Pravo na najam: šta morate, šta smijete i šta vlasnik nikada ne smije zahtijevati – 12. poglavlje Zakona o zemljištu u praksi

Vi ste ovdje: U kući → Šta smijete i šta morate

Zakon o najmu je napisan tako da je osoba koja iznajmljuje slabija strana. To se primjećuje u strukturi: vaše obaveze su malobrojne i konkretne, dok su obaveze stanodavca mnogobrojne i obavezujuće. Ugovori koji kažu drugačije su u pravilu nevažeći u tom dijelu. Ovaj vodič je karta prostora – obaveze, prava i uvjeti o kojima ne morate brinuti – kako biste znali gdje stojite prije nego što stanodavac dođe s papirom. Kada papir već dođe: kada se zategne.

Šta morate

Šta dobijate

Šta stanodavac smije – a šta ne smije

• Smije: otkazati do isteka najma i zatražiti od hyresnämnden da razmotri produženje; otkazati prijevremeno u slučaju oduzimanja; zatražiti pristup za nadzor i neophodne radove; zatražiti povećanje najamnine putem pregovora ili pismenog obavještenja; zahtijevati da se pridržavate člana 25.
• Ne smije: povećati najamninu bez pregovaračkog sporazuma ili ispravnog obavještenja prema članu 54 a sa rokom odgovora od dva mjeseca; ući u stan bez zakonskog osnova ili obavještenja; promijeniti brave, isključiti struju ili grijanje, ili iznijeti stvari – to je samovoljno postupanje; zabraniti goste; zahtijevati “inspekciju” kao preduslov za otklanjanje nedostataka; naplaćivati naknade iznad najamnine koje nisu ugovorene i zakonite; zahtijevati ili primati posebnu naknadu za ugovor (član 65, krivično djelo); zahtijevati da se odreknete zaštite posjeda kao uslov za dobijanje ugovora bez odobrenja nadležne komisije gdje je to potrebno (član 45 a).

Deset ugovornih uslova koji ne važe protiv vas

Prema članu 1 d, uslovi koji su u suprotnosti sa poglavljem 12. nemaju učinak protiv stanara osim ako nije drugačije navedeno. Ovi se često pojavljuju u ugovorima bez da su važeći:

1. “Stanaru nije dozvoljeno produženje” u tekućem tekstu ugovora. Odricanje zahtijeva posebno sastavljen dokument i obično odobrenje hyresnämnden (član 45 a).
2. Duži otkazni rok od tri mjeseca za vas kao stanara. Uvijek možete otkazati sa tri mjeseca (član 5).
3. “Najamnina se godišnje prilagođava za x procenata” u pregovaranom stambenom najmu. Povećanje najamnine zahtijeva pregovore ili postupak prema članu 54 a.
4. “Stanodavac ima pravo u bilo kojem trenutku pregledati stan.” Pristup je regulisan članom 26: neophodan nadzor bez odlaganja, ostalo uz obavještenje.
5. “Stanar je odgovoran za sve održavanje” u običnom najmu. Odgovornost stanodavca za održavanje prema članu 15 može se ugovoriti samo u porodičnim kućama ili putem pregovaračkog sporazuma.
6. “Stanar je odgovoran za sve štete bez obzira na krivicu.” Vaša odgovornost pretpostavlja nemar (član 24); ugovori koji to proširuju važe samo za poslovne prostore.
7. “Nema gostiju koji prespavaju.” Nema podršku u zakonu.
8. “Depozit u iznosu od tri mjesečne najamnine.” Nije nezakonito samo po sebi, ali stanodavac ne smije oduzeti ili odbiti povrat bez osnova, a depozit ne zamjenjuje zakonska pravila o dugovanju najamnine.
9. “U slučaju neplaćanja, ugovor automatski prestaje.” Oduzimanje zahtijeva otkaz, dostavu i rok za povrat (čl. 42–44).
10. “Sporove rješavaju arbitri” ako se odnosi na vaše pravo da zadržite stan ili visinu najamnine (član 66).

Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan

Ako iznajmljujete stan u vlasništvu, vilu ili vlasnički stan od vlasnika, a vlasnik iznajmljuje najviše dva stana, od 1. jula 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen (2026:772) umjesto većine gore navedenog. Razlike su: nema zaštite stanarskog prava – ugovor na određeno vrijeme prestaje istekom najma; otkazni rok od tri mjeseca za vas i vlasnika kod ugovora na neodređeno vrijeme (uvijek možete otkazati s tri mjeseca čak i kod određenog vremena); najamnina mora biti određena u iznosu i to je ono što ste dogovorili – stambena komisija može je smanjiti samo ako je znatno viša od troškova sličnih privatno iznajmljenih stanova; gubitak prava već nakon dvije sedmice kašnjenja s najamninom. Pravila o stanju stana, smanjenju najamnine zbog nedostataka, smetnjama i pristupu uglavnom odgovaraju zakonu o najmu. Ugovori sklopljeni prije 1. jula 2026. slijede stari zakon o iznajmljivanju vlastitog stana (2012:978), koji je sličan novom, ali s najamninom zasnovanom na troškovima i kraćim otkaznim rokom za vas (jedan mjesec). Ako iznajmljujete stan u drugom redu, primjenjuje se 12. poglavlje u potpunosti, ali sa slabijom zaštitom stanarskog prava (45 §).

Česta pitanja

Može li vlasnik povećati najamninu kako želi?

Ne. U zgradama s pregovaračkim redom, najamnina se određuje pregovorima između vlasnika i Udruženja stanara. Izvan pregovaračkog reda, vlasnik mora poslati pisanu obavijest s novom najamninom, datumom i rokom za odgovor od najmanje dva mjeseca (54 a §); ako se protivite, stambena komisija može ispitati opravdanost u odnosu na korisnu vrijednost (55 §). “Nova najamnina od sljedećeg mjeseca” u e-mailu nije važeće povećanje.

Mogu li odbiti pustiti vlasnika unutra?

Ne kada vlasnik ima zakonsku osnovu: potrebni nadzor ili radovi koji ne mogu čekati mogu se obaviti bez odlaganja, manje hitni radovi nakon mjesec dana obavijesti (26 §). Možete zahtijevati razumno vrijeme i prisustvo. Neželjene “inspekcije” bez razloga možete tražiti pismeno. Ako odbijete kada vlasnik ima pravo, to je osnova za gubitak prava (42 § prvi stav 10) i od 2. jula 2026. Kronofogden može omogućiti pristup uz pomoć.

Može li me vlasnik iseliti zbog renoviranja ili prodaje?

Rušenje i veća rekonstrukcija su izuzeci od zaštite stanarskog prava, ali samo ako nije nerazumno prema vama i – kod rekonstrukcije – ako ne možete ostati bez značajne smetnje za radove (46 § prvi stav 3–4). Prodaja stambene zgrade nije nikakva osnova; ugovor ide uz zgradu. Kod rekonstrukcije, ako je moguće, trebate biti ponuđeni ekvivalentan stan u zgradi nakon toga (46 § četvrti stav).

Šta se dešava s ugovorom ako se razdvojimo?

Supružnik ili partner koji dobije stan prilikom podjele imovine ulazi u ugovor (33 §). Ako je samo jedan na ugovoru i on se iseli ili otkaže, drugi ima pravo preuzeti ako ga vlasnik može razumno prihvatiti kao stanara (47 §). Obavijestite vlasnika pismeno čim bude jasno.

Moram li plaćati najamninu za stan u kojem ne mogu živjeti zbog vlage?

Imate pravo na razumno smanjenje za vrijeme kada je stan u neispravnom stanju (čl. 11 i 16), ali nemojte sami oduzimati – deponujte razliku kod länsstyrelsen (čl. 21) i zatražite nalog za otklanjanje nedostataka. U suprotnom, stanodavac ima pravo na raskid ugovora zbog duga za najamninu.

Izvori

• Jordabalken 12 kap. – čl. 1 d, 2, 5, 9, 15, 20, 23–27 a, 33–35, 39–41, 42–47, 54 a, 55, 65–66
• SFS 2024:313 – smetnje u stanovanju i nedostatak urednosti (1. juli 2024)
• Privatuthyrningslag (2026:772)
• Hyresnämnden
• Hyresgästföreningen

Vodič je opća informacija o važećim pravilima, a ne savjetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan, od 1. jula 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen umjesto 12. poglavlja jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provjereno 25. septembra 2026.

Za vas koji čitate pod stresom

Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo obaveza. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite s dijelom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sljedeći korak postane relevantan.

Postupci s vlastima rijetko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno prije odluka koje imaju dugoročne posljedice.

Uobičajene greške koje otežavaju postupak

• Vjerovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili pratećeg e-maila.
• Čekati s traženjem dokumenata dok sukob već nije zapeo – tada je teže pokazati što je rečeno.
• Pisati toliko opširno i emotivno da vlast prestane odgovarati na suštinsko pitanje.
• Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.

Mini kontrolna lista prije nego napustite vodič

1. Imam li datum, broj dnevnika/broj predmeta i ime osobe koja vodi postupak (ako znate)?
2. Znam li koji je sljedeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsjetiti, žaliti se ili prijaviti?
3. Jesam li sačuvao e-mailove i priloge na mjestu gdje ih mogu pronaći za sedmicu dana?