Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.
Vi ste ovdje: U domu → Upozorenje i zahtjev za ispravku
Zahtjev za ispravku je ekvivalent upozorenju prema LAS-u za pravo na najam: potreban je da bi vlasnik kasnije mogao raskinuti ugovor, i stoga je često prvi pravi dokument u dosjeu koji se gradi neko vrijeme. Ali to je i vaša prilika. Zakon je konstruisan tako da onaj ko prestane remetiti nakon zahtjeva treba ostati u stanu. To znači da vaš odgovor i vaše ponašanje u narednim mjesecima odlučuju više nego što se dogodilo ranije.
Tri dokumenta koja se sva nazivaju upozorenje
Što zakon zahtijeva od vlasnika
Od 1. jula 2024. (SFS 2024:313) zakon razlikuje nedostatak urednosti – da se sigurnost, zdravlje, red i dobro stanje u zgradi zanemaruju – i smetnje u stanovanju – smetnje koje mogu ugroziti zdravlje susjeda ili na drugi način pogoršati njihovo stambeno okruženje tako da se ne mogu razumno tolerisati (25 §). Smetnji je izjednačeno počinjenje krivičnih djela koja su namijenjena pogoršanju okoline za one koji žive oko stana. Za oba slučaja vrijedi isti redoslijed:
Posebno ozbiljne smetnje – izuzetak
U slučaju posebno ozbiljnog neodgovornog ponašanja ili posebno ozbiljnih smetnji u stanovanju stanodavac ne mora prvo pozvati, i može otkazati bez prethodne obavijesti socijalnoj službi (25 a § drugi stav, 42 § četvrti stav); kopija otkaza tada se šalje službi. Zakonodavac misli na ono što je toliko ozbiljno da susjedi ne bi trebali čekati na upozorenje: nasilje ili ozbiljne prijetnje susjedima ili osoblju, teška kriminalna djela u ili iz stana, uvjeti koji su direktno opasni. Zabava, ponavljajuća glasna muzika ili svađa u stanu nisu to – tu vrijedi glavna pravila s pozivom. Ako je stanodavac preskočio poziv u slučaju koji nije posebno ozbiljan, otkaz je napadljiv upravo na toj osnovi. Zabilježite to u svom odgovoru.
Ako se koristi stan za počinjenje ozbiljnih kriminalnih djela ili za zločine redovno ili u većem obimu, to je vlastiti osnov za oduzimanje (42 § prvi stav 12) koji vrijedi čak i bez smetnji – sa šestomjesečnim rokom za stanodavca od saznanja, produženim ako je podignuta optužnica (43 § treći stav).
Kako se smetnje dokazuju – i opovrgavaju
Dokazi stanodavca obično se sastoje od tri stvari: dnevnika smetnji (bilješke upravitelja o primljenim pritužbama), izvještaja službe za smetnje (zaštitarska firma koja je izašla i zabilježila što su čuli) i susjeda koji svjedoče. Stambena komisija i apelacioni sud ovo strogo procjenjuju: anonimne pritužbe bez datuma imaju malu težinu, pritužbe od jednog susjeda koji ima vlastiti sukob s vama imaju malu težinu, dok dokumentirani posjeti službe za smetnje s vremenom i opažanjem imaju veliku težinu. Tako gradite svoju stranu:
Vaš odgovor
Šablon Šablon: odgovor na upozorenje o ispravci
Za: [vlasnik/administrator], kopija: [Udruženje stanara ako je član] Predmet: Odgovor na opomenu za ispravku datiranu [datum], stan [broj] Dana [datum] primio/la sam vašu opomenu za ispravku. Moj potpis, ako je dat, odnosi se samo na prijem. Opomena ne navodi [koji datumi ili događaji su u pitanju / sljedeće događaje: …]. Tražim da pismeno precizirate datum, vrijeme i prirodu svake navodne smetnje, te dostavite dnevnik smetnji i eventualne izvještaje dežurnih službi, kako bih mogao/la odgovoriti na njih. Osporavam sljedeće: 1. [Datum] – [gdje sam bio/la, ko može potvrditi, šta se zapravo dogodilo] 2. [Datum] – [ ... ] Priznajem [ako nešto]: [ ... ], i poduzeo/la sam sljedeće mjere: [ ... ]. Prilozi: [izjave susjeda, prijave kvarova, fotografije, zapisnik]. Tražim obavijest o tome da li je socijalna služba obaviještena prema 12 kap. 25 a § Zakona o zemljištu i, ako jeste, kopiju obavijesti. Molim da se ovaj odgovor evidentira zajedno s opomenom i da se svi budući prigovori dostavljaju pismeno s datumom. [Ime, datum]
Socijalna služba u koverti
Obavijest socijalnom vijeću je obaveza stanodavca, a ne prijava protiv vas kao osobe. Socijalna služba treba ponuditi kontakt i eventualnu podršku; niste obavezni prihvatiti je – ali često je mudro. Dokumentovan kontakt sa stambenom podrškom, savjetovanjem o budžetu i dugovima ili zavisničkom njegom pokazuje ispravku i daje vijeću razlog za produženje. Obavijest je ne prijava zabrinutosti u vezi s djecom, ali socijalna služba ima vlastitu obavezu prijavljivanja ako primijeti da djeca trpe štetu. Ako djeca žive u stanu: pročitajte posjeta domu i prijava zabrinutosti, i držite ta dva slučaja odvojeno u vašoj dokumentaciji.
Vrijeme nakon poziva
Ako stanodavac umjesto toga otkaže ugovor do isteka najamninskog perioda pozivajući se na to da ste prekršili svoje obaveze (46 § prvi stav 2), primjenjuje se procjena razumnosti – i tu će vam ići u prilog ako stanodavac nije obavijestio da se ugovor može otkazati ukoliko se ne izvrši ispravka (46 § drugi stav). Upozorenje koje ne spominje rizik od otkaza je, dakle, slabije upozorenje.
Česta pitanja
Da li zahtjev za ispravku mora biti u pisanom obliku?
Zakon ne zahtijeva određeni oblik, ali vlasnik mora dokazati da je obavijest dostavljena i šta je sadržavala. U praksi je to pismeno. Usmeno upozorenje na ulazu vlasnik može tvrditi da je bilo opomena – stoga odgovorite pismeno čak i na usmene pritužbe i zabilježite da nisu navedeni nikakvi datumi ili događaji.
Komšija koji se žali je onaj koji ometa. Šta da radim?
Prijavite ometanje od strane komšije pismeno stanodavcu, sa datumom, i zatražite da stanodavac postupi prema 25 a § protiv komšije. To pokazuje da ste vi pogođeni, a ne izvor problema, i da stanodavac upravlja sukobom jednostrano. Zamolite druge komšije da potvrde.
Mogu li biti otkazan zbog jedne zabave?
Gotovo nikada. Jednokratno ometanje je obično od male važnosti ili nešto što se razumno treba tolerisati, a osnovno pravilo takođe zahteva upozorenje i nastavak ometanja. Izuzetak su posebno ozbiljni događaji – nasilje, ozbiljne pretnje, zločini – gde jedan događaj može biti dovoljan.
Šta se zapravo smatra ometanjem?
Ono što može štetiti zdravlju ili pogoršati stambeno okruženje tako da komšije to razumno ne bi trebale tolerisati: ponavljajući glasni zvukovi noću, svađe i vikanje, preteće ponašanje, smeće koje privlači štetočine, kriminal iz stana. Ne: deca koja se igraju, normalni koraci, TV, tuširanje noću, jedna zabava godišnje, miris hrane. Zvučno propusne kuće ne menjaju granicu.
Socijalna služba želi doći u kućnu posetu nakon obaveštenja stanodavca. Moram li ih pustiti unutra?
Ne, socijalna služba nema pravo ući protiv vaše volje bez odluke o prisilnom zbrinjavanju. Ali dokumentovan kontakt može vam pomoći u sporu oko najma. Predložite sastanak u socijalnoj službi ako ne želite posetu kod kuće, i zatražite pismeno obaveštenje o čemu se radi.
Izvori
- Jordabalken 12 kap. 25 § – nedostatak urednosti, ometanja u stanovanju, zločin
- Jordabalken 12 kap. 25 a § – upozorenje i obaveštenje socijalnoj službi
- Jordabalken 12 kap. 42 § prvi stav 9 i 12, treći–peti stav
- Jordabalken 12 kap. 43 § – ispravka pre otkaza
- Jordabalken 12 kap. 46 § prvi stav 2 i drugi stav
- SFS 2024:313 i prop. 2023/24:112 Mjere za sigurnija stambena područja
- Hyresnämnden
Vodič je opšta informacija o važećim pravilima, a ne savetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja poseduje stan, od 1. jula 2026. primenjuje se zakon o privatnom iznajmljivanju umesto 12 kap. jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provereno 25. septembra 2026.
Za vas koji čitate pod stresom
Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo toga na umu. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite sa odeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sledeći korak postane aktuelan.
Slučajevi sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno pre odluka koje imaju dugoročne posledice.
Uobičajene greške koje otežavaju slučaj
- Oslanjanje samo na usmena obećanja bez kratke pisane potvrde ili naknadnog e-maila.
- Čekanje sa zahtjevom za dokumente dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
- Pisanje toliko opširno i emotivno da institucija prestane odgovarati na suštinsko pitanje.
- Propuštanje rokova za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.
Mini kontrolna lista prije nego što napustite vodič
- Imam li datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
- Znam li koji je sljedeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsjetiti, žaliti se ili prijaviti?
- Jesam li sačuvao e-mailove i priloge na mjestu gdje ih mogu pronaći za sedmicu dana?
