Ten poradnik ma charakter informacyjny. Zawsze sprawdź, jak przepisy stosują się do Twojej sprawy.
Jesteś tutaj: W domu → Kwestionowanie wypowiedzenia
Komisja ds. Najmu jest stworzona, abyś mógł samodzielnie prowadzić swoją sprawę: niski próg, brak opłat, aktywny przewodniczący zadający pytania oraz postępowanie bardziej przypominające spotkanie niż proces sądowy. Nie oznacza to jednak, że łatwo jest wygrać. Osoba, która przychodzi przygotowana – z harmonogramem, dokumentami i świadkami – wygrywa częściej niż ta, która przychodzi z emocjami. Ten przewodnik jest przygotowaniem.
Co robi – a czego nie robi – hyresnämnden
Przedłużenie sporu krok po kroku
Co jest ważne w ocenie zasadności
Podstawy wyjątkowe w 46 § pierwszym ustępie mają tę samą strukturę: właściciel musi wykazać powód, a powód ten musi być zważony z twoim interesem w pozostaniu. Punkt 2 – że zaniedbałeś swoje obowiązki „w takim stopniu, że umowa nie powinna być rozsądnie przedłużona” – jest najczęstszy w sporach dotyczących zachowania i płatności. Punkty 3–5 (rozbiórka, przebudowa, inne użytkowanie) i 10 (klauzula generalna) są najczęstsze, gdy powodem jest budynek.
Posiedzenie
Posiedzenie jest publiczne i odbywa się w lokalach komisji, czasami z wizytą na miejscu. Przewodniczący omawia, czego dotyczy spór, pozwala obu stronom opowiedzieć, zadaje pytania i często proponuje ugodę – na przykład, że możesz pozostać w mieszkaniu pod pewnymi warunkami lub masz więcej czasu na wyprowadzkę. Jeśli nie osiągnięto ugody, strony i ewentualni świadkowie są przesłuchiwani, często pod przysięgą, a komisja obraduje.
Decyzja, odwołanie i odroczenie
- Oddalenie powództwa właściciela: umowa trwa na tych samych warunkach (51 §), a właściciel nie może ponownie powoływać się na te same okoliczności. Jeśli właściciel chce zmienić warunki na przyszłość, musi to zgłosić jednocześnie.
- Uznanie powództwa: komisja wskazuje, kiedy masz się wyprowadzić. Możesz zażądać rozsądnego odroczenia wyprowadzki (52 §) – w praktyce od kilku miesięcy do roku, w zależności od powodów (dzieci, semestr szkolny, czas na znalezienie mieszkania). W przypadku wygaśnięcia umowy bez wcześniejszego wypowiedzenia wymagana jest zgoda właściciela.
- Odwołanie: do Svea hovrätt, pisemnie do komisji ds. najmu, w ciągu trzech tygodni od decyzji (23 § ustawy o komisjach ds. dzierżawy i najmu). Sąd apelacyjny nie wymaga zgody na rozpatrzenie w sporach o przedłużenie i jest ostatnią instancją. Podczas rozpatrywania przez sąd apelacyjny pozostajesz w mieszkaniu.
- Koszty: każda strona ponosi swoje własne koszty w komisji ds. najmu. W sądzie apelacyjnym zasada ta również obowiązuje w sporach o przedłużenie, ale strona, która spowodowała niepotrzebne koszty, może zostać zobowiązana do ich pokrycia.
Wygaśnięcie: sąd rejonowy i Komornik
Jeśli właściciel wypowiedział umowę przed czasem z powodu wygaśnięcia, spór nie trafia do komisji ds. najmu. Właściciel ma dwie drogi: pozew w sądzie rejonowym z żądaniem eksmisji, lub wniosek o zwykłe postępowanie egzekucyjne u Komornika. Jeśli otrzymasz nakaz od Komornika: sprzeciw pisemnie w terminie wskazanym w piśmie – wtedy właściciel może zażądać przekazania sprawy do sądu rejonowego, w przeciwnym razie zostanie ona umorzona. Jeśli nie odpowiesz, zostanie wydany wyrok, który może być wykonany. Przeczytaj eksmisja i Komornik.
W sądzie rejonowym obowiązuje kodeks postępowania: wymiana pism, ustne przygotowanie, główna rozprawa, wyrok, który można zaskarżyć do sądu apelacyjnego (za zgodą na rozpatrzenie). Strona przegrywająca powinna zazwyczaj pokryć koszty procesu strony przeciwnej – co sprawia, że spory o wygaśnięcie są droższe i bardziej ryzykowne niż spory o przedłużenie. W sprawach o eksmisję z powodu zadłużenia czynszowego kwoty są często niewielkie i sprawa może być rozpatrywana jako uproszczony proces cywilny z ograniczonym ryzykiem kosztów. Sprawdź ochronę prawną w ubezpieczeniu domowym i możliwość uzyskania pomocy prawnej, zanim zdecydujesz, jak daleko się posuniesz.
Pełnomocnik, doradztwo i koszty
- Hyresgästföreningen zapewnia członkom doradztwo prawne i reprezentuje ich w komisji ds. najmu bezpłatnie. Doradztwo obowiązuje od momentu przystąpienia; sprawy, które już trwają, gdy stajesz się członkiem, mogą być wyłączone – zapytaj.
- Ochrona prawna w ubezpieczeniu domowym może pokryć koszty pełnomocnika w sporach z właścicielem, często z wyjątkiem niektórych sporów najmu i z okresem karencji. Przeczytaj warunki.
- Pomoc prawna od państwa może być przyznana osobie o niskich dochodach po godzinie doradztwa u adwokata, zwłaszcza w sprawach sądowych.
- Miejska poradnia konsumencka lub doradztwo budżetowe i zadłużeniowe może pomóc w przypadku zadłużenia czynszowego i skierować dalej.
- Bez pełnomocnika komisja ds. najmu jest w pełni możliwa. Sąd rejonowy jest trudniejszy, ale nie niemożliwy w prostszych sprawach.
Szablon Szablon: oświadczenie do hyresnämnden w sprawie przedłużenia umowy najmu
Do Hyresnämnden w [miasto] Sprawa nr [numer] Wynajmujący: [imię i nazwisko] – Najemca: [imię i nazwisko] OŚWIADCZENIE 1. Stanowisko Sprzeciwiam się żądaniu wynajmującego o zakończenie umowy najmu i wnoszę o przedłużenie umowy na niezmienionych warunkach. 2. Podstawy Wynajmujący powołał się na [zakłócenia / brak dbałości / zaległości w płatnościach / przebudowę / …]. Zaprzeczam, że [rzekome okoliczności miały miejsce / są na tyle poważne, że umowa nie powinna być rozsądnie przedłużona]. [Podaj konkretne: daty, co faktycznie się wydarzyło, korekta, czas bez uwag.] Wynajmujący [nie wezwał mnie do dokonania korekty / nie poinformował, że umowa może zostać wypowiedziana, jeśli korekta nie nastąpi], co zgodnie z 12 kap. 46 § drugi ustęp jordabalken powinno być uwzględnione jako powód do przedłużenia. 3. Moja potrzeba mieszkania [Czas zamieszkania, dzieci i szkoła, praca, zdrowie, brak alternatyw.] 4. Dowody Pisemne: [płatności czynszu, zgłoszenia usterek, zaświadczenia od sąsiadów, korespondencja – ponumerowane załączniki]. Ustne: [świadkowie z imieniem i nazwiskiem oraz o czym mają zeznawać]. 5. Odroczenie W przypadku uwzględnienia żądania wnoszę o odroczenie wyprowadzki do [data] z uwagi na [powód] (12 kap. 52 § jordabalken). [Miasto, data, imię i nazwisko, numer PESEL, adres, telefon, e-mail]
Często zadawane pytania
Czy postępowanie przed hyresnämnden wiąże się z kosztami?
Nie. Nämnden nie pobiera opłat, a każda strona ponosi własne koszty. Możesz jednak musieć zapłacić za własnego pełnomocnika, jeśli nie otrzymasz go przez Hyresgästföreningen lub ubezpieczenie prawne.
Czy muszę sam złożyć wniosek, aby móc pozostać w mieszkaniu?
Nie. W przypadku wypowiedzenia na koniec okresu najmu to wynajmujący musi skierować spór do rozstrzygnięcia w ciągu miesiąca od zakończenia okresu najmu (49 §). Jeśli wynajmujący tego nie zrobi, wypowiedzenie nie jest ważne. Możesz złożyć wniosek sam, jeśli chcesz, aby sprawa została rozstrzygnięta, ale nie jest to konieczne. W przypadku wygaśnięcia umowy nie ma potrzeby składania wniosku w nämnden – czekasz na pozew lub nakaz wynajmującego i sprzeciwiasz się.
Czy mogę spłacić dług i nadal sprzeciwiać się części dotyczącej zakłóceń?
Tak. Odzyskanie przy długu czynszowym i rozpatrywanie zakłóceń to różne ścieżki. Zapłać to, co jesteś winien w terminie i sprzeciwiaj się temu, co się nie zgadza. Płatność nie jest przyznaniem się.
Jak długo to trwa?
Spory dotyczące zakłóceń powinny być rozpatrywane szybko i często są rozstrzygane w ciągu dwóch do czterech miesięcy. Inne spory o przedłużenie mogą trwać pół roku lub dłużej, w zależności od nämnden i obciążenia. Odwołanie do sądu apelacyjnego dodaje kilka miesięcy. Przez cały ten czas pozostajesz w mieszkaniu.
Co się stanie, jeśli przegram i nie wyprowadzę się?
Decyzja komisji lub sądu apelacyjnego o twojej przeprowadzce jest tytułem wykonawczym. Właściciel składa wniosek o egzekucję do Kronofogden, który powiadamia ciebie i komisję społeczną oraz wyznacza dzień eksmisji. Złóż wniosek o odroczenie w komisji, zamiast pozwolić, aby sprawa zaszła tak daleko – i przeczytaj przewodnik dotyczący eksmisji.
Źródła
- Jordabalken 12 kap. 46 § – prawo do przedłużenia
- Jordabalken 12 kap. 49–52 §§ – skierowanie, prawo do pozostania, warunki, odroczenie
- Jordabalken 12 kap. 69 i 72 §§ – zadania komisji ds. najmu i szybkie postępowanie
- Ustawa o komisjach ds. dzierżawy i najmu (1973:188) – procedura, 13 a i 23 §§
- Komisja ds. najmu – jak to działa
- Ustawa o nakazie zapłaty i egzekucji (1990:746)
- Hyresgästföreningen: wsparcie i porady
Przewodnik jest ogólną informacją o obowiązujących przepisach, a nie poradą w twojej sprawie. Jeśli wynajmujesz od osoby prywatnej, która jest właścicielem mieszkania, od 1 lipca 2026 roku obowiązuje ustawa o wynajmie prywatnym zamiast 12 kap. jordabalken w kilku punktach. Stan prawny sprawdzony 25 września 2026 roku.
Dla ciebie, kto czyta w stresie
Przewodnik ma być wsparciem, gdy masz już dużo na głowie. Nie musisz czytać wszystkiego naraz: zacznij od sekcji, która odpowiada twojej obecnej sytuacji i wróć, gdy kolejny krok stanie się aktualny.
Sprawy z urzędami rzadko stają się lepsze, gdy wszystko nosisz sam. Poproś o pomoc osobę wspierającą, prawnika lub bliskiego, jeśli możesz – szczególnie przed decyzjami o długotrwałych skutkach.
Typowe błędy, które utrudniają sprawę
- Ufanie jedynie ustnym obietnicom bez krótkiego pisemnego potwierdzenia lub e-maila z przypomnieniem.
- Czekanie z żądaniem wydania dokumentów, aż konflikt już się zablokuje – wtedy trudniej jest udowodnić, co zostało powiedziane.
- Pisanie tak długie i emocjonalne, że urząd przestaje odpowiadać na meritum sprawy.
- Przegapienie terminów na ponowne rozpatrzenie lub odwołanie, ponieważ decyzja nie została przeczytana dosłownie.
Mini-lista kontrolna przed opuszczeniem przewodnika
- Czy mam datę, numer dziennika/sprawy i nazwisko osoby prowadzącej (jeśli wiesz)?
- Czy wiem, jaki jest następny krok: odpowiedzieć, zażądać, przypomnieć, odwołać się lub zgłosić?
- Czy zapisałem e-maile i załączniki w miejscu, gdzie je znajdę za tydzień?
