Povećanje najamnine i korisna vrijednost: kako se određuje najamnina, kada možete zatražiti njeno preispitivanje, standardna povećanja koja niste odobrili i kako se sporiti bez gubitka ugovora

Ovaj vodič je informativan. Uvijek provjerite kako se pravila primjenjuju na vaš konkretan predmet.

Najamno pravoŽalba

Vi ste ovdje: U domu → Povećanje najamnine i korisna vrijednost

Kratak odgovor

Najamnina treba biti pravična: ne znatno viša od najamnine za stanove koji su ekvivalentni u korisnoj vrijednosti – veličina, standard, lokacija, pogodnosti – i poređenje se prvenstveno vrši prema najamninama koje su određene u pregovaračkim sporazumima između vlasnika i Hyresgästföreningen (12 kap. 55 § jordabalken). Ako živite u zgradi sa pregovaračkim redom i imate pregovaračku klauzulu, vaša najamnina se određuje u godišnjem pregovoru, ali možete zatražiti da stambena komisija izmijeni sporazum za vaš stan u roku od tri mjeseca od kada ste saznali za njega (22 § hyresförhandlingslagen). Ako nema pregovaračkog reda, vlasnik mora poslati pisano obavještenje sa novom najamninom, datumom i rokom za odgovor od najmanje dva mjeseca – šutnja postaje sporazum (54 a §). Vlasnik ne smije uključiti poboljšanja standarda koja niste odobrili (55 a §). Ako je povećanje veliko, komisija može postepeno ga uvesti (55 § šesti stav). Ako se sporite: plaćajte staru najamninu i deponujte razliku kod pokrajinske uprave (21 §) – nikada ne zadržavajte najamninu.

Postavljanje najamnina u Švedskoj je kolektivno: pregovara se za cijeli fond, a uloga pojedinačnog stanara često je da dobije pismo. To ne znači da ste bespomoćni. Zakon vam daje tri pristupa: pravo da se pregovarana najamnina preispita za vaš stan, pravo da kažete ne na individualno pismo o povećanju, i pravo da odbijete plaćanje za standard koji niste tražili. Ovaj vodič pokazuje gdje su ti pristupi i kako ih koristiti bez stvaranja duga za najamninu.

Korisna vrijednost – šta se poredi

Pravična najamnina prema 55 §

Najamnina treba biti određena na pravičan iznos i ne smatra se pravičnom ako je znatno viša od najamnine za stanove koji su s obzirom na korisnu vrijednost ekvivalentni. Korisna vrijednost je vrijednost koju stan ima za stanara uopšte: veličina, raspored, standard u kuhinji i kupatilu, zvuk, svjetlo, lift, praonica, skladište, balkon, lokacija u zgradi i u mjestu, blizina komunikacija i usluga. Ne troškovi vlasnika, kamate ili ono što on „treba“ – niti ono što vi možete priuštiti. Poređenje se vrši prvenstveno sa pregovaranim najamninama u mjestu; ako se ne može izvršiti poređenje u mjestu, mogu se koristiti najamnine iz drugog mjesta sa uporedivim stanjem najamnina. Pretpostavljene najamnine i prilagođene najamnine u blok najmu ne mogu se koristiti kao poređenje (55 § treći stav).

„Znatno viša“ je u praksi tumačeno kao nekoliko procenata iznad uporednih najamnina. Najamnina koja je na nivou sa pregovaranim najamninama za ekvivalentne stanove je pravična čak i ako mislite da je visoka. Najamnina koja je 10 procenata viša nije.

Pregovarački poredak – kako se određuje najamnina u većini zgrada

Većina stambenih zgrada obuhvaćena je pregovaračkim poretkom između vlasnika i organizacije stanara – u praksi Hyresgästföreningen (Zakon o pregovorima o najmu, HFL). Ako vaš ugovor sadrži pregovaračku klauzulu najamnina o kojoj se strane dogovore u godišnjim pregovorima postaje vaša najamnina, bez obzira jeste li član udruženja ili ne. Od 2023. godine postoji i sistem za rješavanje sporova: ako se strane ne dogovore u određenom vremenu, bilo koja strana može zatražiti da nezavisni arbitar odluči o godišnjem povećanju (Zakon 2022:1657 o rješavanju sporova u okviru određenih kolektivnih pregovora o najmu). Ako pregovori potpuno propadnu, vlasnik se može obratiti stambenoj komisiji (24 § HFL).

Pregovori se vode za cijeli fond na osnovu razvoja troškova vlasnika, općeg razvoja najamnina i korisne vrijednosti. Predstavnici zgrada i lokalna udruženja dostavljaju pregovaračima podatke o stanju zgrade – zato dokumentirane prijave kvarova u zajedničkim prostorijama igraju ulogu u najamnini. Pročitajte Hyresgästföreningen.

Provjerite pregovaranu najamninu za vaš stan

22 § Zakona o pregovorima o najmu – tri mjeseca

Ako je postignut pregovarački sporazum o vašoj najamnini, imate pravo podnijeti zahtjev stambenoj komisiji za izmjenu sporazuma u dijelu koji se odnosi na vaš stan. Zahtjev mora biti podnesen u roku od tri mjeseca od kada ste obaviješteni o novoj najamnini ili od kada ste saznali da je sporazum postignut. Komisija tada procjenjuje je li vaša najamnina razumna prema 55 § – to jest u odnosu na korisnu vrijednost i druge pregovarane najamnine. Uobičajeni razlozi koji se prihvataju: vaš stan je lošiji od stanova za usporedbu na kojima su se pregovori temeljili (lošiji raspored, nema balkona, prizemlje prema ulici, zanemareno održavanje), ili je korištena pogrešna površina ili standard. “Povećanje je preveliko za sve u zgradi” se ne procjenjuje pojedinačno – to je stvar udruženja.

54 a §-pismo – kada se vlasnik direktno obraća vama

Ako stan nema pregovaračku klauzulu ili ste izvan pregovaračkog poretka, vlasnik mora zatražiti povećanje najamnine direktno od vas. Vlasnik uvijek može podnijeti zahtjev komisiji za izmjenu uvjeta nakon pisanog obavještenja (54 §), ali uobičajena je pojednostavljena procedura u 54 a §: obavještenje koje, ako ispunjava sve zahtjeve, postaje ugovor ako ne prigovorite.

Mall Predložak: odgovor na obavijest o povećanju najamnine

Za: [stanodavac, adresa prema obavijesti]  
Predmet: Povećanje najamnine za stan [adresa, broj] – protivim se

Dana [datum] primio/la sam vašu obavijest datiranu [datum] o povećanju najamnine sa [iznos] kr na [iznos] kr mjesečno počevši od [datum].

Protivim se traženom povećanju najamnine (12 kap. 54 a § jordabalken).

[Ako je primjenjivo:] Primjećujem da obavijest nedostaje [informacija o posljednjem danu za odgovor / obavijest o ispitivanju pred hyresnämnden / …] i stoga nema učinak naveden u 54 a § trećem stavu.

Nastavit ću plaćati važeću najamninu, [iznos] kr, na dan dospijeća. U slučaju da ostanete pri zahtjevu, upućujem na ispitivanje pred hyresnämnden.

[Ime, datum]

Renovacije i povećanje standarda koje niste odobrili

Vlasnik ne smije povećati najamninu pozivajući se na mjere za podizanje standarda – nova kuhinja koju niste tražili, dodatne opcije koje su postale obavezne, unaprijeđeni standard u kupatilu – ako je mjera zahtijevala vaše odobrenje ili dozvolu stambene komisije i nije bila data (55 a §, uporedite sa 18 d–18 h §§). Kod većih prepravki, vlasnik mora pribaviti odobrenje stanara ili dozvolu komisije; komisija daje dozvolu ako vlasnik ima opravdan interes i ako to nije nerazumno prema stanarima. Mjere bez odobrenja ne smiju se uzeti u obzir pri procjeni najamnine u roku od pet godina. Ako je ti ako je sam platio poboljšanja, vlasnik može uračunati ta poboljšanja samo u posebnim okolnostima (55 a § drugi stav). Uobičajeno održavanje – zamjena cijevi, novi prozori, krečenje – je, međutim, obaveza vlasnika i samo po sebi ne opravdava povećanje rente, iako se nakon toga korisna vrijednost može uzeti u obzir u redovnim pregovorima.

Izbor i isključenje dokument koji ste sami potpisali u posebnom aktu prihvata se u postupku ispitivanja najamnine u trajanju od deset godina, ako u dokumentu stoji da se dodatak ispituje prema 55 d § – ali odbor će na vaš zahtjev smanjiti dodatak koji zajedno prelazi jednu trećinu godišnje najamnine.

Pretpostavljena najamnina – nova gradnja

U novoizgrađenim zgradama, vlasnik i Hyresgästföreningen mogu sklopiti pretpostavljenu najamninu koja važi petnaest godina i smatra se opravdanom bez ispitivanja korisne vrijednosti (55 c §, 19 a–b §§ HFL). Ne može se osporiti pojedinačno osim u izuzetnim okolnostima. Od 1. januara 2026. pretpostavljena najamnina može se mijenjati kontinuirano s iznosom koji odgovara općem razvoju najamnina na tom području, ili s drugim iznosom u posebnim okolnostima (SFS 2025:1262). To znači da najamnina za novoizgrađeni stan u praksi prati godišnje pregovore čak i tokom perioda pretpostavke. Nakon petnaest godina, najamnina se ispituje kao i sve druge. Ako živite u novogradnji: pitajte da li je najamnina pretpostavljena – tada su vaše mogućnosti za individualno ispitivanje vrlo male.

Postepeno povećanje kada je povećanje veliko

Ako odbor zaključi da je opravdana najamnina znatno viša od vaše trenutne, odbor će, ako to zatražite i posebne okolnosti ne govore protiv, odrediti da se nova najamnina uvodi postepeno s manjim iznosima tokom razumnog perioda (55 § šesti stav). U praksi se često radi o povećanjima preko deset posto, koja se postepeno uvode tokom nekoliko godina. Izričito zatražite postepeno povećanje u odboru – ono se ne primjenjuje automatski. Ne odnosi se na pretpostavljenu najamninu.

Depozit – nikada ne zadržavajte najamninu

Odluka o povećanju najamnine u odboru može imati retroaktivni učinak od dana podnošenja zahtjeva ili datuma koji je vlasnik zatražio, s kamatom (55 e §). Ako postanete dužni retroaktivnu najamninu, pravo na najam nije izgubljeno ako platite u roku od mjesec dana od dana kada je odluka postala pravosnažna. Ako se najamnina smanji retroaktivno, vlasnik mora vratiti novac s kamatom.

Uradi ovo

Saznajte da li vaša kuća ima pregovarački red i da li vaš ugovor ima pregovaračku klauzulu – to je navedeno u ugovoru i na računu.
Pregovarano povećanje: pročitajte obavijest, zabilježite datum. Ako smatrate da vaš stan nije ekvivalentan: podnesite zahtjev za izmjenu kod hyresnämnden u roku od tri mjeseca (22 § HFL). Potražite pomoć od udruženja.
54 a §-pismo: provjerite da li su svi podaci prisutni i odgovorite pismeno da se protivite prije posljednjeg dana.
Povećanje s pozivanjem na renoviranje: zatražite pismeno koje mjere se odnose i da li postoji odobrenje ili dozvola.
Ako se sporite: platite nesporni dio najamnine, deponujte ostatak kod länsstyrelsen, sačuvajte račune.
U vijeću: zatražite postepeno povećanje ako je povećanje značajno. Ponesite slike i podatke o nedostacima stana u poređenju s uporednim stanovima.
Nedostaci u stanu su zasebna tema sa smanjenjem i nalogom za popravak – pročitajte nedostatak u stanu.

Česta pitanja

Mogu li odbiti pregovarano povećanje?

Ne samo plaćanjem stare najamnine – s pregovaračkom klauzulom dogovor postaje vaša najamnina. Možete u roku od tri mjeseca zatražiti da vijeće izmijeni najamninu za vaš stan ako nije pravedna u odnosu na korisnu vrijednost, i možete napustiti pregovarački red uklanjanjem pregovaračke klauzule (što zahtijeva odluku vijeća ili pristanak vlasnika i čini da se primjenjuje postupak prema 54 a §). Ovo drugo rijetko je prednost.

Može li vlasnik povećati zbog rasta kamata?

Ne prema vama pojedinačno – korisna vrijednost upoređuje stanove, a ne kalkulaciju vlasnika. Međutim, razvoj troškova je argument u kolektivnom pregovaranju, i stoga godišnja povećanja završavaju visoko kada kamate i troškovi rada rastu. To je stvar pregovora, a ne nešto što možete pojedinačno ispitati.

Plaćam više od susjeda za isti stan. Šta da radim?

Zatražite da vijeće ispita vašu najamninu u odnosu na susjedovu kao uporedni stan – pod uvjetom da je susjedova najamnina pregovarana i da su stanovi zaista ekvivalentni. Razlike u godini renoviranja, dodatnim opcijama i položaju u zgradi često objašnjavaju dio. Rok je tri mjeseca od posljednjeg pregovaranog povećanja, inače putem zahtjeva prema 54 § u bilo kojem trenutku.

Šta je pregovaračka naknada?

Iznos koji je uključen u najamninu i koji vlasnik plaća organizaciji stanara za pregovarački rad (20 § HFL), bez obzira jeste li član. Ako se pregovaračka klauzula ukloni, imate pravo na smanjenje najamnine za taj iznos (55 § sedmi stav).

Moram li plaćati novu najamninu dok vijeće ispituje?

U slučaju dogovorenog povećanja: da, važi od sporazuma dok ga odbor eventualno ne promeni; ako se smanji najamnina, dobićete povrat sa kamatom. U slučaju 54 a §-pisma kojem ste se usprotivili: ne, stara najamnina važi dok odbor ne donese odluku – ali odluka može biti retroaktivna, pa računajte na to. U slučaju nesigurnosti: plaćajte staru najamninu i deponujte razliku.

Izvori

Vodič je opšta informacija o važećim pravilima, a ne savetovanje u vašem slučaju. Ako iznajmljujete od privatne osobe koja je vlasnik stana, od 1. jula 2026. primenjuje se zakon o privatnom iznajmljivanju umesto poglavlja 12 zakona o zemljišnim knjigama na nekoliko tačaka. Pravno stanje provereno 25. septembra 2026.

Za vas koji čitate pod stresom

Vodič je zamišljen kao podrška kada već imate mnogo obaveza. Ne morate sve pročitati odjednom: počnite sa odeljkom koji odgovara vašoj trenutnoj situaciji i vratite se kada sledeći korak postane aktuelan.

Slučajevi sa vlastima retko postaju bolji ako sve nosite sami. Zatražite pomoć od osobe za podršku, pravnika ili rođaka ako možete – posebno pre odluka koje imaju dugoročne posledice.

Uobičajene greške koje otežavaju slučaj

Verovati samo usmenim obećanjima bez kratke pisane potvrde ili pratećeg mejla.
Čekati sa zahtevom za dokumente dok sukob već nije zaključan – tada je teže pokazati šta je rečeno.
Pisati toliko dugo i emotivno da vlast prestane odgovarati na suštinsko pitanje.
Propustiti rokove za preispitivanje ili žalbu jer odluka nije pročitana doslovno.

Mini kontrolna lista pre nego što napustite vodič

Da li imam datum, broj dnevnika/slučaja i ime osobe koja vodi slučaj (ako znate)?
Da li znam koji je sledeći korak: odgovoriti, zatražiti, podsetiti, žaliti se ili prijaviti?
Da li sam sačuvao mejlove i priloge na mestu gde ih mogu pronaći za nedelju dana?

Povećanje najamnine i korisna vrijednost: kako se određuje najamnina, kada možete zatražiti njeno preispitivanje, standardna povećanja koja niste odobrili i kako se sporiti bez gubitka ugovora

Papiri u najmu: što smijete i što morate

Pravo na najam: šta morate, šta smijete i šta vlasnik nikada ne smije zahtijevati – 12. poglavlje Zakona o zemljištu u praksi

Izdavanje u podnajam i podstanari: saglasnost, dozvola stambene komisije, maksimalna renta, prekršaji – i vaša prava ako ste vi podstanar

Zaštita posjeda: deset izuzetaka u članu 46, kada zaštita ne postoji, sporazumi o odricanju koji važe i oni koji ne važe