnji u stanovanju stanodavac ne mora prvo pozvati, i može otkazati bez prethodne obavijesti socijalnom vijeću (članak 25 a, drugi stavak, članak 42, četvrti stavak); kopija otkaza tada se šalje vijeću. Zakonodavac cilja na ono što je toliko ozbiljno da susjedi ne bi trebali čekati na upozorenje: nasilje ili ozbiljne prijetnje susjedima ili osoblju, teška kaznena djela u ili iz stana, uvjeti koji su izravno opasni. Zabava, ponavljajuća glasna glazba ili svađa u stanu nisu to – tu vrijedi osnovno pravilo s pozivom. Ako je stanodavac preskočio poziv u slučaju koji nije posebno ozbiljan, otkaz je napadljiv upravo na toj osnovi. Zabilježite to u svom odgovoru.
Koristi se stan za počinjenje teških kaznenih djela ili za kaznena djela uobičajeno ili u većem opsegu, to je vlastiti razlog za oduzimanje (članak 42, prvi stavak 12) koji vrijedi čak i bez smetnji – sa šestomjesečnim rokom za stanodavca od saznanja, produženim ako je podignuta optužnica (članak 43, treći stavak).
Kako se smetnje dokazuju – i opovrgavaju
Dokazi stanodavca obično se sastoje od tri stvari: dnevnika smetnji (bilješke upravitelja o primljenim pritužbama), izvještaja službe za smetnje (zaštitarska tvrtka koja je izašla i zabilježila što su čuli) i susjeda koji svjedoče. Stambeno vijeće i apelacijski sud to strogo procjenjuju: anonimne pritužbe bez datuma imaju malu težinu, pritužbe od jednog susjeda koji ima vlastiti sukob s vama imaju malu težinu, dok dokumentirani posjeti službe za smetnje s vremenom i opažanjem imaju veliku težinu. Tako gradite svoju stranu:
Vaš odgovor
Predložak Predložak: odgovor na upozorenje o ispravku
Za: [stanodavac/upravitelj], kopija: [Udruga stanara ako je član] Predmet: Odgovor na opomenu za ispravak datiranu [datum], stan [broj] Dana [datum] primio/la sam vašu opomenu za ispravak. Moj potpis, ako je dan, odnosi se samo na primitak. Opomena ne navodi [koji datumi ili događaji su u pitanju / sljedeće događaje: …]. Tražim da pismeno precizirate datum, vrijeme i prirodu svake navodne smetnje, te dostavite dnevnik smetnji i eventualna izvješća dežurne službe, kako bih mogao/la odgovoriti na njih. Pobijam sljedeće: 1. [Datum] – [gdje sam bio/la, tko može potvrditi, što se zapravo dogodilo] 2. [Datum] – [ ... ] Priznajem [ako nešto]: [ ... ], i poduzeo/la sam sljedeće mjere: [ ... ]. Prilozi: [izjave susjeda, prijave kvarova, fotografije, zapisnik]. Tražim obavijest o tome je li socijalna služba obaviještena prema 12. poglavlju, članku 25 a Zakona o zemljištu i, ako jest, kopiju obavijesti. Molim da se ovaj odgovor evidentira zajedno s opomenom i da se svi budući prigovori dostavljaju pismeno s datumom. [Ime, datum]
Socijalno vijeće u omotnici
Obavijest socijalnom odboru je obveza stanodavca, a ne prijava protiv vas kao osobe. Socijalna služba treba ponuditi kontakt i eventualnu podršku; niste obvezni prihvatiti je – ali često je mudro. Dokumentirani kontakt s podrškom za stanovanje, savjetovanjem o proračunu i dugovima ili liječenjem ovisnosti pokazuje ispravak i daje odboru razlog za produženje. Obavijest je ne prijava zabrinutosti za dijete, ali socijalna služba ima vlastitu obvezu prijavljivanja ako primijeti da je dijete u opasnosti. Ako dijete živi u stanu: pročitajte posjet domu i prijava zabrinutosti, i držite ta dva predmeta odvojena u svojoj dokumentaciji.
Vrijeme nakon poziva
Ako stanodavac umjesto toga otkaže ugovor do isteka najamnine pozivajući se na to da ste prekršili svoje obveze (46 § prvi stavak 2), primjenjuje se procjena razumnosti – i tu će vam ići u prilog ako stanodavac nije obavijestio da se ugovor može otkazati ako se ne izvrši ispravak (46 § drugi stavak). Upozorenje koje ne spominje rizik od otkaza je, dakle, slabije upozorenje.
Česta pitanja
Mora li zahtjev za ispravak biti u pisanom obliku?
Zakon ne zahtijeva određeni oblik, ali stanodavac mora dokazati da je obavijest dostavljena i što je sadržavala. U praksi je ona pismena. Usmena opomena na ulazu stanodavac može tvrditi da je bila upozorenje – stoga odgovorite pismeno čak i na usmene pritužbe i zabilježite da nisu navedeni nikakvi datumi ili događaji.
Susjed koji se žali je onaj koji smeta. Što da radim?
Prijavite smetnje susjeda pismeno stanodavcu, s datumom, i zatražite da stanodavac djeluje prema članku 25 a protiv susjeda. To pokazuje da ste vi oštećeni, a ne izvor problema, i da stanodavac rješava sukob jednostrano. Zamolite druge susjede da potvrde.
Mogu li biti otkazan zbog jedne jedine zabave?
Gotovo nikada. Jednokratna smetnja je obično od male važnosti ili nešto što se razumno treba tolerirati, a osnovno pravilo također zahtijeva upozorenje i nastavak smetnje. Iznimka su posebno ozbiljni događaji – nasilje, ozbiljne prijetnje, zločini – gdje jedan događaj može biti dovoljan.
Što se zapravo smatra smetnjom?
Ono što može štetiti zdravlju ili pogoršati stambeno okruženje tako da susjedi to razumno ne bi trebali tolerirati: ponavljajući glasni zvukovi noću, svađe i vikanje, prijeteće ponašanje, smeće koje privlači štetočine, kriminal iz stana. Ne: djeca koja se igraju, normalni koraci, TV, tuširanje noću, zabava jednom godišnje, miris hrane. Zvučno propusne kuće ne mijenjaju granicu.
Socijalna služba želi doći u kućni posjet nakon obavijesti stanodavca. Moram li ih pustiti unutra?
Ne, socijalna služba nema pravo ući protiv vaše volje bez odluke o prisilnoj skrbi. Ali dokumentirani kontakt može vam pomoći u sporu oko najma. Predložite sastanak u uredu socijalne službe ako ne želite posjet kod kuće i zatražite pisanu obavijest o čemu se radi.
Izvori
- Zakon o zemljištu, poglavlje 12, članak 25 – nedostatak urednosti, smetnje u stanovanju, zločin
- Zakon o zemljištu, poglavlje 12, članak 25 a – upozorenje i obavijest socijalnom odboru
- Zakon o zemljištu, poglavlje 12, članak 42, prvi stavak 9 i 12, treći–peti stavak
- Zakon o zemljištu, poglavlje 12, članak 43 – ispravak prije otkaza
- Zakon o zemljištu, poglavlje 12, članak 46, prvi stavak 2 i drugi stavak
- SFS 2024:313 i prop. 2023/24:112 Mjere za sigurnija stambena područja
- Hyresnämnden
Vodič je opća informacija o važećim pravilima, a ne savjetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan, od 1. srpnja 2026. primjenjuje se zakon o privatnom iznajmljivanju umjesto poglavlja 12 zakona o zemljištu u nekoliko točaka. Pravno stanje provjereno 25. rujna 2026.
Za vas koji čitate pod stresom
Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate puno toga na umu. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite s odjeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sljedeći korak postane aktualan.
Slučajevi s vlastima rijetko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno prije odluka koje imaju dugotrajan učinak.
Uobičajene pogreške koje otežavaju slučaj
- Oslanjanje samo na usmena obećanja bez kratke pisane potvrde ili naknadnog e-maila.
- Čekanje s traženjem dokumenata dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati što je rečeno.
- Pisanje toliko opširno i emotivno da tijelo prestane odgovarati na suštinsko pitanje.
- Propuštanje rokova za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.
Mini-popis za provjeru prije nego napustite vodič
- Imam li datum, broj dnevnika/broja predmeta i ime osobe koja vodi postupak (ako znate)?
- Znam li koji je sljedeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsjetiti, žaliti se ili prijaviti?
- Jesam li spremio e-mailove i priloge na mjesto gdje ih mogu pronaći za tjedan dana?
