Ten poradnik ma charakter informacyjny. Zawsze sprawdź, jak przepisy stosują się do Twojej sprawy.
Jesteś tutaj: W domu → Ostrzeżenie i wezwanie do poprawy
Wezwanie do naprawienia naruszenia jest odpowiednikiem ostrzeżenia zgodnie z LAS (Lagen om anställningsskydd) w kontekście prawa najmu: jest ono potrzebne, aby właściciel mógł później wypowiedzieć umowę najmu, i dlatego często jest to pierwszy prawdziwy dokument w aktach, które były budowane przez pewien czas. Jest to jednak również twoja szansa. Prawo jest skonstruowane w taki sposób, że osoba, która przestaje zakłócać spokój po otrzymaniu wezwania, powinna móc pozostać w mieszkaniu. Oznacza to, że twoja odpowiedź i zachowanie w najbliższych miesiącach mają większe znaczenie niż to, co wydarzyło się wcześniej.
Trzy dokumenty, które wszystkie nazywane są ostrzeżeniem
Czego wymaga prawo od właściciela
Od 1 lipca 2024 r. (SFS 2024:313) prawo rozróżnia niedbałość – że bezpieczeństwo, zdrowie, porządek i dobry stan nieruchomości są zaniedbywane – oraz zakłócenia w miejscu zamieszkania – zakłócenia, które mogą zaszkodzić zdrowiu sąsiadów lub w inny sposób pogorszyć ich środowisko mieszkaniowe w stopniu, który nie powinien być rozsądnie tolerowany (25 §). Zakłóceniem jest również popełnienie przestępstwa, które ma na celu pogorszenie środowiska lokalnego dla osób mieszkających wokół mieszkania. Dla obu przypadków obowiązuje ta sama procedura:
Szczególnie poważne zakłócenia – wyjątek
W przypadku szczególnie poważnego zaniedbania lub szczególnie poważnych zakłóceń w mieszkaniu właściciel nie musi najpierw wzywać i może wypowiedzieć umowę bez wcześniejszego powiadomienia komisji społecznej (25 a § drugi akapit, 42 § czwarty akapit); kopia wypowiedzenia powinna być wtedy wysłana do komisji. Ustawodawca odnosi się do sytuacji tak poważnych, że sąsiedzi nie powinni czekać na ostrzeżenie: przemoc lub poważne groźby wobec sąsiadów lub personelu, poważna przestępczość w lub z mieszkania, warunki bezpośrednio niebezpieczne. Impreza, powtarzająca się głośna muzyka lub kłótnie w mieszkaniu nie są tym – w takich przypadkach obowiązuje główna zasada wezwania. Jeśli właściciel pominął wezwanie w przypadku, który nie jest szczególnie poważny, wypowiedzenie jest zaskarżalne właśnie na tej podstawie. Zanotuj to w swojej odpowiedzi.
Jeśli mieszkanie jest używane do popełniania poważnych przestępstw lub do przestępstw nawykowo lub na dużą skalę, jest to osobna podstawa do konfiskaty (42 § pierwszy akapit 12), która obowiązuje nawet bez zakłóceń – z sześciomiesięcznym terminem dla właściciela od momentu uzyskania wiedzy, przedłużonym, jeśli wniesiono oskarżenie (43 § trzeci akapit).
Jak dowodzić zakłóceń – i jak im zaprzeczać
Dowody właściciela zazwyczaj składają się z trzech rzeczy: dziennika zakłóceń (notatki zarządcy dotyczące otrzymanych skarg), raportów służby zakłóceń (firma ochroniarska, która przyjechała i zanotowała, co usłyszała) oraz sąsiedzi, którzy zeznają. Komisja ds. najmu i sąd apelacyjny oceniają to surowo: anonimowe skargi bez daty mają małą wagę, skargi od jednego sąsiada, który ma z tobą konflikt, mają małą wagę, podczas gdy udokumentowane wizyty służby zakłóceń z czasem i obserwacją mają dużą wagę. Tak budujesz swoją stronę:
Twoja odpowiedź
Wzór Wzór: odpowiedź na wezwanie do naprawy
Do: [wynajmujący/zarządca], kopia: [Związek Najemców, jeśli członek] Temat: Odpowiedź na wezwanie do naprawy z dnia [data], mieszkanie [numer] W dniu [data] zapoznałem się z Państwa wezwaniem do naprawy. Mój podpis, jeśli został złożony, dotyczy jedynie potwierdzenia odbioru. Wezwanie nie wskazuje [jakie daty lub zdarzenia są przedmiotem / następujące zdarzenia: …]. Proszę o pisemne sprecyzowanie dat, godzin i charakteru każdego zarzucanego zakłócenia oraz o udostępnienie dziennika zakłóceń i ewentualnych raportów dyżurnych, abym mógł się do nich odnieść. Kwestionuję następujące: 1. [Data] – [gdzie byłem, kto może to potwierdzić, co faktycznie się wydarzyło] 2. [Data] – [ ... ] Przyznaję [jeśli coś]: [ ... ], i podjąłem następujące działania: [ ... ]. Załączniki: [zaświadczenie od sąsiada, zgłoszenia usterek, zdjęcia, dziennik]. Proszę o informację, czy rada społeczna została powiadomiona zgodnie z rozdziałem 12, artykułem 25 a Kodeksu Cywilnego i w takim przypadku o kopię powiadomienia. Proszę o zarejestrowanie tej odpowiedzi wraz z wezwaniem i o to, aby wszystkie przyszłe skargi były składane pisemnie z datą. [Imię i nazwisko, data]
Socialnämnden w kopercie
Zawiadomienie do komisji ds. społecznych jest obowiązkiem właściciela, a nie zgłoszeniem przeciwko tobie jako osobie. Opieka społeczna powinna zaoferować kontakt i ewentualne wsparcie; nie jesteś zobowiązany do jego przyjęcia – ale często jest to rozsądne. Udokumentowany kontakt z pomocą mieszkaniową, doradztwem budżetowym i dotyczącym zadłużenia lub leczeniem uzależnień pokazuje poprawę i daje komisji powód do przedłużenia. Zawiadomienie jest nie zawiadomienie o niepokoju dotyczącym dziecka, ale służby socjalne mają własny obowiązek zgłaszania, jeśli zauważą, że dziecko jest w niebezpieczeństwie. Jeśli dziecko mieszka w mieszkaniu: przeczytaj wizyta domowa i zgłoszenie obawi oddziel te dwa sprawy w swojej dokumentacji.
Czas po wezwaniu
Jeśli właściciel wypowiada umowę najmu na koniec okresu najmu, powołując się na naruszenie przez Ciebie zobowiązań (46 § pierwszy ustęp 2), obowiązuje ocena zasadności – i tutaj będzie to działać na Twoją korzyść, jeśli właściciel nie poinformował, że umowa może zostać wypowiedziana, jeśli nie nastąpi naprawienie naruszenia (46 § drugi ustęp). Wezwanie, które nie wspomina o ryzyku wypowiedzenia, jest zatem słabszym wezwaniem.
Najczęściej zadawane pytania
Czy wezwanie do sprostowania musi być pisemne?
Prawo nie wymaga określonej formy, ale właściciel musi udowodnić, że została przekazana i co zawierała. W praktyce jest ona pisemna. Ustne upomnienie przy drzwiach może właściciel uznać za wezwanie – dlatego odpowiadaj pisemnie nawet na ustne skargi i zanotuj, że nie podano żadnych dat ani zdarzeń.
Sąsiad, który się skarży, jest tym, który przeszkadza. Co mam zrobić?
Zgłoś pisemnie zakłócenia sąsiada do właściciela, podając datę, i zażądaj, aby właściciel działał zgodnie z § 25 a przeciwko sąsiadowi. To pokazuje, że jesteś poszkodowanym, a nie źródłem problemu, i że właściciel jednostronnie zarządza konfliktem. Poproś innych sąsiadów o potwierdzenie.
Czy mogę zostać wypowiedziany za jedną imprezę?
Prawie nigdy. Jednorazowe zakłócenie jest zazwyczaj mało istotne lub czymś, co należy rozsądnie tolerować, a główna zasada wymaga ponadto upomnienia i dalszego zakłócania. Wyjątkiem są szczególnie poważne zdarzenia – przemoc, poważne groźby, przestępstwa – gdzie jedno zdarzenie może wystarczyć.
Co właściwie liczy się jako zakłócenie?
Takie, które mogą zaszkodzić zdrowiu lub pogorszyć środowisko mieszkaniowe, tak że sąsiedzi nie powinni tego rozsądnie tolerować: powtarzające się głośne dźwięki w nocy, kłótnie i krzyki, groźne zachowanie, zaśmiecanie przyciągające szkodniki, przestępczość z mieszkania. Nie: bawiące się dzieci, normalne kroki, telewizja, prysznic w nocy, jedna impreza raz w roku, zapach jedzenia. Cienkie ściany nie zmieniają granicy.
Opieka społeczna chce przyjść na wizytę domową po zawiadomieniu właściciela. Czy muszę ich wpuścić?
Nie, opieka społeczna nie ma prawa wejść wbrew twojej woli bez decyzji o przymusowym leczeniu. Jednak udokumentowany kontakt może pomóc ci w sporze najmu. Zaproponuj spotkanie w biurze opieki społecznej, jeśli nie chcesz wizyty w domu, i poproś o pisemną informację, czego dotyczy sprawa.
Źródła
- Kodeks Cywilny rozdział 12 § 25 – brak dbałości, zakłócenia w mieszkaniu, przestępstwa
- Kodeks Cywilny rozdział 12 § 25 a – wezwanie i zawiadomienie do rady społecznej
- Kodeks Cywilny rozdział 12 § 42 ustęp pierwszy 9 i 12, ustępy trzeci–piąty
- Kodeks Cywilny rozdział 12 § 43 – naprawa przed wypowiedzeniem
- Kodeks Cywilny rozdział 12 § 46 ustęp pierwszy 2 i ustęp drugi
- SFS 2024:313 i prop. 2023/24:112 Środki dla bezpieczniejszych obszarów mieszkalnych
- Komisja ds. Najmu
Przewodnik jest ogólną informacją o obowiązujących przepisach, a nie poradą w twojej sprawie. Jeśli wynajmujesz od osoby prywatnej, która jest właścicielem mieszkania, od 1 lipca 2026 obowiązuje ustawa o wynajmie prywatnym zamiast rozdziału 12 kodeksu cywilnego w kilku punktach. Stan prawny sprawdzony 25 września 2026.
Dla tych, którzy czytają w stresie
Przewodnik ma być wsparciem, gdy masz już dużo na głowie. Nie musisz czytać wszystkiego naraz: zacznij od sekcji, która odpowiada twojej obecnej sytuacji i wróć, gdy kolejny krok stanie się aktualny.
Sprawy z urzędami rzadko stają się lepsze, gdy wszystko nosisz sam. Poproś o pomoc od osoby wspierającej, prawnika lub bliskiego, jeśli możesz – szczególnie przed decyzjami o długotrwałym skutku.
Typowe błędy, które utrudniają sprawę
- Poleganie wyłącznie na ustnych obietnicach bez krótkiego pisemnego potwierdzenia lub wiadomości e-mail z podsumowaniem.
- Czekanie z żądaniem wydania dokumentów, aż konflikt już się zaostrzy – wtedy trudniej jest wykazać, co zostało powiedziane.
- Pisanie tak długie i emocjonalne, że urząd przestaje odpowiadać na meritum sprawy.
- Przegapienie terminów na ponowne rozpatrzenie lub odwołanie, ponieważ decyzja nie została przeczytana dosłownie.
Mini-lista kontrolna przed opuszczeniem przewodnika
- Czy mam datę, numer dziennika/sprawy i nazwisko osoby prowadzącej sprawę (jeśli je znam)?
- Czy wiem, jaki jest następny krok: odpowiedzieć, zażądać wydania, przypomnieć, odwołać się lub zgłosić?
- Czy zapisałem e-maile i załączniki w miejscu, gdzie je znajdę za tydzień?
