Nedostatak u stanu: odgovornost stanodavca za održavanje, vaših pet pravnih sredstava, nalog za preduzimanje mjera uz kaznu, uprava za zaštitu okoliša i kako deponovati bez gubitka ugovora

Vi ste ovdje: U domu → Nedostatak u stanu

Nedostaci u stanu su područje gdje stanari najčešće imaju pravo i najčešće odustaju – jer je prijava kvara bila usmena, jer nisu znali da postoji mogućnost smanjenja, ili jer su oduzeli od najamnine i iznenada se našli s otkazom zbog neplaćanja umjesto s funkcionalnim grijanjem. Ovaj vodič je redoslijed koji čini da nedostatak postane problem vlasnika i ostane tamo.

Što je nedostatak – i što nije

Prijava kvara koja postavlja sat

Sve počinje od trenutka kada je stanodavac saznao. Vaše pravo na smanjenje počinje kada je nedostatak prijavljen (u praksi), obaveza stanodavca da djeluje “što je prije moguće” počinje tada, a vaša obaveza da prijavite štete koje se moraju brzo riješiti ispunjava se tada (24 § drugi stav). Usmena prijava kvara domaru naknadno ne znači ništa. Pišite.

Predmet: Prijava kvara, stan [adresa, broj], [datum]

Poštovani,

Prijavljujem sljedeći nedostatak u stanu:
– Šta: [opis, obim]
– Gdje: [soba, mjesto]
– Otkriveno/traje od: [datum]
– Uticaj na stanovanje: [miris, zdravlje, prostorije koje se ne mogu koristiti, temperatura …]

Prilozi: fotografije datirane [datum].

Molim za pismenu povratnu informaciju s brojem predmeta i vremenskim planom za rješavanje. Ako je nedostatak takav da zahtijeva ispitivanje – na primjer mjerenje vlage – molim za obavijest kada će se obaviti.

Zadržavam pravo na smanjenje najamnine za vrijeme dok je stan u neispravnom stanju (12 kap. 11 i 16 §§ jordabalken).

Srdačan pozdrav,
[Ime, telefon]

Pet sankcija – i kada koristiti koju

1. Otklanjanje na vlastitu inicijativu o trošku vlasnika (11 § prvi stav 1 preko 16 §): ako vlasnik nakon obavijesti ne otkloni problem što je prije moguće, možete to učiniti i zahtijevati troškove. Koristite za ograničene kvarove – bravara, hitne vodoinstalaterske usluge za curenje, staklara – gdje možete pokazati da je vlasnik imao priliku. Angažujte stručnjaka, sačuvajte račun, dokumentujte prije i poslije. Ne odbijajte od najamnine; fakturišite vlasniku ili deponujte.
2. Smanjenje najamnine (tačka 3): za vrijeme dok je stan u neispravnom stanju imate pravo na razumno smanjenje, bez obzira na to je li vlasnik bio nemaran. Pogledajte sljedeći odjeljak.
3. Naknada štete (tačka 4): za uništeni namještaj, odjeću, troškove liječenja, privremeni smještaj – ako vlasnik ne pokaže da nedostatak nije posljedica njegove nemarnosti. Obrnuto teret dokazivanja u vašu korist. Dokumentujte štetu i troškove.
4. Nalog za otklanjanje (tačka 5, 16 § drugi stav): stambena komisija nalaže vlasniku da otkloni problem u određenom roku, uz kaznu. Alat koji zaista rješava stvari. Pogledajte dolje.
5. Otkazivanje (tačka 2): ako se nedostatak ne može otkloniti bez odlaganja, ili vlasnik ne otkloni nakon obavijesti, možete raskinuti ugovor – ali samo ako je nedostatak od suštinskog značaja, i ne nakon što vlasnik otkloni. Rijetko ono što želite; ali pravo na raskid s trenutnim učinkom bez otkaznog roka može biti vrijedno ako ionako planirate napustiti neupotrebljiv stan.

Koliko je smanjenje razumno?

Zakon kaže “razumno”. Praksa stambenih komisija i preporuke Udruženja stanara daju smjernice – uvijek kao postotak najamnine za vrijeme trajanja nedostatka:

• Nema grijanja ili tople vode tokom zimskog perioda: 50–100 posto ovisno o opsegu i vremenu.
• Jedna soba neupotrebljiva (vlaga, plijesan, sanacijski radovi): udio sobe u površini, često 20–35 posto za jednu od tri sobe.
• Pokvaren štednjak, frižider ili perilica koji su uključeni: 5–15 posto dok se ne otkloni.
• Lift van funkcije za one koji žive visoko ili imaju poteškoće s hodanjem: 5–20 posto.
• Omogućavanje građevinskih radova u zgradi koji traju dugo: 10–30 posto ovisno o buci i vremenu.
• Smetnje od susjeda na koje vlasnik ne reagira nakon prijave: 10–25 posto.

Brojevi su polazne tačke, a ne prava. Zatražite smanjenje pismeno od vlasnika s pozivanjem na datum prijave kvara. Ako vlasnik ne pristane: podnesite zahtjev stambenoj komisiji za smanjenje – ili, ako ste već iselili, zatražite iznos na općinskom sudu. Zahtjev zastarijeva dvije godine nakon što napustite stan (61 §).

Nalog za preduzimanje mjera – kada vlasnik ne poduzima ništa

Uprava za zaštitu okoliša – paralelni put

Vlaga, plijesan, hladnoća, loša ventilacija, buka i štetočine nisu samo pitanje stanarskog prava već i neprijatnost za ljudsko zdravlje prema zakonu o zaštiti okoliša (9 kap. 3 §). Općinski odbor za zaštitu okoliša i zdravlja ima nadzor nad stanovima i može nakon prijave izvršiti inspekciju i naložiti vlasniku nekretnine da istraži i otkloni, uz kaznu (26 kap. 9 i 14 §§ zakona o zaštiti okoliša). Opće smjernice Agencije za javno zdravstvo daju mjerila: unutrašnja temperatura ne bi trebala biti ispod 18 °C (20 °C za osjetljive grupe) i protok zraka treba biti najmanje 0,35 litara po sekundi i kvadratnom metru. Prijava je besplatna i može se podnijeti paralelno s prijavom kvara i zahtjevom odboru. Mnogi vlasnici djeluju brže na inspekcijski nalog uprave za zaštitu okoliša nego na e-mail stanara.

Deponovati – ne odbijati

Pristup stanodavca za radove – i vaša prava tokom njih

Stanodavac ima pravo ući bez odlaganja za neophodan nadzor i za poboljšanja koja se ne mogu odgoditi bez štete (26 § prvi stav). Manje hitna poboljšanja mogu se izvesti nakon obavijesti najmanje mjesec dana unaprijed, i nikako tokom posljednjeg mjeseca najma bez vašeg pristanka (treći stav). Ako stanodavac želi izvesti druge radove – preuređenje, povećanje standarda – možete u roku od sedam dana od obavijesti raskinuti ugovor, a radovi ne smiju započeti prije datuma do kojeg ste mogli raskinuti ugovor. Tokom radova stanodavac mora osigurati da ne budete izloženi većim neugodnostima nego što je potrebno i nadoknaditi štetu koju radovi uzrokuju čak i bez nemara (četvrti stav). Imate pravo na smanjenje za vrijeme kada ne možete u potpunosti koristiti stan, osim ako nije drugačije dogovoreno u pregovaračkom sporazumu (16 § treći stav). Ako odbijete pristup kada stanodavac ima pravo, to je osnova za raskid (42 § prvi stav 10), a od 2. jula 2026. Kronofogden može omogućiti pristup putem asistencije – stoga uvijek ponudite termine pismeno.

Izvori

• Jordabalken 12 kap. 9–11 §§ – stanje pri preuzimanju i posljedice
• Jordabalken 12 kap. 15 § – održavanje u razumnim vremenskim intervalima
• Jordabalken 12 kap. 16 § – nedostatak tokom trajanja najma, nalog za ispravku
• Jordabalken 12 kap. 18 a § – nalog za obnovu, najniži prihvatljivi standard
• Jordabalken 12 kap. 21 § – depozit kod okružnog ureda
• Jordabalken 12 kap. 26 § – pristup vlasnika (tekst od 2. jula 2026)
• Miljöbalken 9 kap. 3 § i 26 kap. – neugodnost za ljudsko zdravlje, nadzor i nalog
• Opće preporuke Folkhälsomyndigheten o temperaturi u zatvorenom prostoru (FoHMFS 2014:17)
• Länsstyrelsen: deponovanje najamnine
• Hyresnämnden – nalog za ispravku

Vodič je opća informacija o važećim pravilima, a ne savjetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan, od 1. jula 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen umjesto 12 kap. jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provjereno 25. septembra 2026.

Za vas koji čitate pod stresom

Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo toga na umu. Ne morate sve čitati odjednom: počnite s odjeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sljedeći korak postane relevantan.

Poslovi sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od podrške, pravnika ili rodbine ako možete – posebno pre donošenja odluka koje imaju dugoročne posledice.

Uobičajene greške koje otežavaju slučaj

• Verovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili pratećeg mejla.
• Čekati sa zahtevom za dokumente dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
• Pisati toliko dugo i emotivno da vlast prestane odgovarati na suštinsko pitanje.
• Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.

Mini kontrolna lista pre nego što napustite vodič

1. Da li imam datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
2. Da li znam koji je sledeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsetiti, žaliti se ili prijaviti?
3. Da li sam sačuvao mejlove i priloge na mestu gde ih mogu pronaći za nedelju dana?