Guiden är ett stödmaterial. Säkerställ alltid hur reglerna gäller i ditt enskilda ärende.
Du är här: I hemmet → Bestrida uppsägningen
Hyresnämnden är byggd för att du ska kunna föra din egen sak: låg tröskel, ingen avgift, aktiv ordförande som ställer frågor, och en förhandling som mer liknar ett möte än en rättegång. Det betyder inte att den är lätt att vinna. Den som kommer förberedd – med tidslinje, papper och vittnen – vinner oftare än den som kommer med känslor. Den här guiden är förberedelsen.
Vad hyresnämnden gör – och inte gör
Förlängningstvisten steg för steg
Vad som väger i skälighetsprövningen
Undantagsgrunderna i 46 § första stycket har alla samma struktur: värden ska visa ett skäl, och skälet ska vägas mot ditt intresse av att bo kvar. Punkt 2 – att du åsidosatt dina förpliktelser “i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas” – är den vanligaste i tvister om skötsamhet och betalningar. Punkt 3–5 (rivning, ombyggnad, annan användning) och 10 (generalklausulen) är vanligast när huset är skälet.
Sammanträdet
Sammanträdet är offentligt och hålls i nämndens lokaler, ibland med besök på plats. Ordföranden går igenom vad tvisten gäller, låter båda parter berätta, ställer frågor och föreslår ofta en förlikning – till exempel att du får bo kvar på villkor, eller får längre tid att flytta. Nås ingen förlikning hörs parterna och eventuella vittnen, ofta under sanningsförsäkran, och nämnden överlägger.
Beslut, överklagande och uppskov
- Avslag på värdens talan: avtalet fortsätter på samma villkor (51 §), och värden får inte åberopa samma omständigheter igen. Vill värden ha ändrade villkor för fortsättningen måste hen ha begärt det samtidigt.
- Bifall: nämnden anger när du ska flytta. Du kan begära skäligt uppskov med avflyttningen (52 §) – i praktiken från några månader upp till ett år beroende på skäl (barn, skoltermin, tid att hitta bostad). Vid förverkande utan uppsägning i förtid krävs värdens samtycke.
- Överklagande: till Svea hovrätt, skriftligt till hyresnämnden, inom tre veckor från beslutet (23 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Hovrätten kräver inte prövningstillstånd i förlängningstvister och är sista instans. Under hovrättens prövning bor du kvar.
- Kostnader: varje part bär sina egna kostnader i hyresnämnden. I hovrätten gäller som huvudregel också det i förlängningstvister, men den som orsakat onödiga kostnader kan få betala dem.
Förverkande: tingsrätten och Kronofogden
Har värden sagt upp i förtid på grund av förverkande går tvisten inte till hyresnämnden. Värden har två vägar: stämning i tingsrätten med yrkande att du ska avhysas, eller ansökan om vanlig handräckning hos Kronofogden. Får du ett föreläggande från Kronofogden: bestrid skriftligt inom fristen i brevet – då kan värden begära att målet lämnas över till tingsrätten, och annars avskrivs det. Svarar du inte meddelas utslag som kan verkställas. Läs avhysning och Kronofogden.
I tingsrätten gäller rättegångsbalken: skriftväxling, muntlig förberedelse, huvudförhandling, dom som kan överklagas till hovrätt (med prövningstillstånd). Den som förlorar ska normalt betala motpartens rättegångskostnader – vilket gör förverkandetvister dyrare och riskablare än förlängningstvister. I mål om avhysning på grund av hyresskuld är beloppen ofta små och målet kan handläggas som förenklat tvistemål med begränsad kostnadsrisk. Kontrollera rättsskyddet i hemförsäkringen och möjligheten till rättshjälp innan du bestämmer hur långt du går.
Ombud, rådgivning och kostnader
- Hyresgästföreningen ger medlemmar juridisk rådgivning och företräder i hyresnämnden utan kostnad. Rådgivningen gäller från inträdet; ärenden som redan pågår när du blir medlem kan undantas – fråga.
- Rättsskydd i hemförsäkringen kan täcka ombudskostnader i tvister med värden, ofta med undantag för vissa hyrestvister och med karenstid. Läs villkoren.
- Rättshjälp från staten kan beviljas den med låg inkomst efter en timmes rådgivning hos advokat, framför allt i tingsrättsmål.
- Kommunens konsumentvägledning eller budget- och skuldrådgivning kan hjälpa med hyresskuld och hänvisa vidare.
- Utan ombud är hyresnämnden fullt möjlig. Tingsrätten är svårare men inte omöjlig i enklare mål.
Mall Mall: yttrande till hyresnämnden i förlängningstvist
Till Hyresnämnden i [ort] Ärende nr [nummer] Hyresvärd: [namn] – Hyresgäst: [namn] YTTRANDE 1. Inställning Jag bestrider hyresvärdens yrkande att hyresavtalet ska upphöra och yrkar att avtalet förlängs på oförändrade villkor. 2. Grunder Hyresvärden har åberopat [störningar / bristande skötsamhet / betalningsförsummelser / ombyggnad / …]. Jag bestrider att [de påstådda förhållandena ägt rum / är av sådan omfattning att avtalet skäligen inte bör förlängas]. [Ange konkret: datum, vad som faktiskt skett, rättelse, tid utan anmärkning.] Hyresvärden har [inte uppmanat mig att vidta rättelse / inte upplyst om att avtalet kunde sägas upp om rättelse inte skedde], vilket enligt 12 kap. 46 § andra stycket jordabalken ska beaktas som skäl för förlängning. 3. Mitt behov av bostaden [Boendetid, barn och skola, arbete, hälsa, avsaknad av alternativ.] 4. Bevisning Skriftlig: [hyresbetalningar, felanmälningar, grannintyg, korrespondens – numrerade bilagor]. Muntlig: [vittnen med namn och vad de ska höras om]. 5. Uppskov För det fall yrkandet bifalls begär jag uppskov med avflyttningen till [datum] med hänsyn till [skäl] (12 kap. 52 § jordabalken). [Ort, datum, namn, personnummer, adress, telefon, e-post]
Vanliga frågor
Kostar det något att ha ett ärende i hyresnämnden?
Nej. Nämnden tar ingen avgift och varje part bär sina egna kostnader. Det du kan behöva betala är ett eget ombud, om du inte får det via Hyresgästföreningen eller rättsskyddet.
Måste jag ansöka själv för att få bo kvar?
Nej. Vid uppsägning till hyrestidens utgång är det värden som måste hänskjuta tvisten inom en månad efter hyrestidens utgång (49 §). Gör värden inte det gäller inte uppsägningen. Du kan ansöka själv om du vill ha saken avgjord, men det behövs inte. Vid förverkande finns inget att ansöka om i nämnden – där väntar du på värdens stämning eller handräckning och bestrider.
Kan jag betala skulden och ändå bestrida störningsdelen?
Ja. Återvinning vid hyresskuld och prövning av störningar är olika spår. Betala det du är skyldig inom fristen och bestrid det som inte stämmer. Betalningen är inget medgivande.
Hur lång tid tar det?
Störningstvister ska handläggas skyndsamt och avgörs ofta inom två till fyra månader. Andra förlängningstvister kan ta ett halvår eller mer beroende på nämnd och belastning. Överklagande till hovrätten lägger till flera månader. Under hela tiden bor du kvar.
Vad händer om jag förlorar och inte flyttar?
Nämndens eller hovrättens beslut att du ska flytta är en exekutionstitel. Värden ansöker om verkställighet hos Kronofogden, som underrättar dig och socialnämnden och sätter ut en dag för avhysning. Begär uppskov i nämnden i stället för att låta det gå så långt – och läs avhysningsguiden.
Källor
- Jordabalken 12 kap. 46 § – rätt till förlängning
- Jordabalken 12 kap. 49–52 §§ – hänskjutande, rätt att bo kvar, villkor, uppskov
- Jordabalken 12 kap. 69 och 72 §§ – hyresnämndens uppgifter och skyndsam handläggning
- Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder (1973:188) – förfarande, 13 a och 23 §§
- Hyresnämnden – så går det till
- Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (1990:746)
- Hyresgästföreningen: stöd och råd
Guiden är allmän information om gällande regler, inte rådgivning i ditt ärende. Hyr du av en privatperson som äger bostaden gäller från 1 juli 2026 privatuthyrningslagen i stället för 12 kap. jordabalken på flera punkter. Rättsläget kontrollerat 25 september 2026.
För dig som läser i stress
Guiden är tänkt som stöd när du redan har mycket runt huvudet. Du behöver inte läsa allt på en gång: börja med det avsnitt som matchar där du står idag och återkom när nästa steg blir aktuellt.
Ärenden med myndigheter blir sällan bättre av att du bär allt ensam. Be om hjälp från stödperson, jurist eller anhörig om du kan – särskilt innan beslut som har lång verkning.
Vanliga misstag som gör ärendet svårare
- Lita bara på muntliga löften utan kort skriftlig bekräftelse eller uppföljningsmejl.
- Vänta med att begära ut handlingar tills konflikten redan är låst – då blir det tyngre att visa vad som sagts.
- Skriva så långt och känslostyrt att myndigheten slutar svara på sakfrågan.
- Missa tidsfrister för omprövning eller överklagande för att beslutet inte lästes ordagrant.
Mini-checklista innan du lämnar guiden
- Har jag datum, diarie-/ärendenummer och namn på den som handlägger (om du vet)?
- Vet jag vilket nästa steg är: svara, begära ut, påminna, överklaga eller anmäla?
- Har jag sparat mejl och bilagor på ett ställe där jag hittar dem om en vecka?
