Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.
Vi ste ovdje: U domu → Iznajmljivanje u drugom redu
Od pooštravanja 2019. godine, iznajmljivanje u drugom redu je područje u zakonu o najmu gdje je zakon najstrožiji prema stanaru – i istovremeno ono gdje većina misli da “svi to rade”. Razlika između zakonitog iznajmljivanja tokom studija u drugom gradu i raskinutog ugovora je papir od vlasnika ili hyresnämnden. Nabavite ga prije nego neko useli. A ako ste vi taj koji iznajmljuje u drugom redu: imate više prava nego što osoba koja iznajmljuje želi da znate.
Drugi red ili podstanarstvo – granica
Saglasnost vlasnika
Najjednostavniji način je pitati. Vlasnik može reći ne bez navođenja razloga, ali mnogi pristaju na vremenski ograničeno iznajmljivanje s dobrim razlozima – a odbijanje otvara put ka komisiji. Zatražite saglasnost pisano, s periodom, imenom stanara i iznosom najamnine koju planirate naplatiti. "U redu" u chatu bez perioda je loša osnova za dan kada se stanodavac predomisli ili kada kuća promijeni vlasnika.
Mall Predložak: zahtjev za saglasnost za podnajam
Za: [vlasnik/upravitelj] Predmet: Zahtjev za saglasnost za podnajam, stan [adresa, broj] Poštovani, Tražim vašu saglasnost za davanje mog stana u podnajam [ime, matični broj] u periodu od [datum] do [datum]. Razlog: [studije/rad u drugom gradu, probno zajedničko stanovanje, duži boravak u inostranstvu, bolest …]. Planiram se vratiti u stan kao prebivalište od [datum]. Podnajamnina: [iznos] KM/mjesečno. Moja najamnina iznosi [iznos] KM; dodatak se odnosi na [namještaj do 15 posto / struju i internet prema stvarnim troškovima]. Potpuno sam odgovoran za stan i podstanara tokom perioda i ostavljam svoje kontakt podatke za to vrijeme: [telefon, e-mail, adresa]. Molim za pismeni odgovor najkasnije do [datum, najmanje dvije-tri sedmice]. U slučaju odbijanja ili izostanka odgovora, namjeravam podnijeti zahtjev za dozvolu kod hyresnämnden prema 12 kap. 40 § jordabalken. Srdačan pozdrav, [Ime]
Dozvola Hyresnämnden – tri uslova
Ako stanodavac odbije ili ne odgovori, možete podnijeti zahtjev kod hyresnämnden. Podnošenje zahtjeva je besplatno. Nämnden će dati dozvolu ako su sva tri uslova ispunjena (40 § drugi stav):
- Razlozi vrijedni pažnje zbog posebne porodične okolnosti, starost, bolest, privremeni rad ili studije u drugom mjestu, duži boravak u inostranstvu ili slične okolnosti. Probno zajedničko življenje s partnerom je klasičan porodični razlog i obično se prihvata do jedne godine. Želja da se isproba život u drugom gradu bez posla ili studija je slabiji razlog. Dvosedmični odmor nije razlog. Želja da zaradite novac nije razlog.
- Vlasnik nema opravdan razlog za odbijanje. Istorija smetnji, prethodno nezakonito iznajmljivanje, činjenica da je potencijalni podstanar poznat po problemima, ili da je jasno da se ne planirate vratiti, ide na vašu štetu. Želja stanodavca da primi novog glavnog zakupca nije opravdan razlog.
- Najamnina je razumna prema 55 § četvrti stav – vaša najamnina plus najviše 15 posto za namještaj i stvarne troškove za druge pogodnosti.
Stanje treba vremenski ograničiti i može biti povezan s uslovima (40 § treći stav). Jedna godina je uobičajena, duže u slučaju službe u inostranstvu ili studija. Ako želite produžiti, podnesite novu prijavu na vrijeme – iznajmljivanje nakon isteka dozvole je nezakonito. Odluka odbora može se žaliti Svea apelacionom sudu od strane obje strane.
Najamnina i prekršaji
Posljedice kršenja su tri. Gubitak prava: primanje nerazumne rente prilikom davanja u zakup je osnova za gubitak prava bez zahtjeva za upozorenje, osim ako ne možete pokazati valjano opravdanje (42 § prvi stav 6). Krivično djelo: onaj ko bez pristanka ili dozvole iznajmljuje u podnajam za samostalno korištenje i uzima nerazumnu rentu, osuđuje se na novčanu kaznu ili zatvor do dvije godine (65 c §); manji slučajevi su oslobođeni kazne. Povrat: podstanar može od odbora zahtijevati povrat onoga što premašuje razumnu rentu, s kamatom, dvije godine unazad (55 f §).
Kada vlasnik to naziva nezakonitim
Nezakonito davanje stana u podnajam je jedna od rijetkih osnova za gubitak prava gdje vlasnik ne mora prvo upozoriti (42 § prvi stav 3). Iznimka je valjano opravdanje – uski izuzetak za onoga ko je, na primjer, vjerovao da ima pristanak iz opravdanih razloga, ili gdje je iznajmljivanje bilo vrlo kratkotrajno. Naknadna konstrukcija da je “prijatelj samo trebao zalijevati cvijeće” nije valjano opravdanje ako je osoba živjela tamo četiri mjeseca s vlastitom poštanskom adresom.
Ako ste vi koji iznajmljujete u drugom redu
Ako iznajmljujete stan u drugom redu, primjenjuje se 12. poglavlje Zakona o zemljištu između vas i glavnog zakupca – ne zakon o privatnom iznajmljivanju, koji izuzima zakupodavce koji sami imaju stan (3 § prvi stav 2). To vam daje:
- Pravo na razumnu najamninu prema gornjoj granici, i pravo da od stambene komisije dobijete povrat preplaćene najamnine s kamatom za do dvije godine unazad (55 f §). Zahtjev mora biti podnesen unutar tri mjeseca od kada ste napustili stan. Također možete zatražiti da komisija utvrdi najamninu unaprijed. Mnogi podstanari to ne čine iz straha da će izgubiti stan – ali zahtjev se može podnijeti kada ionako planirate preseljenje, a zahtjev vrijedi bez obzira na to da li je iznajmljivanje bilo zakonito.
- Otkazni rok: vaš domaćin mora otkazati s tri mjeseca za ugovor na neodređeno vrijeme (4 §), a vi uvijek možete otkazati s tri mjeseca (5 §). Ugovor na određeno vrijeme duži od devet mjeseci mora se otkazati da bi prestao (3 §).
- Nema prava na produženje u prva dva godine (45 § prvi stav 1). Nakon dvije uzastopne godine imate pravo na produženje protiv glavnog zakupca – ali njegova vlastita potreba za povratkom kući ima veliku težinu u procjeni razumnosti.
- Stanje stana, smetnje i pristup: ista pravila kao protiv običnog domaćina, ali usmjerena prema glavnom zakupcu.
- Nema prava protiv vlasnika nekretnine: ako se glavni ugovor o zakupu poništi – na primjer, jer je iznajmljivanje vama bilo nezakonito – vaše stanovanje prestaje s njim. Uvijek pitajte postoji li saglasnost ili dozvola prije nego što se uselite, i zatražite da je vidite.
Iznajmljujete li stan ili vilu od vlasnika, od 1. jula 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen: najamnina je ona koju ste dogovorili (nadzorni organ može samo smanjiti znatno previsoku najamninu), otkazni rok od tri mjeseca, nema prava na zadržavanje posjeda, i nema pravila od 15 posto. Ugovori prije 1. jula 2026. slijede zakon o iznajmljivanju vlastitog stana. Pročitajte kada se čuju problemi u stanu za vlastita pravila vlasnika stana o podnajmu.
Česta pitanja
Da li je dovoljno da je vlasnik usmeno pristao?
Usmeni pristanak vrijedi, ali morate ga moći dokazati. Odmah potvrdite u e-mailu: “Hvala što ste jučer odobrili da iznajmljujem X u periodu Y.” Ako vlasnik ne odgovori s prigovorom, u praksi imate pisani pristanak.
Mogu li naplatiti više ako je stan nedavno renoviran ili ima dobru lokaciju?
Ne. Gornja granica je vaša najamnina plus dodatak za namještaj i stvarni troškovi. Lokacija i standard su već uračunati u vašu najamninu. Ako želite više novca za kvalitete stana, vaša vlastita najamnina treba biti ponovo pregovarana – ne podnajamnina.
Ja sam onaj koji iznajmljuje u podnajmu i plaćam 3.000 kr previše. Da li se usuđujem tražiti povrat?
Imate pravo na to bez obzira na to da li je iznajmljivanje bilo legalno, dvije godine unazad, s kamatom. Rizik je da će vas glavni zakupac otkazati – s otkaznim rokom od tri mjeseca. Mnogi stoga čekaju s prijavom dok se ionako ne presele; imate tri mjeseca od iseljenja. Sačuvajte sve uplate i ugovor.
Mogu li iznajmljivati putem Airbnb-a nekoliko vikenda?
Kratkoročno iznajmljivanje za samostalno korištenje bez pristanka je nezakonit podnajam, a ako naplaćujete više od razumne najamnine, to je prekršaj. Pojedinačni slučajevi mogu biti od male važnosti, ali ponovljeno iznajmljivanje je osnova za raskid bez upozorenja. Pitajte vlasnika – mnogi izričito kažu ne u ugovoru.
Moram li biti član Udruženja stanara da bih podnio zahtjev za dozvolu?
Ne. Dozvola je propisana zakonom i zahtjev se podnosi direktno kod stambene komisije bez naknade. Članstvo pruža savjetovanje i pomoć pri podnošenju zahtjeva.
Izvori
- Jordabalken 12 kap. 39 § – podnajam i samostalno korištenje
- Jordabalken 12 kap. 40 § – odobrenje hyresnämnden-a
- Jordabalken 12 kap. 41 § – podstanar
- Jordabalken 12 kap. 42 § prvi stav 3, 5–6; 43 § drugi stav – rokovi
- Jordabalken 12 kap. 55 § četvrti stav – razumna podnajamnina
- Jordabalken 12 kap. 55 f § – povrat preplaćene najamnine
- Jordabalken 12 kap. 65–65 c §§ – crno tržište, naknada za posredovanje, nerazumna podnajamnina
- Jordabalken 12 kap. 45 § – zaštita posjeda kod podnajma
- Privatuthyrningslag (2026:772)
- Hyresnämnden
Vodič je opća informacija o važećim pravilima, a ne savjetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja posjeduje stan, od 1. jula 2026. primjenjuje se privatuthyrningslagen umjesto 12 kap. jordabalken u nekoliko tačaka. Pravno stanje provjereno 25. septembra 2026.
Za vas koji čitate pod stresom
Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo obaveza. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite s odjeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sljedeći korak postane relevantan.
Postupci s vlastima rijetko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno prije odluka koje imaju dugoročne posljedice.
Uobičajene greške koje otežavaju postupak
- Vjerovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili praćenja putem e-pošte.
- Čekati s traženjem dokumenata dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati što je rečeno.
- Pisati toliko dugo i emotivno da vlast prestane odgovarati na suštinsko pitanje.
- Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.
Mini kontrolna lista prije nego napustite vodič
- Imam li datum, broj dnevnika/broj predmeta i ime osobe koja vodi postupak (ako znate)?
- Znam li koji je sljedeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsjetiti, žaliti se ili prijaviti?
- Jesam li sačuvao e-poštu i priloge na mjestu gdje ih mogu pronaći za sedmicu dana?
