Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.
Vi ste ovdje: U domu → Povećanje najamnine i korisna vrijednost
Postavljanje najamnina u Švedskoj je kolektivno: pregovara se za cijeli fond, a uloga pojedinog najmoprimca često je primiti pismo. To ne znači da ste nemoćni. Zakon vam daje tri pristupa: pravo da se pregovarana najamnina ispita za vaš stan, pravo da kažete ne na individualno pismo o povećanju, i pravo da odbijete plaćanje za standard koji niste tražili. Ovaj vodič pokazuje gdje su ti pristupi i kako ih koristiti bez stvaranja duga za najamninu.
Korisna vrijednost – što se uspoređuje
„Znatno viša“ je u praksi tumačeno kao nekoliko postotaka iznad usporednih najamnina. Najamnina koja je na razini s pregovaranim najamninama za slične stanove je pravedna čak i ako mislite da je visoka. Najamnina koja je 10 posto viša nije.
Pregovarački postupak – kako se određuje najamnina u većini zgrada
Većina stambenih zgrada obuhvaćena je pregovaračkim postupkom između vlasnika i organizacije stanara – u praksi Hyresgästföreningen (Zakon o pregovorima o najmu, HFL). Ako vaš ugovor sadrži pregovaračku klauzulu najamnina o kojoj se strane dogovore u godišnjim pregovorima postaje vaša najamnina, bez obzira jeste li član udruge ili ne. Od 2023. postoji i sustav rješavanja sporova: ako se strane ne dogovore u određenom roku, bilo koja strana može zatražiti da neovisni arbitar odluči o godišnjem povećanju (Zakon 2022:1657 o rješavanju sporova u okviru određenih kolektivnih pregovora o najmu). Ako pregovori potpuno propadnu, vlasnik se može obratiti stambenom sudu (24 § HFL).
Pregovori se vode za cijeli fond na temelju razvoja troškova vlasnika, općeg razvoja najamnina i korisne vrijednosti. Predstavnici zgrada i lokalne udruge dostavljaju pregovaračima podatke o stanju zgrade – stoga dokumentirane prijave kvarova u zajedničkim prostorima utječu na najamninu. Pročitajte Hyresgästföreningen.
Provjerite pregovaranu najamninu za vaš stan
54 a §-pismo – kada se vlasnik izravno obraća vama
Ako stan nema pregovaračku klauzulu ili ste izvan pregovaračkog postupka, vlasnik mora zatražiti povećanje najamnine izravno od vas. Vlasnik uvijek može podnijeti zahtjev sudu za izmjenu uvjeta nakon pisanog obavještenja (54 §), ali uobičajen je pojednostavljeni postupak prema 54 a §: obavijest koja, ako ispunjava sve uvjete, postaje ugovor ako ne prigovorite.
Predložak Predložak: odgovor na obavijest o povećanju najamnine
Za: [stanodavac, adresa prema obavijesti] Predmet: Povećanje najamnine za stan [adresa, broj] – protivim se Dana [datum] primio/la sam vašu obavijest datiranu [datum] o povećanju najamnine s [iznos] kn na [iznos] kn mjesečno počevši od [datum]. Protivim se traženom povećanju najamnine (12 kap. 54 a § jordabalken). [Ako je primjenjivo:] Primjećujem da obavijest nedostaje [informacija o zadnjem danu za odgovor / obavijest o ispitivanju pred hyresnämnden / …] i stoga nema učinak naveden u 54 a § trećem stavku. Nastavit ću plaćati važeću najamninu, [iznos] kn, na dan dospijeća. U slučaju da ustrajete na zahtjevu, upućujem na ispitivanje pred hyresnämnden. [Ime, datum]
Renovacije i povećanje standarda koje niste odobrili
Vlasnik ne smije povećati najamninu pozivajući se na mjere za podizanje standarda – nova kuhinja koju niste tražili, dodatne opcije koje su postale obavezne, nadograđeni standard u kupaonici – ako je mjera zahtijevala vaše odobrenje ili dozvolu hyresnämnden i nije bila dana (55 a §, usporedite s 18 d–18 h §§). Kod većih preinaka, vlasnik mora pribaviti odobrenje stanara ili dozvolu hyresnämnden; hyresnämnden daje dozvolu ako vlasnik ima opravdan interes i ako to nije nerazumno prema stanarima. Mjere bez odobrenja ne smiju se uzeti u obzir pri procjeni najamnine unutar pet godina. Ima li ti samostalno plaćena poboljšanja vlasnik može uračunati samo u posebnim okolnostima (55 a § drugi stavak). Uobičajeno održavanje – zamjena cijevi, novi prozori, bojanje – je obveza vlasnika i samo po sebi ne opravdava povećanje najamnine, iako se nakon toga korisna vrijednost može uzeti u obzir u redovnim pregovorima.
Izbor i isključenje dokument koji ste sami potpisali u posebnom aktu prihvaća se u postupku ispitivanja najamnine na deset godina, ako u dokumentu stoji da se dodatak ispituje prema 55 d § – ali odbor će na vaš zahtjev smanjiti dodatak koji zajedno premašuje jednu trećinu godišnje najamnine.
Pretpostavljena najamnina – nova gradnja
U novoizgrađenim zgradama, vlasnik i Hyresgästföreningen mogu sklopiti pretpostavljenu najamninu koja vrijedi petnaest godina i smatra se opravdanom bez ispitivanja korisne vrijednosti (55 c §, 19 a–b §§ HFL). Ne može se osporiti pojedinačno osim u iznimnim okolnostima. Od 1. siječnja 2026. pretpostavljena najamnina može se mijenjati kontinuirano s iznosom koji odgovara općem razvoju najamnina na tom području, ili s drugim iznosom u posebnim okolnostima (SFS 2025:1262). To znači da najamnina za novoizgrađeni stan u praksi prati godišnje pregovore čak i tijekom razdoblja pretpostavke. Nakon petnaest godina, najamnina se ispituje kao i sve druge. Ako živite u novogradnji, pitajte je li najamnina pretpostavljena – tada su vaše mogućnosti za pojedinačno ispitivanje vrlo male.
Postupno povećanje kada je povećanje veliko
Ako odbor zaključi da je opravdana najamnina znatno viša od vaše trenutne, odbor će, ako to zatražite i posebne okolnosti ne govore protiv, odrediti da se nova najamnina postupno uvodi s manjim iznosima tijekom razumnog razdoblja (55 § šesti stavak). U praksi se često radi o povećanjima većim od deset posto, koja se postupno uvode tijekom nekoliko godina. Izričito zatražite postupno povećanje u odboru – ono se ne primjenjuje automatski. Ne odnosi se na pretpostavljenu najamninu.
Depozit – nikada ne zadržavajte najamninu
Odluka o povećanju najamnine u odboru može imati retroaktivni učinak od dana podnošenja zahtjeva ili datuma koji je vlasnik zatražio, s kamatama (55 e §). Ako postanete dužni retroaktivnu najamninu, pravo na najam nije izgubljeno ako platite unutar mjesec dana od dana kada je odluka postala pravomoćna. Ako se najamnina smanji retroaktivno, vlasnik mora vratiti preplaćeni iznos s kamatama.
Često postavljana pitanja
Mogu li odbiti pregovarano povećanje?
Ne samo plaćanjem stare najamnine – s pregovaračkom klauzulom dogovor postaje vaša najamnina. Možete unutar tri mjeseca zatražiti da vijeće izmijeni najamninu za vaš stan ako nije razumna u odnosu na korisnu vrijednost, i možete napustiti pregovarački red uklanjanjem pregovaračke klauzule (što zahtijeva odluku vijeća ili pristanak vlasnika i primjenjuje se postupak prema 54 a §). Ovo posljednje rijetko je prednost.
Može li vlasnik povećati zbog rasta kamata?
Ne prema vama pojedinačno – korisna vrijednost uspoređuje stanove, a ne kalkulaciju vlasnika. Međutim, razvoj troškova je argument u kolektivnom pregovaranju, i stoga godišnja povećanja završavaju visoko kada kamate i troškovi poslovanja rastu. To je stvar pregovora, a ne nešto što možete pojedinačno ispitati.
Plaćam više od susjeda za isti stan. Što da radim?
Zatražite da vijeće ispita vašu najamninu u odnosu na susjedovu kao usporedni stan – pod uvjetom da je susjedova najamnina pregovarana i da su stanovi zaista ekvivalentni. Razlike u godini renovacije, dodatnim opcijama i položaju u zgradi često objašnjavaju dio razlike. Rok je tri mjeseca od posljednjeg pregovaranog povećanja, inače putem 54 §-zahtjeva u bilo kojem trenutku.
Što je pregovaračka naknada?
Iznos koji je uključen u najamninu i koji vlasnik plaća organizaciji stanara za pregovarački rad (20 § HFL), bez obzira jeste li član. Ako se pregovaračka klauzula ukloni, imate pravo na smanjenje najamnine za taj iznos (55 § sedmi stavak).
Moram li plaćati novu najamninu dok vijeće odlučuje?
U slučaju dogovorenog povećanja: da, vrijedi od dogovora dok ga odbor eventualno ne promijeni; ako se smanji najamnina, dobit ćete povrat s kamatama. U slučaju pisma prema 54 a § kojem ste se usprotivili: ne, stara najamnina vrijedi dok odbor ne donese odluku – ali odluka može biti retroaktivna, pa računajte na to. U slučaju nesigurnosti: platite staru najamninu i položite razliku.
Izvori
- Zakon o zemljišnim knjigama, poglavlje 12, članak 55 – razumna najamnina i korisna vrijednost; članak 55 a – povećanje standarda; članak 55 d – dodatne opcije; članak 55 e – retroaktivnost
- Zakon o zemljišnim knjigama, poglavlje 12, članak 55 c – pretpostavljena najamnina (tekst od 1. siječnja 2026.)
- Zakon o zemljišnim knjigama, poglavlje 12, članci 54–54 a – promjena uvjeta i obavijest o povećanju najamnine
- Zakon o zemljišnim knjigama, poglavlje 12, članak 21 – depozit kod županijske uprave
- Zakon o pregovorima o najmu (1978:304) – članci 19 a–b, 20, 22 i 24
- Zakon (2022:1657) o rješavanju sporova u okviru određenih kolektivnih pregovora o najmu
- SFS 2025:1262 – izmijenjena pravila za pretpostavljenu najamninu
- Županijska uprava: položite najamninu
- Odbor za najam
Vodič je opća informacija o važećim pravilima, a ne savjetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan, od 1. srpnja 2026. primjenjuje se zakon o privatnom iznajmljivanju umjesto poglavlja 12 Zakona o zemljišnim knjigama na nekoliko točaka. Pravni status provjeren 25. rujna 2026.
Za vas koji čitate pod stresom
Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate puno toga na umu. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite s odjeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sljedeći korak postane relevantan.
Slučajevi s vlastima rijetko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno prije odluka koje imaju dugoročne posljedice.
Uobičajene pogreške koje otežavaju slučaj
- Vjerovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili e-maila za praćenje.
- Čekati s traženjem dokumenata dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati što je rečeno.
- Pisati toliko dugo i emotivno da vlast prestane odgovarati na stvarno pitanje.
- Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.
Mini kontrolni popis prije nego napustite vodič
- Imam li datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
- Znam li koji je sljedeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsjetiti, žaliti se ili prijaviti?
- Jesam li spremio e-mailove i priloge na mjesto gdje ih mogu pronaći za tjedan dana?
